房租回报期100年 70年不够用

一个朋友计划卖掉了位于苏州金鸡湖边的一处住宅，他给我算了一笔帐，租金回报率只有1%（详见下表），需要100年才能收回投资成本，而土地使用年限只有70年，政府应该返还30年才能回本。所以我毫不犹豫地支持他的选择，如果是我，我也做出同样的选择。

· 建筑面积140平方米，精装，观湖，售价12000元/平方米，售价为168万元。

· 租金2500元/月，空租期半个月，中介费一个月，名义租金26250元/年，扣除物业管理费每年5040元（3.0元/平方米.月），家具家电每年维修费2000元，租金税费1500元（5%），每年实收租金为17710元/年。

· 投资回报率为1.05%，需要100年才能回收成本。

以上现象无法用正常的经济学常识来解释，但是这种情况却在中国普遍存在，如果“存在即合理”，那理由只有一个，所有买房的人（包括自住者，否则也会去租）都考虑了“房价上涨的那一部分”，在巨大的价差前面，租金几乎可以忽略不计。但从理论上，这个价差不会永远可以保持，但能够保持到多久，这是很难判断的问题，但有一个常识会告诉我们，当房价长期偏离于其价值（租金），并且即将“赶英超美”之时，我们没有必要为房价上涨而欢呼，因为国内外房价倒挂之后，将引发一次大规模的资产外流，而人才将伴随着资金一起外流，中国将被再一次“掏空”（第一发生在“八国联军”时期，那一次是“抢”，而这一次是“送”）。

据知名的海外置业机构“合纵中国”董事总经理陈一先生介绍，由于大陆房价和澳大利亚出现“倒挂”，新年伊始，他们接待的澳洲置业的客户量暴增数倍，他认为，除了房价“倒挂”之外，澳洲稳定的5-8%的投资回报率也吸引了很多稳健的投资者。

前不久，国土资源部首度曝光租金房价比逐年下降之时（估计没有考虑税费、中价费、空租期、维护成本等费用），引发又一轮中国楼市是否存在泡沫的争论？任志强和潘石屹两个老搭档意见截然相反。

我个人认为，只要不是赌徒，都应在风险面前警惕三分。