怎么解决房客装修出租房所遇到的问题

　　1、房客装修出租房要经过房东同意吗?

　　根据《合同法》第二百二十三条的规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

　　擅自对租赁房屋进行装修，作为出租人，可以要求他们恢复原状或赔偿损失。如果租赁合同有约定擅自装修可以解除合同，则可以要求提前解除合同。

　　2、房客对出租房装修可向房东要求补偿吗?

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除;承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。

　　3、房客装修出租房后又私自拆除的，房东有权要求赔偿吗?

　　【基本案情】十几年前，孙某向曾某租了一套房，经曾某同意，花了几万元对房子进行装修。2012年底，租赁合同到期，曾某要收回房子。孙某提出曾某应给他一笔装修补偿费。曾某拿出双方之前签的租赁合同，指着其中“房屋装修后不准拆换，如遇到不可抗拒的自然灾害因素，由双方协商解决”这一条款，拒绝了孙某。

　　孙某认为，合同上只是说不准拆换，又不是说这些东西就是属于曾某的。于是，在退房时，孙某将房屋内的隔间、天花板、空调、窗帘等都拆除了。

　　看到被拆得光溜溜的房子，曾某怒了，将孙某告到法院，要求他赔偿装修物损失及房屋破坏修补费。

　　【案例分析】法官审理后，认为对于经出租人同意的装饰装修，租赁期满时，承租人可在不损害出租人合法权益的前提下拆除并取回未形成附合的装饰装修物;对于已经形成附合的装饰装修物，承租人无权要求出租人予以补偿，出租人亦无权要求承租人恢复原状或赔偿损失，但双方另有约定的除外。

　　孙某在租赁合同到期后，对已经形成附合的装饰装修物是无权向曾某要求补偿费的。而未形成附合的装饰装修物，如空调等，按照孙某与曾某签订的房屋租赁合同里的约定———“房屋装修后不准拆换，如遇到不可抗拒的自然灾害因素，由双方协商解决”，孙某也无法要求补偿，更不能擅自进行拆除。最后，法院支持了曾某的诉请。

　　4、因房屋租赁而发生的装饰装修处理办法：

　　(1)租赁合同无效时，装饰装修如何处理?

　　①承租人经出租人同意装饰装修，未形成附合的装饰装修物：

　　A.出租人同意利用的，可折价归出租人所有;

　　B.不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

　　②承租人经出租人同意装饰装修，已形成附合的装饰装修物：

　　A.出租人同意利用的，可折价归出租人所有;

　　B.不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

　　(2)租赁期间届满时，装饰装修如何处理?

　　①承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

　　承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人不得请求出租人补偿附合装饰装修费用。

　　②承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，当事人另有约定的按照约定处理。

　　综上述，经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，除另有约定或者可以拆除以外，承租人不得要求赔偿装饰装修费用。

　　(3)合同解除时，装饰装修如何处理?

　　①承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

　　②承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，按照下列情形分别处理：

　　A.因出租人违约导致合同解除，承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。

　　B.因承租人违约导致合同解除，承租人不得请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。

　　C.因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。

　　D.因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

　　③当事人另有约定的，按照约定处理。