群租扯下楼市最后一块遮羞布

前几天，接连有几位业内朋友打来电话对我说，我们这儿的房价明明是下跌了，但据有关部门调查，二季度全国70城市房价涨5.7%，惟有上海房价独跌。他们问我对此有何看法？我回答他们说，对于一个城市房价的涨跌，我从来不单独只看“房地产价格指数”；上海楼市的“群租”现象，正被新闻媒体屡屡曝光，上海楼市真实需求的最后一块“遮羞布”也已被扯下，上海房价不跌能行吗？当前，最值得警惕的，其实是那些“群租”现象尚未被曝光的城市，其“遮羞布”背后的“真实风光”。

房地产价格指数可信度又有几何？

“有时有的城市房地产价格明明涨得很火爆，但价格指数涨得却象‘温吞水’；有时有的城市房地产价格明明是跌了，但价格指数却依然在上涨。”

前前后后，业内有好几位朋友，都曾问起过我同一个问题，那就是——如何看待这个房地产价格指数？

坦率地说，对于房地产价格指数，这几年来，我是越来越少看了。即便要看，那也肯定是结合着某些城市房地产的“成交量”、“合同销售价格”、“实现销售价格”，以及有关房地产信贷和房地产税收的数据来看的。

一方面，这固然是因为我不太清楚，有关单位在编制当地房地产价格指数时，其相关数据是如何采集得到的，是依靠各房地产开发商自报，还是自己直接调查房地产市场而得的结果？

另一方面，因为我也不是很知道，一些单位在收集得到房价、地价等相关数据后，又是经过怎样的技术途经和标准化处理后，才编制出当地城市房地产价格指数来的？

更何况，去年国家针对房地产市场出台了新旧国八条等调控政策措施，虽然是刀刀切中了房地产市场的痼疾，但是收效并不大，问题出在哪儿？现在，应当说，大家基本已经形成共识，关键就在于一些地方，对房地产宏观调控政策进行了或名或暗的抵制。

“不做假账”，是当年朱镕基总理在上海国家会计学院题写的校训。“阳光统计”，是今年三月二十九日，刚刚走马上任不久的国家统计局局长邱晓华要力争的目标。

“不做假账”、“阳光统计”，这样的校训和目标的提出，其背景是什么？

“不做假账”、“阳光统计”，这样的校训和目标的提出，其背景是“数据水份”、“政绩数字”的泛滥。

在这种情况下，你还能寄希望于一些地方，在给国家统计局上报房地产价格指数时，其数据还能是准确无误的吗？

　　“群租”扯下了上海楼市最后一块“遮羞布”

对于 “房地产价格指数”，我看得很少，我更乐意看的是一些严肃媒体对房地产市场“真实案例”的报导。因为，从这些“真实的案例”中，由表及里、由浅入深，透过现象还是很能看出一些本质的东西来的。

这就好比说，你到了一个城市，当地领导或者朋友告诉你说，这个城市经过评比，刚刚成为省级文明城市，或者是国家级文明城市。虽然，你第一个反应自然是相信该城市的居民会比其他地方的居民更文明一些，但是，如果你亲眼目睹了当地绝大多数司机和行人，对于鸣着警笛急急驶来的救护车，毫无主动避让的意识后，你还会相信这个文明城市，其“文明程度”的“含金量”吗？

眼见为实，耳听为虚，这是我们每个人在日常生活中，历经磨练后得出的经验总结。虽然，有时眼睛也会欺骗我们，但是，“眼见的”总归比“耳闻的”，真实性更大一些。而从某种意义上说，严肃媒体有职业操守的新闻记者的采访报导，其实是该媒体受众“眼睛”的延伸。

中国房地产市场的一大弊端，是信息的严重不对称。如土地供需上，在开发商与政府之间，存在着信息的不对称。在房屋供需上，开发商与购房者之间，更是存在着严重的信息不对称。

从某种角度来说，在宏观调控的大形势下，上海楼市调控之所以相对来说能取得较为明显的成效，众多新闻媒体对上海楼市真相契而不舍、穷追猛打的采访报导“功不可没”。

通过新闻媒体，大家看到，前段时间，上海房地产市场上演的是一出又一出的“退房风波”，一陈又一陈房地产中介机构的“关门大吉”。现在，通过新闻媒体，我们又看到，上海楼市已经流行起了“群租现象”。

