廉租劳务宿舍是解决“群租”问题的关键

　　前不久碰见一位搬入新房半年的朋友，只见他满面愁容，叹气连连，全然不见了搬入新家后的喜悦。问他为什么，他说：“前几天，隔壁房子成了“群租”。我的这位朋友住在北京一个高档公寓小区，一梯三户。自从十几、二十个“打工仔”成了他的邻居，愁容就开始挂在他的脸上。先是门口出现了烟头，而后有人在电梯间大声地打手机，后来居然发展到可以闻到从电梯间传来的阵阵尿臭。一位同事告诉我，她家的楼上是“群租”。夏天的一个半夜，她发现客厅的天花板大面积被水浸泡。敲开楼上“群租”户的大门看见，4个大小伙子，光着脊梁正在打牌，为了降温，他们不断把水泼在地上，他们倒是凉快了，楼下成了“水帘洞”。前几年“群租”对人们还是一个陌生的现象，到现在“群租”犹如一股洪水，席卷了我国的大中城市，“群租”已经成了耳熟能详的流行语。今天，“群租”不但从先前的低档住宅小区已经蔓延和进占了大片高档住宅小区，而且规模也越来越大，从一个单元房住十几、二十个人，发展到住上四十多人。“群租”为外来“打工仔”带来了低廉的出租房，为楼市投资人带来了高额的租金回报，同时，也为小区业主们带来了令人头疼的烦恼。

　　上面只是两个“群租”扰民的案例。除了扰民之外，“群租”造成的危害是多方面的：

　　1.防火

　　许多房间被隔断成一个个类似鸽子笼般的狭小空间。在这些鸽子笼里不但挤满了上下铺的双层床，而且电源还乱搭乱接，对防火造成极大危害;

　　2.健康

　　当大量“群租”人员像沙丁鱼一样挤在一个狭小空间生活，空气恶劣，卫生条件差，极易形成疾病，对其自身和小区健康造成危害;

　　3.治安

　　“群租”为不法人员(例如传销、色情等)提供了便利的住宿条件，另外，“群租”人员鱼龙混杂，对社会和小区治安形成威胁;

　　4.小区公共设施

　　超量的“群租”人员对电梯等小区公共设施形成过度使用，造成小区公用设施寿命减短，维修提前，维护成本加大;

　　5.卫生与环境

　　“群租”人员随地乱仍烟头、纸屑等废物东西，垃圾乱放，破坏了小区卫生和环境。

　　由于“群租”存在种种弊端，危害极大，所以对“群租”现象要坚决地加以限制。

　　在国外，美国限制“群租”的管理体系最为完整，其管理体系包括：

　　1.居住标准(Occupancy Standard)

　　1991年美国住房与城市发展部(Department of Housing & Urban Development (HUD))通过其法律总顾问委员会(General Counsel)备忘录(The Keating Memo，1991，3，29)提出了“每间卧室只能居住二人”的居住标准。1998年美国住房与城市发展部声明，这一居住标准为住宅居住人数的基本原则，具体办法由各地政府制定。各地政府可以根据住宅的面积大小和家庭成员情况灵活执行这一原则。例如一对夫妻和一个不到4岁的孩子可以同住一间卧室。

　　2.群租法(Multiple Dwelling Law)

　　群租法的目的是防范群租现象造成的负面效应。纽约州1929年就制定了群租法。该法第一章就宣告了其宗旨：

　　本法特此宣告，在本州一些地区，群租的密集居住、群租住房的过度拥挤、不充分的照明和空气、不足的有缺陷的逃离火灾防护措施、不适当的卫生条件是对本州公民健康、安全、道德、安宁和应有舒适生活的威胁;建立和维护适当住房标准(到达充分的照明、空气、卫生和防火要求)是维护公共福利的关键。因此，特此制定本法，并作为法律决定宣告，本法的条款对公共利益是必要的。

　　群租法由州、市等地方政府制定，法律适用范围包括：

　　A.一套住宅由相互独立的三个或三个以上的多个家庭长期共同租用;

　　B.一套住宅由多个单身个人或家庭短期共同租用。

　　群租法对用于群租的住宅在住房面积、高度、配套设施、防火、上下水、照明、通风、采光、厨房、厕所等方面上提出了全面、详实的建筑要求和规定。用于群租的住宅必须达到和满足群租法的要求方可出租。

