房屋租赁纠纷案判决书

　　房屋租赁合同纠纷案民事判决书

房屋租赁纠纷处理专题

　　上海市黄浦区人民法院

　　民事判决书

　　(2011)黄民四(民)初字第15号

　　原告张某某

　　法定代理人马某某(原告之夫)

　　委托代理人张某某(原告之兄)

　　被告张某某

　　被告翁某某

　　委托代理人张某某，本案第三人。

　　第三人张某某

　　原告张某某诉被告张某某、翁某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年12月30日受理后，适用简易程序，由代理审判员王平独任审判，于2011年1月6日依法追加张某某作为第三人参加诉讼。被告翁某某在提交答辩状期间提出管辖异议，本院于2011年1月25日裁定驳回其对本案管辖权提出的异议，被告翁某某不服，提起上诉，上海市第二中级人民法院于
2011年3月16日裁定驳回上诉，维持原裁定。本案于2011年4月12日公开开庭进行了审理，原告张某某的委托代理人张某某、被告张某某、第三人暨被告翁某某的委托代理人张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告张某某诉称，原告系上海市黄浦区某弄15弄1号二楼前过街楼(以下简称系争房屋)的承租人，被告张某某未经原告允许，擅自将系争房屋出租给被告翁某某居住使用。原告得知此事后，多次与被告张某某沟通无果。现原告认为两被告的行为侵犯原告的合法权益，而第三人实际居住在系争房屋内，故要求确认被告张某某与翁某某签订的房屋租赁合同无效;被告翁某某、第三人张某某迁出系争房屋;被告翁某某支付自2011年起至实际搬离之日止的房屋使用费，按照每月人民币(以下币种均为人民币)1200元标准(其中800元以租金为标准，其余为对原告的经济补偿)。

　　被告张某某辩称，原告所述属实，被告张某某为解决自己的经济问题，于
2007年7月1日擅自将系争房屋出租，合同约定租期一年，押金800元，月租金800元。租期届满时，考虑到系争房屋所属地块即将动迁，被告张某某便在原租赁合同上添加租期“至动迁组进驻折(拆)房终止”的字样。现被告张某某已收取租金至2010年12月底。两被告的行为确实侵犯了原告的权利，故同意原告的诉讼请求。被告张某某已收取的押金，同意在被告翁某某、第三人张某某搬离系争房屋后予以返还。

　　被告翁某某及第三人张某某共同辩称，系争房屋的租赁合同虽是被告翁某某与被告张某某签署，但该房实际由第三人张某某居住，并支付押金800元，房租已支付至2010年12月底。原告是知道并认可两被告之间的房屋租赁合同，因为原告的哥哥暨本案中原告委托代理人曾于2008年出面协调过被告张某某与第三人张某某关于系争房屋的纠纷。

　　经审理查明，上海市黄浦区某弄15弄1号二层前过街楼(即系争房屋)为使用权房，原承租人为洪某某(原告及被告张某某之母，2007年5月去世)。2008年8月14日租赁户名变更为原告张某某。

　　2007年6月28日，被告张某某在未征得家人同意情况下与被告翁某某签订《房屋租借合同》，将系争房屋出租给被告翁某某居住使用(第三人张某某亦实际居住在系争房屋内)。约定租期自2007年7月1日起至2008年6月30日止。押金800元，月租金800元。合同签订后，被告张某某收取被告翁某某押金800元。

　　在两被告一年租期届满时，第三人张某某与被告张某某协商续租事宜，因认为系争房屋所属地块即将动迁，故被告张某某在原租赁合同上添加租期“至动迁组进驻折(拆)房终止”的字样。

　　现被告张某某已收取租金至2010年12月底。

　　审理中，原告张某某与被告张某某一致同意2010年12月以前收取的租金由双方另行结算。

　　以上事实，有原告提供的《上海市租用居住公房凭证》、《房屋租借合同》，被告翁某某、第三人张某某共同提供的《房屋租借合同》等以及当事人的陈述为证。

　　本院认为，无处分权的人处分他人财产，未能获得权利人追认的，该合同无效。被告张某某并非系争房屋的承租人，亦未征得该房原承租人或新承租人的同意，却擅自与被告翁某某签订《房屋租借合同》，将系争房屋出租以获得收益，现原告对此不予认可，故被告张某某与被告翁某某之间的房屋租赁合同应确认为无效合同。原告要求确认该合同无效的诉讼请求，于法有据，本院应予支持。被告翁某某和第三人张某某认为原告知道并同意出租事宜，但对该事实未能提供相应证据予以证明，故对其上述意见，本院不予采信。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告翁某某签订租赁合同，承租系争房屋，而第三人张某某自认实际居住在系争房屋内，故原告要求被告翁某某、第三人张某某迁出系争房屋的诉讼请求，于法有据，应予支持。被告张某某已收取被告翁某某的押金，亦应予以返还。第三人张某某主张押金由其支付，却未能提供证据予以证明，故对其该辩称，本院不予采纳。在被告翁某某与第三人张某某迁出系争房屋前，实际占用该房屋，理应支付相应的房屋使用费。至于房屋使用费的标准，原告主张以1200元为标准，其中400元作为对原告经济损失的补偿，但原告未就该损失提供证据予以证明，故对原告主张的房屋使用费中的补偿部分，本院不予支持。现原告与被告张某某一致同意2010年12月以前收取的租金由双方另行结算，属于当事人对自己权利的处分，并无不当，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决如下：

　　一、被告张某某与被告翁某某于2007年6月28日签订的关于上海市黄浦区某弄15弄1号二层前过街楼的《房屋租借合同》无效;

　　二、被告翁某某、第三人张某某应于本判决生效之日起十日内迁出上海市黄浦区某弄15弄1号二楼前过街楼(所属物品一并搬出);

　　三、被告翁某某、第三人张某某应于本判决生效之日起十日内支付原告张某某自2011年1月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费，按每月人民币800元标准计算;

　　四、被告张某某应于本判决生效之日起十日内返还被告翁某某押金人民币800元。

　　负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费人民币80元(原告已预缴)，因本案适用简易程序，减半收取，计人民币40元，由被告张某某负担人民币20元，由被告翁某某、第三人张某某共同负担人民币20元。被告及第三人应负担部分，应于本判决生效之日起十日内给付原告张某某。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

　　代理审判员 王 平

　　二O一一年五月十三日

　　书 记 员 叶志雄

编辑推荐阅读：

房屋租赁纠纷常见形式和类型

房屋租赁纠纷要明责

房屋租赁纠纷的三大类型