上海群租第一案

　　得到了房东的“默许”，“二房东”付蓉将承租的三室两厅房魔术般地分割成了十间客房，但在搬入十张大床时，却遭到了小区物业保安的阻拦。于是，付蓉一纸诉状将物业告上了法庭。

　　2007年6月25日下午，闹得沸沸扬扬的“上海绿城群租案”在上海市浦东新区法院陆家嘴法庭公开开庭审理。

　　物业阻止搬床引发“群租案”

　　2006年6月28日，一辆卡车停靠在上海绿城小区北门入口，卡车上一连卸下了10张简易木板床，在小区入口处垒成一摞。床的主人是60单元的二房东付蓉，正当付蓉招呼着搬运工人往小区里搬床时，被物业保安拦了下来。

　　“我为什么不可以搬自己的床进去！”气愤的付蓉据理力争，然而物业坚持不肯让步，在争执了两小时后，付蓉拍下了保安的“无理行为”弃床而去。一个星期后，物业公司收到了法院的应诉通知书和传票。

　　付蓉在法庭上诉称，2006年5月23日，她向产权人杨先生租赁了位于绿城小区内的一套三室两厅的房屋，建筑面积为132.87平方米。双方在租赁合同中约定，租赁期限为两年，房租为每月2400元，租金每三个月以现金支付。双方同时在合同中又约定了补充条款，其中有“甲方（杨先生）同意乙方（付蓉）分割出租（转租）签约之内的两年”以及“若本条款与合同内的条款有冲突，应以本条款为准”等内容。

　　“2006年5月23日，我将第一期三个月租金付给出租人杨先生，然后向物业申请对房屋进行装修，物业也核准了，发给我装修进场证。”但是令付蓉没有想到的是，6月18日房屋装修完毕后，却遭到保安阻拦其搬入大床。“6月18日、6月28日我两次想搬床进去，物业都不允许我进小区，我只能向民警求助打了八次110！”付蓉在第一次庭审中向法庭提供了上述两天的电话账单证据。

　　付蓉的代理律师在庭审中反复强调：“房屋产权人已经将房屋租赁给原告付蓉使用，那就赋予了她合法占有、使用、收益的权利。付蓉完全是合法承租，物业公司无权对原告的搬床和出入行为进行非法干涉和阻止，即便物业具有良好动机，行为的主观动机也不可以超越法律去侵犯他人的合法权益，物业完全可以通过正当的法律途径对原告进行干涉，而不是现在的暴力干涉行为。”

　　付蓉在法庭上提出，要求判令物业公司停止侵权，不得无理阻挠她及房客正常进入小区，并赔偿她2006年6月至2007年2月的九个月房屋租金损失（每月租金以2400元计）。

　　物业公司：阻止的不是搬床行为，而是群租行为

　　付蓉一纸诉状将物业告上法庭，顿时掀起轩然大波，这场由群租引发的官司顿时吸引了上海绿城所有业主和租户的注意力。

　　“我们阻止的不是付蓉的搬床行为，而是她的群租行为。如果当初我们没有阻拦付蓉，那么今天我们仍然将会是被告，只不过原告变成了受‘群租’困扰侵害的业主们！”被告上海绿宇物业管理有限公司（以下简称物业公司）代理律师在法庭上表示。

　　面对付蓉与房屋产权人“大房东”杨先生的租赁合同，物业公司认为，该协议虽然同意付蓉对房屋进行分割转租，但也强调了“同一间居住房屋不得分割”。物业公司向法庭提交了杨先生本人于2006年7月29日出具的证明函一份，该证明函这样写道：

　　“上海绿宇物业管理有限公司：本人系该房屋的产权人，本人于今年5月23日就该房屋与付蓉签订了租赁合同，租赁合同虽然约定承租人付蓉可以分割，但前提是不得违反国家和上海市的有关规定。现付蓉承租以后将房屋分割成10个小房间，分别出租给不同的个人，造成互不相识的人共同居住，而且存在很多的治安隐患。本人对付蓉这种违法行为是绝对不认可的，要求恢复原有户型和功能。请贵公司协助对这种不合法的行为予以制止。”

　　“产权人授权我们对付蓉的行为加以阻止。”物业公司代理律师在法庭上表示，“而且付蓉的行为严重违反了《上海绿城业主临时公约》及《上海绿城室内装饰装修管理服务协议》。付蓉自己承认将房屋分割成10间，将厨房、储藏室、客厅变成住宅，并且按间为单元进行出租，这明显违反了《临时公约》第8条、第13条关于不能改变房屋原有设计功能及住宅用途的约定。按照第23条的规定，对于违反临时公约的行为，我们物业有权制止。”

