如何防范物业费纠纷

　　1、物业费包含哪些内容?

　　物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

　　(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

　　(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

　　(3)物业管理区域清洁卫生费用;

　　(4)物业管理区域绿化养护费用;

　　(5)物业管理区域秩序维护费用;

　　(6)办公费用;

　　(7)物业管理企业固定资产折旧;

　　(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

　　(9)经业主同意的其它费用。

　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。物业管理费的收费原则是什么?

　　2、物业管理费的收费标准必须遵循的原则是什么?

　　(1)合理原则。

　　合理原则是指制订物业管理收费标准应符合国家规定的，符合物业管理的客观规律，符合业主及租户的实际需要。物业管理公司不可擅自设立收费项目，巧立名目乱收费。在业主委员会成立之前，管理费标准应报政府物价部门审批;业主委员会成立之后，由业主委员会与物业管理公司按照政府物价部六指定价或双方协商确定。所制订的管理费标准应考虑绝大多数使用人的实际经济能力。

　　(2)公平有偿原则。

　　公平有偿原则的具体体现训是谁使用，谁付费，谁受益，谁付费。不管使用人的身份是业主还是租户是大业主还是小业主，都应该为其所用的物业支付管理费，使用得越多，付费也就越多。不同使用人分摊管理费是按使用物业的建筑面积大小计收。

　　(3)公开透明原则。

　　管理公司和业主之间是两个平等的法律主体，还是谁管理谁的问题，所以，物管公司和业主之间的所有利益往来都必须是公开的，事先说明的，不仅对业主委员会，对第一位业主都应该如此，只有这样才能避免纠纷的产生。

　　(4)服务质量与收费标准相适应原则。

　　管理费标准应与服务质量相适应。就是说，管理费标准高，服务的项目就多，所提供的管理水平与服务质量也高，管理费标准低，所提供的服务内容就少，服务的要求也低。管理公司不可只收费不服务或多收费少服务或高收费低服务质量。

　　3、如何防范物业费收费纠纷?

　　(1)因收取物业管理费引发的纠纷

　　纠纷形式：

　　A、因收取物业管理费引发的纠纷;

　　B、因业主拖欠物业管理费引发的纠纷。

　　防范措施：

　　A、根据政府部门制定的标准及《前期物业服务合同》的规定收取;

　　B、及时催缴业主所欠物业管理费，必要时采取相应的法律措施;

　　C、做好催缴记录，并保存好催缴的文字资料原件，以备诉讼之用。

　　(2)因代收费问题引发的纠纷

　　纠纷形式：

　　A、因代收费的主体引发的纠纷;

　　B、因业主拖欠代收费引发的纠纷。

　　防范措施：

　　A、向委托方取得授权委托书，并向业主公示;

　　B、注意收集保存行政部门下发的收取费用通知、批文等函件，使物业公司的工作有章可循;

　　C、告知委托方业主拖欠的情况，请委托方自行解决。

　　(3)水电费分摊引发的纠纷

　　纠纷形式：分摊内容及标准引发的纠纷。

　　防范措施：

　　A、原则上将分摊内容及标准进行公示;

　　B、结合行业惯例，采取调查摸底、民意测验的方式合情合理地制定分摊内容以及分摊标准。