对土地使用权转让合同纠纷案中两个法律问题的思考

　　笔者于2005年5月受被告某房地产开发有限公司(以下简称某公司)的委托，代理了该公司与某中心(属厅直属事业单位)的土地使用权转让合同纠纷的二审案件。经阅读一审判决书和相关证据后了解到：某厅于2003年在河西取得一块面积为20多亩的土地，用于兴建厅系统职工住宅小区，为了掌握小区的开发权，将该片土地交由某中心进行操作。某中心遂与一位具有建筑一级项目经理资质的邹某商量，由其成立一个房地产开发有限公司，受让土地使用权进行房地产开发。邹某成立了某公司，出任董事长。某公司与某中心签订了《土地使用权转让合同》和《房地产开发合同》。某公司遂向国土、规划部门申报相关手续并获批准。某公司前期投入112万元用于项目规划、勘探、设计、土地三通一平，并进行水、电、通讯管道线路的铺设安装，支付工程管理人员的工资和招标费用等，某厅收取中标方保证金数百万元。但由于某厅人事变动以及种种原因，某中心在某公司开工前一天突然下达暂缓开工通知，因此引起纠纷。某中心以某公司违规为由，于2004年7月提起诉讼，请求法院确认双方已签订的上述两份合同无效，某公司提出反诉。一审法院却在第一次开庭后于8月下达先予执行土地回转的裁定，无视某公司的复议申请，强行执行土地回转交给某中心，让其重新对外招标。直到2005年3月才下达判决书，认定双方都有过错，所签定的合同无效，但对某公司请求返还用于项目的112万元费用不予理睬。某公司不服判决提起上诉。二审法院经七个月的审理后作出判决，同样认为双方都有过错，造成的损失由自己承担，某公司返还费用的请求同样没有受到保护。

　　本案涉及到的法律问题较多，笔者只想对土地使用权转让合同纠纷案在未经生效判决确认土地使用权转让合同无效之前，就对己经转让的土地使用权启动先予执行程序是否合法、土地使用权转让合同被确认无效后某公司用于项目的112万元费用是否应当返还这两个法律问题进行探讨和研究。

　　笔者认为，在土地使用权转让合同纠纷案中不能对已转让的土地使用权启动先予执行程序。这是因为：土地使用权转让合同纠纷案件不是属于法律规定的先予执行范围。人民法院只有在案件基本事实清楚，当事人之间的权利、义务关系明确;被申请人有返还、给付或赔偿能力;先予执行的财产为申请人生产、生活所急需;不先予执行将会造成更大损失的情况下，才能采取先予执行的措施。同时，人民法院可以责令申请人提供担保。

　　先予执行的案件范围为：

　　A、从诉讼请求来分。先予执行案件可概括为以财物为内容的给付之诉和以行为为对象的给付之诉的案件。前者有追索赡养费、扶养费、抚恤费、医疗费和追索劳动报酬的案件;后者如在侵权诉讼中停止侵害、排除妨碍、消除危险的案件。

　　B、从案件上来分。裁定先予执行有三大案件：一是追索赡养费、扶养费、抚育费、抚恤费、医疗费用的;二是追索劳动报酬的;三是因情况紧急需要先予执行的。

　　先予执行的裁定程序：一方当事人申请;人民法庭下达先予执行裁定;被申请一方对裁定不服可以申请复议一次，人民法院应及时审查。

　　显然，土地使用权转让合同纠纷案件不符合先予执行的法定条件和先予执行的三大类案件的范围。

　　执行土地回转应当以生效判决确认土地使用权转让合同无效为前提。

　　确定土地使用权转让合同效力，法律虽有规定，但情况仍较为复杂，应当审慎对待请求确定土地使用权转让合同无效之诉。如果案件未审查完结、判决未生效，人民法院就依一方当事人申请裁定先予执行土地回转，实际是剥夺了一方当事人的抗辩权，先判后审，本末倒置，无疑违反了法定的诉讼程序。

　　执行土地使用权回转仅属于土地使用权转让合同无效后产生的返还财产中的内容之一。土地使用权转让合同纠纷不是单方的确认或给付的法律关系。

　　土地使用权转让合同被确认无效后最直接的法律后果就是返还财产，必定涉及合同双方已转让的土地使用权、转让价款和费用。合同双方应将财产关系恢复到订约前的状态。也就是说受让方将土地使用权返还给对方的同时，转让方应将取得的土地使用权转让价款和因履行合同而支付的合理费用返还给另一方，人民法院不可以只强制一方返还土地使用权，置另一方返还价款和费用的诉求而不顾。

　　故此，土地使用权转让合同纠纷案中请求确认合同无效之诉，必须经人民法院作出生效判决方可确认，否则谁也不能确认其无效;执行土地使用权回转属于无效合同返还财产的内容，人民法院未对土地使用权转让合同效力的确认形成判决力，显然不能产生返还土地使用权的法律后果。毫无疑问，土地使用权转让合同纠纷案未经生效判决就急于启动先予执行程序，强制一方转移获得转让的土地使用权这一行为于法无据、于事不符、于理相悖。

　　同时，笔者认为，土地使用权转让合同被确认无效后，合同双方应依法将取得的全部财产返还给对方。这是因为：返还财产和赔偿损失是土地使用权转让合同被确认无效后产生的两个法律后果。土地使用权转让合同被确认无效为自始无效，不是从生效判决确认无效之时才无效，而且具有溯及既往的约束力。依据《合同法》第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。人民法院的判决生效后，以前存在的合同法律关系因而消失，以前未存在的法律关系因而发生，原合同当事人随之产生了新的债权债务关系，都要承担因此引起的返还财产、赔偿损失等民事责任。