　　代理律师最后补充道，“6月18日付蓉只提供了电话账单的证据，这只能说明其报警，并不能说明我们那天阻拦了她。6月28日我们确实阻拦她搬床进入小区，最后在警方协调下，我们同意她搬三张床进来，而不是十张床。”

　　法庭辩论一波三折 法院判决物业不应承担侵权责任

　　2007年6月25日的庭审中，经法院查明，付蓉与杨先生之间的房屋租赁合同已经于2007年2月协议解除，付蓉已将房屋返还给杨先生。

　　然而面对被告举出的诸多证据，付蓉一方在法庭辩论中始终追问：“被告物业是否有权对付蓉合法使用承租房屋进行阻止？有哪部法律规定物业有这个权利？”

　　付蓉的代理律师强调，产权人杨先生出具的证明函是在侵权事实发生之后，物业公司不能“超前干预”。至于物业认为付蓉与杨先生之间的租赁有违约行为，应该由当事人杨先生追究付蓉责任，而不是物业公司插手。

　　“再说，原告付蓉为什么不能使用客厅，如果原告亲戚住在客厅，物业也要管吗？”付蓉的律师最后显得有点咄咄逼人。

　　被告律师也不示弱，提出2006年上海绿城出台相关自治约定，“二房东”出租房屋必须到有关部门备案，必须签订社会治安消防责任承诺书等，否则就不允许租房经营。付蓉将房屋分割成十间进行出租违反了《临时公约》，他们基于此公约进行管理并无不可。

　　几番激烈的法庭辩论之后，法庭询问双方是否愿意调解，付蓉同意调解，但物业公司坚决要“讨个说法”。

　　合议庭经过对案件的评议认为，因原告付蓉存在擅自改变住宅实际功能和布局的情况，未按照设计功能使用物业的分割转租行为，故被告物业公司作为物业管理企业，有权采取措施予以制止。被告限制原告搬入家具的行为，实质上是对原告违反设计使用功能而进行的使用收益的限制，且出租人对此也予以认可，故被告物业行使权利的方式并无不当，不应承担侵权责任。法院最终没有支持原告付蓉的诉讼请求。

　　案后：群租何以越禁越旺？

　　“绿城群租案”虽然一审结束，但像付蓉这样的“二房东”现象值得探究。任何事物都有其存在的必然性，群租之所以如此迅猛地席卷沪上诸大楼盘，市场需求的旺盛是主要原因之一，与这些年上海房价的居高不下、几百万外来人口的涌入、租金价格的不菲等也是息息相关的。群租者不仅包括外来务工人员，还包括大量涌入上海求职的外省市大学毕业生，毕竟这些年轻人需要靠“精打细算”才能在这个大都市立住脚跟，而群组的价格远远低于单租合租，他们可算是群租的“中流砥柱”。本案的付蓉就曾经在庭审中表示，准备将系争房屋出租给刚毕业的大学生。

　　其次，上海楼盘空置率高也是重要原因之一。这当然既有开发商的虚假销售，有投资客的捂房，也有大房型难以出租等各种因素，所以，虽然二房东的利益驱使拉动了群租的发展，但在一定意义上也推动了租赁市场的发展，消化了市场大量的滞租房，将这些空置房盘活，又解决了大量外来人员的居住需求。正像付蓉的律师在代理词中呼吁的那样：“请对二房东群体报一份宽容心，不要用简单的办法予以一棒子打死！”

　　但是，“群组”造成诸多安全隐患，却是不容回避的。比如上下搭铺、乱拉线路、电线老化裸露，没有足够的消防设施等，甚至有很多房屋是达不到出租资质要求的，不能保证居住者的人身安全和社区安全。因此，整治“群租”涉及千家万户，市民百姓及媒体的呼声都很高，引起上海市委、市政府的重视。早在2006年12月，上海市房屋土地资源管理局颁布相关规定，应对日益盛行的群租。《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定》（试行）第一条明确：“一间房屋只能出租给一个家庭或一个自然人。出租给家庭的家庭人均承担的居住面积不得低于5平方米。”《规定》同时明确：“居住房屋应当以原规划设计的房间为最小出租单位，不分门进出的客厅、厨房间、卫生间等均不得单独出租”：“居住房屋不得分割搭建若干小间、按间或按床位出（转）租。”

　　2007年6月19日，上海市市政府新闻发言人焦扬在例行新闻发布会上透露，上海拟用3年基本消除群租。我们就拭目以待吧。