　　3.城市管理规范(Administration Code)

　　城市管理规范中，对人均居住面积提出了要求。例如，纽约市管理规范第27-2075条款规定，人均居住的面积不得少于7.5平方米(80英尺)，住宅居住的最大人数为住宅总居住面积除以7.5平方米，单间卧室合法居住人数为二人，年龄小于4岁的孩子可以同住，居住面积包含卧室和厨房，但不包含客厅和卫生间。违反规定的要受到罚款等严厉的法律处罚。

　　美国完善的管理办法对遏制群租现象起到了极大的作用。

　　我国上海于2006年11月30日出台了《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定》：一、居住房屋应当以原规划设计的房间为最小出租单位，不分进出的客厅、厨房间、卫生间等均不得单独出租;一间房间只能出租给一个家庭或一个自然人，出租给家庭的，家庭人均承租的居住面积不得低于5平方米。二、居住房屋不得分割搭建若干小间，按间或按床位出(转)租。违规从事社会旅馆经营的，由相关管理部门责令限期改正，逾期拒不改正的，按《上海市旅馆业治安管理实施细则》规定查处。三、社区事务受理服务中心在受理居住房屋租赁合同登记备案和居住登记时，应严格进行审核。发现有违反本规定行为的，不得发放居住房屋租赁合同登记备案证明，不得办理居住登记。

　　苏州市于2008年5月1日出台了《苏州市居住房屋出租管理办法》，并于7月31日开始对6个“群租”现象严重的小区进行拉网式清查，并对严重“超载”的出租房的房东采取措施。还有几个城市也准备着手治理“群租”现象。

　　从清查“群租”现象的效果来看，上海的行动并不十分理想，而且没能大规模全面铺开。另外，该行动还受到了社会上一部分人的质疑。上海行动主要方式是禁止，是用“堵”的办法来进行治理。这是治标不治本，治表不治里，因此难以彻底解决问题。要从根本上解决“群租”问题，就要从源头上进行分析，要分析“群租”现象产生的原因：

　　随着我国城市规模的不断扩大，服务业需要大量服务人员，于是大量外地务工人员来到城市来填补这一空白。对于外来务工人员来说，到城市工作遇到的最大问题之一就是居住问题。这些人员收入低、家底薄，没有能力到租房市场上去租房，更谈不上购买商品房。另外，他们也得不到保障用房政策(经济适用房和廉租房)的惠顾。因此，一个巨大的、刚性的、低租金的住房需求产生了。这一需求强烈地要求得到满足，而低租金的“群租”方式恰恰迎合了这种需求，于是“群租”得以不断蔓延和扩大。对于“群租”单纯采取禁止的办法，采取“堵”的办法，从根本上解决不了广大外来务工人员对低价租房的需求-你不让他们“群租”，你让他们住到哪里?!这就要我们为广大外来务工人员居住问题找到一条出路。

　　“借问路在何方”，阿联酋的廉租劳务宿舍可以给我们一些启迪：

　　阿联酋是中东地区的一个小国，自从发现石油以来，阿联酋的经济得到了突飞猛进的发展，大量外国务工人员来到阿联酋从事建筑业和服务业。外来人口的数量高达阿联酋本国人口的4倍。为了能够解决外来务工人员的居住问题，阿联酋出台了建造廉租劳务宿舍的政策。廉租劳务宿舍可以由政府组织建造，劳务雇主可以为其雇工租用劳务宿舍，零星劳务人员也可以自行租用。廉租劳务宿舍也可以由有能力的雇主按政府的标准自行进行建造，建造好的劳务营地可以长期供自己的劳务人员居住，许多大型工程承包公司都是采取这种模式。阿联酋的劳务宿舍用了“疏”的方式，将大量劳务人员形成的住宿压力疏导掉，这样既解决了大量务工人员的住宿问题，又避免了由于“群租”带来的负面影响，这的确是一个现实可行的好办法。

　　如果我们在城市周边地铁附近地区建造一些廉租劳务宿舍，就能够解决禁止“群租”后、依然存在着的大量外来务工人员住宿问题。因此，在禁止“群租”法令的基础上，再加上廉租劳务宿舍，“疏”“堵”并用，我国城市的“群租”问题就不难得到解决。