　　返还财产是合同被确认无效后产生的直接后果。返还财产有单方返还和双方返还之分。如果合同当事人一方履行了合同，对方尚未履行合同，未履行合同一方应当把取得的财产返还给履行了的一方;如果合同双方都履行了合同，双方当事人就应分别将取得的财产返还给对方。土地使用权转让合同纠纷案应适应双方返还的规定。一旦合同被确认无效，合同双方就应分别将各自取得的财产返还给对方。一般来说，土地使用权转让合同签订后，转让方将土地使用权转让给对方，受让方在向对方支付价款的同时，还要为开发这块土地筹集资金，支付勘探、规划、设计、土地三通一平、铺设和安装水、电、通讯管道线路的费用，管理人员的工资和招标费用等。当土地使用权执行回转，受让方支付上述工程项目所产生的成果和利益均依附在土地上由转让方享有，出让方理应在取得土地回转的同时向受让方返还土地价款和上述工程项目的费用。

　　返还财产不适用过错原则。返还财产旨在使双方的财产关系恢复到合同订立之前的状态，它不属于违反合同义务所产生的法律后果，不论接受财产的一方是否有过错，都应当负有返还财产的义务，即使是无过错的一方占有了对方的财产都应返还给对方。返还财产的范围限“因该合同取得的财产”。它包括履行一方所交付的财产和所支付的费用。

　　合同无效产生出的另一个法律后果是赔偿信赖利益损失。凡在主观上对于合同无效或被撤消有过错的一方，应当赔偿对方因此而蒙受的损失。其赔偿损失的责任构成要件是：须有损害事实存在、赔偿义务人须有过错和过错行为与损失之间有因果关系。赔偿损失的依据不在侵权行为，也不在违约行为，而在于缔约过失。缔约过失行为一般为信赖利益损失。包括三个方面：一是缔约费用;二是履行费用;三是合理的间接损失费。但当事人所获得的信赖利益的赔偿数额不应超过实际履行合同所应获得的全部利益。双方都有过错，应适用过错相抵原则，依照双方过错性质、程度和损害事实之间的因果关系来确定。

　　在土地使用权转让合同无效的裁判中，返还财产的规定常常与过错相抵的原则相混淆。具体表现为：(一)无效合同的双方返还财产权利上的不对等。一般出让方履行合同取得的财产即转让的土地使用权可以得到完整的收回。这是因为土地使用权具有确定性、规范性、不可移动和藏匿的特点，土地在转让过程中不会受到损害。但作为受让方，为取得土地使用权并进行开发，除交付土地价款及其税费外，还要支付诸项工程项目前期开发的费用。除土地出让金可以得到返还外，其余支付的前期开发费用就很难返还。人民法院认为合同双方当事人都有过错，一般把这部分费用纳入“双方所受到的损失自行承担”的范围，不判令土地使用权转让方在收回土地使用权的同时将这一部分费用一并返还。笔者受理的上述土地使用权合同转让纠纷案的一、二审判决结果都证实了这一事实。

　　原土地使用权转让合同裁判无效后，受让方因履行合同而支付的工程费用得不到返还是很不公平的。从笔者代理房地产诉讼案件的实践，可以看出，土地使用权合同转让纠纷往往同合作开发房地产合同纠纷相联系相交织，基本上都不是单一的土地使用权转让合同。具有土地使用权一方往往是行政事业单位或者转制的企业，这些单位又往往不具有房地产开发资格。因要成立一家具有资质的房地产开发企业，法律对注册资金、专业技术人员和开发规模都作了严格的规定，这些单位不是为法律禁止介入就是达不到法律的要求。他们不甘心利益旁落，就会利用土地使用权去寻找合作开发伙伴，以规避法律的约束。一些转让方还会因为其非法利益得不到满足将变成合同纠纷案的制造者。此其一;

　　其二，一旦出现土地使用权转让合同纠纷，人民法院确认土地使用权转让合同无效，土地使用权执行回转，作为土地转让方基本上无任何实际财产损失，可以完整地收回土地;而作为受让方情况就大不一样，除了土地转让金外，对于前期投入到项目上的费用及各种隐性支出，原以为可以在以后的项目开发中得到补偿，而今等于都打了水漂，只能是“哑巴吃汤圆——心中有数”而已。这既是房地产开发企业在土地使用权转让合同和合作开发房地产项目中面临的风险，也是执业律师代理土地使用权转让合同纠纷案在维护当事人合法权益上所要面临的风险;

　　其三，人民法院在确认土地使用权转让合同无效后，不裁判转让方返还受让方为开发项目所支付的全部合理的费用，转让方将从中获得不当利益。其原因很简单。如前所述，受让方自土地使用权转让合同签订后就开始了前期投入，一旦土地使用权转让合同无效，土地使用权回转，转让方不但可以完整地收回土地使用权，还可以一并享有依附于土地上的前期投入开发成果，可以立即将这些成果作价转移给新的合作伙伴，从而造成土地转让方的不当得利。

　　故此，在土地使用权转让合同纠纷案中，人民法院裁判土地使用权转让合同无效后，如果只判令受让方向转让方返还土地使用权，而不判令转让方向受让方返还前期投入实际支出的全部合理费用，其结果必然是转让方的非法利益受到保护，受让方的合法权益受到严重损害。

　　参考文献：

　　[1]《民事诉讼法》北京大学法制信息中心编.中国方正出版社.2003.7.

　　[2]《合同法解释与适用》最高人民法院经济审判庭编著.新华出版社.1999.4.)