房屋租赁中的赔偿责任

中国青年政治学院学报 2007年第5期
刘映春(中国青年政治学院法律系，北京100089)

一、从案例引出问题

在一个地下室转租合同中，当次承租人某经营中心长假归来，发现房屋内有约35厘米深的

积水，屋内存放的货物被水浸泡，主张货物损失26万余元。在诉讼中，第一被告是房屋的所有

人、房屋的出租人，同时也是物业管理单位某物业公司。原告主张：某物业公司没有履行房屋的

修缮义务，房屋厕所冲水装置设计不合理，冲水阀门质量不合格，应当承担赔偿责任。第二被告

是转租人李某，原告主张转租人作为转租合同的出租人，应当承担赔偿责任。第三被告是某中介

公司，原告主张，中介公司介绍的原告与第二被告之间的转租合同，没有尽到审查义务，应当承

担相应的责任。一审法院作出判决：该地下室厕所的改造存在缺陷，虽不能确认是被告某物业

公司改造的厕所，但物业公司亦不能证明其确已尽到物业管理人合理的修缮管理义务，其应对

房屋实际使用人因厕所漏水造成的经济损失承担3万元的赔偿责任：被告转租人李某违反与某

物业公司的租赁合同擅自转租，并且超过原租赁期限转租，对某物业公司构成违约。因无权转

租，其后因该地下室厕所漏水，造成次承租人在使用期间其库存物品被浸泡。遭受经济损失。李

某作为房屋出租人应当承担5万元的赔偿责任：原告某经营中心违反物业公司的管理规定使用

租赁物，放假期问没有留人值班，其对所受损失有不可推卸的责任；第三被告某中介公司，与本

案的当事人系居间合同关系，转租合同已经签订。并已缴纳了佣金。双方之间权利义务关系已经

履行完毕。中介公司不承担赔偿责任

案件判决是否得当?本文涉及几个需要探讨的问题：出租人应当如何履行修缮义务?违反租

赁合同的约定擅自转租的，应当承担什么责任?如何保护租赁权?居间合同履行完毕就没有任何

责任了吗?

二、出租人修缮义务的履行

本案涉及的问题源于出租人的瑕疵担保义务。由于租赁合同属于双务、有偿合同。国外的法

律一般将其准用买卖合同的规定。出租人应与出卖人同样负瑕疵担保责任。尤其是出租人对租

赁物的物的瑕疵担保，不仅要求在交付租赁物时，而且要求在整个租赁合同的存续期问维持租

赁物适合于使用收益状态

出租人的物的瑕疵担保，是指出租人应当担保租赁物能够为承租人正常的使用收益，如果

租赁物存在着影响承租人正常使用收益的瑕疵，出租人应当承担责任。我国《合同法》第216条

规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人。并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”

在租赁合同中,出租人不仅要交付租赁物,在交付时还必须使租赁物符合约定的使用收益目的，