租赁纠纷 四案例解答装修损失由谁承担

不少人认为房屋租赁相比房屋买卖要简单得多，没有什么法律问题需要关注，甚至有人认为书面的租赁合同可有可无。实际情况却恰恰相反，在履行房屋租赁合同时出现纠纷，装修物的补偿问题常成为双方争议的焦点。8月11日，记者请皇姑区法院民二庭法官朱晓红就审判实践中常见的几种房屋租赁合同中装修物纠纷给予点评。

案例一

擅改房屋结构 赔偿房主损失

2007年7月，万某将一套三室二厅的房子出租给了陈某，陈某向万某说明该房屋将用作员工宿舍。随后，陈某对房屋进行大肆改造和装修，自行将房屋分成九间由他人居住，还分别装上了九个电表。万某立刻找到了物业公司，要求物业公司停了该房屋的电，致使陈某的装修工程无法继续。陈某把房主万某告上法院，要求和万某解除租赁合同，返还租金14000元，并支付违约金和装修补偿，万某反诉陈某要求解除合同，恢复原状，赔偿损失。法院最终判决双方合同解除，陈某须将房屋恢复原状，并支付万某大部分房屋租金。

法官点评：承租人在未取得房屋所有权人同意的情况下，私自进行装修的，因此种行为侵害了所有权人对其房屋的所有权，损坏了房屋的完整性，房屋所有权人有权要求承租人承担恢复原状和赔偿损失的责任。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十六条规定“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，能够拆除的，可以责令拆除；造成财产损失的，应当负赔偿责任”，此项规定为处理上述纠纷提供了直接法律依据。

案例二

房主另租他人 赔偿装修损失

某汽车驾驶员培训学校租用李女士43平米房屋的南屋，作为汽校报名处使用，年租金为1万元，租期三年，时间为2007年3月至2010年3月，租金为上打租，每半年付一次租金。2007年3月16日，李女士收到房租费5000元，将南屋交付给驾校。后驾校未经李女士同意，在承租的房屋上安装了“驾校报名处”的牌匾，支付费用6000余元，对室内进行了粉刷，支付费用220元。2007年9月15日，李女士将争议的房屋另租给他人，做餐饮使用。驾校起诉要求解除合同，判令李女士赔偿安装牌匾损失、室内外装修损失。

法院认为，因李女士将租给驾校的房屋又另租他人，并已开起饭店，故应认定李女士违约。虽驾校装修房屋未经房主明确同意，但对房主有明显的现实利用价值，对李女士房屋不构成侵权。因李女士违约，导致驾校按合同约定期限使用三年不能实现，故李女士应对驾校未能使用的时间折价赔偿。

法官点评：房屋租赁合同被提前解除的，应按照当事人的过错责任分别处理。在装修未经出租人同意的情况下，因承租人的过错导致合同被提前解除的，承租人无权要求出租人对装修损失进行补偿，在装修经同意的情况下，按照合同约定或过错原则处理。如果因承租人过错导致合同解除，一般装修不予补偿，如确有较大利用价值，可适当补偿，但一般不超过实际价值的三分之一。

案例三

承租人不付房租 装修物归房主

田某租用闫某的118平方米门市网点用于经营，租期为5年，合同约定：田某租赁期满，房屋内的装修不得破坏，与租赁房屋一并交给闫某。在合同履行到第三年时，因田某未按约定给付22万元房租，并已超过给付房款期限一个月，闫某提出解除租赁合同，但田某拒不腾房。法院依法解除闫某与田某的房屋租赁合同，判决田某给付拖欠的房租22万元、违约金10万元，田某按合同约定将所租赁的门市房上的四壁、顶棚上的附属物等均完好返还给闫某。

法官点评：合同约定租赁关系结束后，装修归出租人所有，但因一方违约而导致合同被提前解除的，如系出租人违约造成合同被提前解除的，承租人有权要求出租人对装修损失作补偿。如系承租人违约导致合同被提前解除的，一般来说，装修应无偿归出租人所有。但如果承租人违约应承担的责任与装修价值悬殊的，且确有再利用价值的，可酌情由出租人给予承租人适当补偿。

案例四

租房不能供热 补偿装修损失方

张某租用赵某的清水门市房用于经营，并在租用后进行了装修。但由于租用的房屋进入第一个供暖期后无法供暖，张某没向赵某按时交纳租金，被赵某告上法庭，张某则反诉要求赔偿装修损失。法院认为，因供暖公司未予租赁房屋供暖，客观上造成租赁房屋存在重大瑕疵，导致张某不能实现租赁房屋的目的，故法院对双方提前解除合同的请求，依法予以支持。因房屋存在瑕疵已不能在合同期限届满内使用房屋，故不能按照双方关于合同期满后装修不予补偿的约定处理。本案中导致合同提前解除的原因是房屋不能供热，出租方和承租方均没有过错，根据公平原则，张某对租赁房屋的装修使赵某的房屋增值，更便于使用，赵某提前收回房屋，客观上使原应由张某受益一定期限的装修转变为赵某受益，赵某应对张某不能受益的部分进行折价补偿。本案调解结案。

法官点评：因不可抗力致使合同不能继续履行，出租方和承租方对合同终止均无过错的情况下，除双方当事人自行约定对装修物的损失进行补偿以外，法院只能依据公平原则，在考虑双方当事人实际损失情况的基础上，对装修物损失进行公平分担。