转让非居住用房计税方式复杂 精打细算确保收益

几年前，李先生以12万元的价格在布吉购买一处厂房，现以20万元的价格出售。在签订购房合后，被告之要缴纳3万多元的税费。“怎么会交这么多钱呢？”李先生满腹疑问。记者了解到，由于非居住用房的转让在二手楼市场上不占主要地位，所以很多人对此不甚了解。非居住房屋包括商场、店铺、旅馆、办公、金融、娱乐、餐饮、服务业和工厂的房屋等。这些房产在转让过程中与其他房产转让最大的不同，是买卖中的税费。

　　为此，记者咨询了广东星辰律师事务所的谌兰律师和狄哲律师。他们表示，根据现行法律规定，转让非居住用房，主要涉及到以下五项税收：一是按房价的0.05%缴纳印花税；二是按转让价与购进合同价的差价的5%缴纳营业税；三是按营业税额的11%缴纳城建税、教育费附加；四是按转让房产所取得的增值额征收土地增值税，增值额未超过扣除项目(指购进房价加可以扣除的印花税、营业税、城建税、教育费附加等)金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额的50%—100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额的100%—200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额的200%的部分，税率为60%；五是个人所得税。

　　律师提醒，由于非居住用房转让时的计算方式相对复杂，税率较高，如果卖方对转让应缴税费估算不足，有可能使实际支付的费用超出卖房人承受的范围，对预期收益产生影响。在签订合同前，最好先算清税额。