合同流产租房订金须双倍返还？

一家之言

案由：朱某将一套商品房委托中介公司挂牌出租，李某有意承租，实地看房后，便与朱某就租金及其支付方式等问题进行了磋商。基本达成一致后，双方约定于次日至中介公司签订租赁合同。在朱某要求下，李某向其缴付了5000元“订金”，朱某出具收条，写明：“收到李某订金5000元，明日签订租赁合同，如有违反退一赔一。”

次日，双方至中介公司，由于该房所在小区提供24小时中央热水及中央空调，故物业管理费较高。朱某提出，李某是实际居住人，物业服务是由李某享受，故应由李某承担物业费，并提出租期定为一年；而李某则认为，根据租赁市场的惯例，物业费应由业主承担，并提出半年内其在他处购买的房屋将交付使用，故仅同意签订半年的租赁合同。由于双方对上述问题无法达成一致，李某欲要回已付订金，朱某不同意。一周后，朱某将房屋另租于他人，李某得知该情况后，遂诉至法院要求朱某双倍返还定金。

法庭审理中，李某称，朱某收取其定金后却将房屋另租于他人，根据定金罚则，朱某应当双倍返还定金。朱某则认为，不签订合同的责任在于李某，在双方对合同的相关条款无法达成一致的情况下，其自然有权将房屋另租他人。此外，在看房后其虽收取了李某5000元的“订金”，但此“订金”与法律上规定的“定金”并非同一概念，并不发生定金双倍返还的法律后果，故其仅同意返还李某5000元。

法院审理后认为，李某向朱某交付的5000元虽名为“订金”，但根据收据中对不签订租赁合同法律后果的约定即 “明日签订租赁合同，如有违反退一赔一”，应当认定该“订金”实为签订租赁合同的担保，具有定金的法律后果。由于在收取定金前，双方并未对租赁合同的期限及物业管理费的承担进行磋商，而在签订租赁合同时对上述内容无法达成合意，致合同未能签订并非任何一方的过错，故李某仍不能适用定金罚则要求朱某承担双倍返还的责任。遂判决朱某承担返还5000元的责任。

■笔者视野

本案的争议焦点在于，一、李某向朱某交付的5000元“订金”是否应当认定为“定金”。根据最高院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》（以下简称 “担保法司法解释”）第一百一十八条的规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。根据上述司法解释的规定，若当事人在合同中将“定金”写为“订金”、“押金”等，且在合同中亦未约定符合定金特性的定金罚则的，该 “订金”、“押金”一律不能认定为“定金”，不能按定金罚则处理。本案中，朱某向李某收取的钱款虽名曰 “订金”，出具的收条中还写明了 “如有违反退一赔一”的内容，但仍应当认定该“订金”具有定金的法律后果。

二、由于双方对合同的具体条款协商不成致合同未能签订，能否适用双倍返还的定金罚则？

根据双方在收条中的约定，李某向朱某交付5000元定金作为双方于次日签订租赁合同的担保，故该定金属立约定金。《担保法司法解释》第一百一十五条对“立约定金”的规定，即“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”显然，能否适用定金罚则的关键在于，查实当事人是否存在恶意拒绝订立合同的行为。本案中，双方当事人在缴付定金前，虽然对租赁合同的大致内容进行过磋商，但对于物业管理费的承担及租赁期限等细节问题并未涉及，而在签订正式租赁合同时，由于双方对上述细节问题未能达成合意，致合同未能签订，双方均不存在恶意拒绝与对方签订合同的情况。有鉴于此，法院最终未适用定金罚则，仅判决朱某返还已收款项。