论《房屋租赁证》的法律效力

　　房屋是人们栖息、生产、经营的场所。在社会主义市场经济条件下房屋租赁作为一种经营方式，越来越被人们所看重，在以利益本位为趋向的社会市场经济中，房屋租赁所起的拾遗补缺作用，显示出了活力。为维护租赁市场秩序，规范租赁行为，国家颁布了《中华人民共和国城市房地产管埋法》(以下简称 《房地产法》)，建设部发布了《城市房屋租赁管埋办法》(以下简称 《办法》)。根据 《房地产法》第五十三条规定：房屋租赁中的出租人和承租人应签订书面合同，明确双万的权利义

　　务关系，并间房产管理部门登记备案。《办法》第十六条、十七条规定：房屋租赁申请经市(县)人民政府房地产管埋部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》;《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。《房屋租赁证》在租赁行为中的效力，司法界存在两种不同的观点。第一种观点认为：领取《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。第二种观点认为：《房屋租赁证》不能作为认定租赁行为合法有效的凭证。笔者赞同第二种观点。

　　一、房屋租赁及其特点

　　房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金并到期归还房屋的行为。其特点：

　　(1)房屋租赁是一种契约行为。房屋租赁是平等主体之间明确权利义务关系的一种要式民事法律行为。《房地产法》第五十三条规定：房屋租赁出租人和承租人应签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利义务。《办法》第九条规定：房屋租赁必须订立书面合同，明确双方权利义务。根据上述规定，房屋租赁必须订立书面合同，明确出租人和承租人的权利义务。

　　房屋租赁合同是要式民事法律行为，所以房屋租赁行为是一种契约行为，契约是人民法院审理房屋租赁纠纷案件、事实、分清责任，最终作出裁决的重要依据。

　　(2)房屋租赁是双务有偿合同。根据 《房地产法》第五十三条规定：房屋租赁中的出租人有义务根据合同的约定，将房屋交付承租人使用，并负有修缮的义务，同时亨有向承租人收取约定租金的权利;承租人有权请求出租人提供房屋给己使用的权利，同时必须向出租人支付约定租金，维护房屋的义务。由此可见，房屋租赁是双务有偿合同。

　　(3)房屋租赁所有权的保留性。房屋租赁中出租人将自己所有的房屋在一定期限内给承租人使用，承租人在租赁期间内对所承租的房屋享有占有、使用及有限收益权。租赁期间，所有权与使用权暂时分离，所有权的权属未发生变更，但在租赁期间内，承租人无权处分房屋的所有权，所有权人要处分房屋所有权，在同等条件下，承租人享有优先购买权。房屋租赁中房屋所有权的不转移性，称之为所有权的保留性。

　　(4)有限的收益权。《办法》第二十条规定：承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租的房屋部分或全部转租给他人。出租人可以从转租中获得收益。从以上的规定得出：承租人在征得出租人书面同意后，可能将所承租的房屋转租给他人，并可以从中获得收益。而这种收益，其一，受出租人是否同意转租所限。其二，这种从转租中获得收益的数额是有限的。

　　(5)房屋租赁标的物的特定性。房屋租赁中的标的物房屋是特定物，房屋租赁不仅标的物房屋是特定的，最主要的是指房屋作为不动产物权，具有不动产所有权的性质，这是房屋租凭不同于其他租赁的主要区别。另外，承租人在合同终止后，必须将房屋完好无损的归还出租人，出租人与承租人约定的租赁期间亦具有特定性。

　　二、论 《房屋租赁证》的法律效力

　　(1)登记备案并非法律意义上的登记制度。登记制度是指权利人申请或登记机关依职权、依照法定程序，对标的物种类以及取得、终止、变更等情形记载于政府特定登记薄的行为。这种登记制度，即公示。一经公示就具有法律上的绝对性、排他性、对世性，其目的是向社会公示，对抗第三人。1997年建设部发布《城市房屋权属登记管埋办法》。该《办法》主要是指不产物权---房屋所有权的登记。《房地产法》第五十三条规定："房屋租赁应向房地产管理部门登记备案，这种登记备案不同于房屋所有权的登记。根据房屋租赁的特点，权利人与义务人之间是一种契约关系，房屋租赁具有其标的物的特定性、时间的特定性、并不改变所有权的性质。登记各案只不过是形式上的要求，并不具有法律意义上的登记制度。登记备案不能归结于登记制度，不具有法律登记制度的效力。

　　(2)登记备案不符合法律的规范要求。《办法》第二十三条规定：不按期申报领取《房屋租赁证》的，责令限期补办手续，并可以处以罚款。因此，不能以《办法》第十七条的规定：《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证，而推断没有登记备案，领取该证的租赁合同是无效合同的结论。既然允许补办手续，就说明这种合同属于效力有缺陷，但可以补正的情况。从以上的分析不难看出：《房屋租赁证》颁发具有其不确定性、可选性，而作为一种法律规范，应当具有其确定性、排他性、

　　唯一性、强制性。把登记备案、领取《房屋租赁证》作为一种规范行为的法律准则，显然在立法上具有不规范性，同时也缺乏法律的强制性的依据。

　　(3)《房屋租赁证》的颁发是一种行政行为。《办法》第十七条规定：利用房屋从事生产、经营活动，《房屋租赁证》作为经营场所合法的凭证，租用房屋用于居住，《房屋租赁证》可以作为公安部门办埋户口登记的凭证之一。根掘上述规定，《房屋租赁证》所起的只不过是一种证明作用，这种证明是行政管理的手段和职能，并非是租赁行为合法有效的凭证。根掘承租人就房屋的用途、性质，用于生产、经营活动的房屋，《房屋租赁证》作为申领有关证件的凭证和经营活动的凭证。例如，申请领取工商营业执照，《房屋租赁证》起场所、地址的证明作用。

