邻居“住改商” 业主如何维权

　　居民楼里时有发生的电梯超负荷坠楼事件、空气污染问题、日夜不间断的噪音扰民……其中因“住改商”而导致这一连串问题的占有很大比例，而由“住改商”引发的诉讼也逐渐增多。

　　情况1

　　擅自“住改商” 法院判排除

　　贾老先生是北京一小区的居民，自从楼上的业主林某将房间出租给一家公司作为办公场所，每天楼上人来人往的噪音严重影响了贾老先生作息，加之他长期患有精神衰弱症，原本安详的晚年生活彻底被搅乱。

　　无奈之下，贾老先生将邻居林某诉至法院，要求法院判令林某排除妨害。但林某不同意贾老先生的诉讼请求，称自己有权自主地决定自家房屋的用途，他人无权干涉。

　　海淀法院经过审理，最后支持了贾老先生的诉讼请求。

　　【法官释法】

　　依据物权法规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

　　宋法官、李晓馨法官认为，此案中，林某虽仅在自家专有部分内使用房屋，但其擅自“住改商”的行为属于不当使用，贾老先生作为利害关系人，有权要求林某承担排除妨害或者赔偿损失等民事责任。

　　就如何确定利害关系业主的范围问题，为避免条件模糊带来适用上的困难，《建筑物区分所有权解释》第11条综合考虑“住改商”纠纷的实际情况，将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内，该范围基本上有效涵盖了与“住改商”行为有利害关系的业主。

　　情况2

　　仅部分业主同意 法院判停业

　　王莹将自家位于小区内的住宅出租给他人经营串串香餐馆。楼上的业主马杰将王莹诉至法院。“我家长期生活在呛人的火锅味中。而且餐馆长期半夜才停止营业，噪声污染严重。王莹未经我同意，将居民住宅改变为商业用房，严重影响了小区业主的生活。”故此，马杰请求法院判令王莹排除妨害，停止经营活动。王莹则请求法院驳回马杰的诉求，声称串串香餐馆开业前是征得部分邻居同意的，马杰的反对并不代表多数人的意见。

　　经过审理，海淀法院最终判决支持了马杰的诉讼请求。

　　【法官释法】

　　“住改商”中的“利害关系业主同意”，这究竟是指大多数业主同意即可，还是需要全部有利害关系的业主同意?宋纯峰、李晓馨法官认为，《物权法》施行后，在实践中有做法是按照“多数决”来确定有利害关系业主的意见。但《建筑物区分所有权解释》第10条第2款特别规定，将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，不予支持。因此，必须达到所有的利害关系业主均同意的情况下，业主才能进行“住改商”。

　　本案中，王莹擅自“住改商”的行为未经该小区直接利害关系业主马杰的同意，所以，马杰有权要求王莹立即停止经营。