如据《新闻晨报》最近报导，大房型租赁价格的持续低迷导致越来越多的投资者借助于分割出租来平衡收支，群租现象在上海市区众多新建小区内出现。根据有关调查，目前仅徐汇、卢湾、黄浦、浦东四区，就有数十个新建小区存在“群租”现象，有些150平方米的三房二厅内居住人口甚至超过了30人，平均每间房住6人。

大家千万不要误以为“群租”的只是打工仔和打工妹，其实“群租”的，更多的是白领。

据媒体披露，今年6月，浦东新区绿城小区居委会对小区内的住房情况调查后发现，小区内业主自居住房700余户，出租住房205户，小区常住居民有1600余人，房客却达到了1200余人。房客人数已经逼近了小区居民的人数。而且，在绿城小区租房的多以白领、附近公司职工为主。

平均每间房住6人，一套房子甚至超过30人。如此“群居”，生活自然是十分不便。

在种种不便、甚至安全也得不到保证的背后，上海为何会流行起“群租”现象呢？

媒体调查后，最终披露，廉价房租是众多白领和刚刚毕业的大学生们选择“群租”最大的吸引力！

房地产市场的需求，可分成自住性需求、投资性需求和投机性需求。但从本质上说，投资性需求和投机性需求，并非终端需求，而只是中间需求，这种中间需求，最终还是得转化为供给，由真实需求即自住性需求来消化。

城市化是鼓吹房价永远上涨论者最大的理由。确实，从人口的角度说，城市化就是农村人口大量地转化为城市人口，这是房地产市场真实需求的最大力量之所在。

但是，当“有头有脸”的白领阶层，面对高昂的房价，许多人也只得被迫无奈地选择“群租”时；当许多投资性购房者，为了不致于亏本，只能把房子分割出租以便赚进更多租金，以求收支平衡时；房价的下跌，是不是一种必然的结果呢？

这种日益流行的“群租”现象，被众多新闻媒体热点报导，扯下的是上海楼市真实需求的最后一块“遮羞布”。

此时，如果上海的房价不跌反涨，那么，是不是会给人们一种“很幽默”、“很滑稽”的感觉？这种“幽默”、“滑稽”，如果让人感觉多了，政府的信用会不会很快地丧失，从而加速上海楼市的崩溃呢？

因此，当上海楼市真实需求的最后一块“遮羞布”也已被扯下时，上海房价不跌能行吗？

“群租”是上海楼市独有的现象吗？

房地产市场的“退房风波”，中介机构频频上演的“关门大吉”，以及“群租”现象，这些仅仅只是上海楼市独有的现象吗？事实恐怕并非如此！

前几天，一位业内朋友与我相会，闲谈中，他告诉我说，去年年中，他去长三角地区的一些城市调研，他不但发现了白领阶层的“群租现象”，而且他还吃惊地发现——

那些外地到那些城市打工的民工，他们最“喜欢”租住的是城郊结合部，那些农村村民家里过去养猪的那些猪栏房，一个小小的猪栏房，他们能席地而睡，住上几十人。

无独有偶，前些天，央视新闻频道360度也播放了这样一幕——三十多个民工挤住在阴暗潮湿的人行天桥下，无电缺水，四面透雨。主持人白岩松说：看到他们的现状，我无法再说责任二字，还是找两个别的字吧，比如良心！

虽然有经济学家说，经济学是不讲良心的。虽然，城市化是他们鼓吹房价永远上涨最好的理由。然而，让他们没有料到的是，短短几年后，在房价的一路狂飙之后，过高的房价，竟然成了城市化最大的障碍——

在一些房地产热点城市，众多白领和刚刚毕业的大学生们选择的是“群租”，而我们的民工兄弟最“喜欢”选择的是“猪栏房”和“天桥下”。这样的城市，如果房价继续上涨，由于居住和商务成本太高，出现诸如“人才流失”、“民工荒”、“工商企业的逃离”等等现象，自然也就难免了。

只不过，不同的是，上海楼市最后一块“遮羞布”被众多新闻媒体曝光后，等于是给强行“扯下”了。于是，上海楼市只好在众目睽睽之下“裸奔”，“跌”是势在必行了。

而其他一些房地产热点城市，虽然同样日益流行起“群租现象”，但由于其“遮羞布”没有被新闻媒体强行“扯下”，反倒被“有形之手”屡屡提上。如用“不饱和供地”的方式， “从下往上”托住“遮羞布”；用“购房入户” 的方式，“从上往下” 拉住“遮羞布”。

既然“遮羞布”没有被扯掉，那么，当地楼市的涨势，自然依旧可以是“不可遏制”，至少也可以保持在