　　用于居住的房屋，《房屋租赁证》起办理户口的证明。这种登记备案，以行政管理为目的、以证明为形式，并非对出租人和承租人的权利义务关系、契约的履行加以限制和否认。另外，《办法》第三十三条规定：违反本法有下列行为之一，由人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚，并处以罚款。这种行为处罚及罚款，更进一步证明了《房屋租赁证》的颁发是一种行政行为。作为房屋主管的最高机关---建设部颁发的《办法》作为部门行政规章具有其本位性、局限性、单一性、不严

　　谨性和不规范性。这种行政管理行为不能替代法律所确认的权利义务关系。

　　(4)把《房屋租赁证》视为租赁行为有效的凭证，有悖于法律规定。房屋租赁行为是一种双务有偿合同，出租方和承租万的权利义务的履行除双方约定外，双方的约定还必须符合法律规定。我国《民法通则》第五十七条规定：民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对万同意，不得擅自变更或者解除。第八十五条规定：合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议，依法成立的合同，受法律保护。房屋租赁行为作为一种契约性行为，就必须遵循上述的法律规定。而把《房屋租赁证》作为契约是否合法有效的依据，有悖于法律规定。必须从以下凡方面审查租赁行为是否合法有效。一是主体资格是否合法。主体资格的审查主要指出租人是否具备出租资格。即出租人是否持有合法有效的房屋所有权证;房屋产权是否存有争议;是否有抵押和被查封的情况;共有财产是否得到全体共有人的认可或同意等;二是内容是否有效。房屋租赁所订立的协议内容，必须具备：其一、

　　是否出于当事人的真实意思表示;其二、是否明确租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款;其三、双方的其他权利义务关系是否明确;其四、除租用房屋用于生产、经营，由双主约定租金以外，居住用房的租金是否超出法律规定的标准;其五、违约责任是否明确。

　　三、从市场经济及法律后果论 《房屋租赁证》

　　社会主义市场经济是法律的基础，法治是社会主义市场经济建设及有序发展的保障。社会主义市场经济是自主经济、契约经济、法治经济，没有社会主义法治，社会主义市场经济就不可能建立，社会主义法治具有制约行政权力的功能。自主、契约经济是在承认和尊重市场经济主体意志自主性，市场交易或市场的具体运作主要通过市场主体经过自由、平等、公平的协商，并订立契约来进行的，即经济关系契约化。但将《房屋租赁证》作为认定契约是不确切的，一是违背了自主经济、契

　　约经济的原则;二是违背了租赁主体意志自治原则;其三、是用行政手段代替法律功能。

　　我国《民法通则》第六十一条规定：民事行为被确认无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失;双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。将未领取《房屋租赁证》的租赁行为确认为无效民事行为。根据上述法律规定，即应终止协议的履行，由承租人将房屋交还给出租人，但对承租人应间出租人交纳的房租，可否认定为经济损失，这种经济损失的赔偿的前提条件为有过错方予以赔偿，出租方和承租方在

　　履行协议过程中，均无违约责任。《房地产法》和《办法》也未明确规定《房屋租赁证》由谁去申领，因未领取《房屋租赁证》而确认过错赔偿责任，显然不符合法律规定。房屋租赁行为应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则，借钱还钱天经地义，使用他人的房屋，给付房租，这也是情理之事，法律之规定。

　　四、从司法实践论 《房屋租赁证》

　　(1)在司法实践中，把《房屋租赁证》视为租赁行为无效的依据，将会产生权利义务的不平等性。在以权利为主体和利益本位经济生活中，行为人所从事的行为都是为了达到某种目的，在租赁中就可以以未领取《房屋租赁证》为借口，来达到某种目的。例如：出租人在租赁期间内认为房租较低，特别是营业用房，在有了下户，其所出房租又高于原租金的情况下，出租人就可以以未领取《房屋租赁证》而向法院起诉，宣告租赁协议无效，从而终止协议履行，这种法律上的救济，就不能得到保护。又如：承租人在租赁期限内，由于经营管理不善，经济效益欠佳，拖欠或者无力交纳房租，或其它原故的掺杂，就因未领取《房屋租赁证》就可以终止协议履行等等。以上现象的出现，不管是出于何种目的和动机，都有损他人的利益，具有审判实践中的不可取性，同时也不利于房地产交易市场的规范管理和维护交易市场秩序。

　　(2)把未领取《房屋租赁证》的租赁行为确认为无效，不考虑无效的法律后果，采取变通的办法，将双方约定的租金视为房屋使用费的做法也不可取。居住房的房屋使用费的认定，可参照《房地产法》第五十四休规定：住宅用房的租金，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定租赁政策。根据这一规定，住宅用房的房屋使用费可将当地城市政府规定的租金作为依据，而作生产、经营的营业用房的房屋使用费就难以确认，因为法律规定，这种租金由双万当事人约定，因营业用房所引

　　起的纠纷又占了房屋租赁纠纷的90%以上。如将双方所约定的租金作为确认房屋便用费的依掘，这样做，《房屋租赁证》》的颁发己无任何实际意义。如果对每起纠纷的处理进行评估，那么我们会发现存在下列缺陷：其一、增加当事人的诉讼开支，因为处理房屋租赁纠纷案件要涉及到对房屋的评估，而评估就得交费;其二、同审判方式的改革也不相适应;其三、增加法院的工作量和延长审限。

　　综上所述，笔者认为 《房屋租赁证》的颁发，是一种行政行为，不具有法律的效力，在实践中也难以行得通，故《房屋租赁证》不能作为认定房屋租赁行为合法有效的依据。