为群租问诊把脉

来源：新闻晨报

二房东结盟霸占房源操控租价

■催生相关产业链“祸害”小区■相关部门昨已对二房东下达“最后通牒”要求整改

　　控制居民住宅区近70％的群租房源，依靠“垄断”优势肆意抬高房租，“抱团”暗中阻挠执法部门的整治……记者在调查中发现，沪上部分区域内房源充足的二房东自发结成利益联盟，整合房源、制订价格，相互配合推荐群租客，并呈不断扩大的趋势。

　　晨报昨天刊发《扰民“群租”已被“请”出部分小区》一文后，引发了读者的强烈反响。记者经过深入调查发现，二房东利益联盟的出现，致使群租房范围不断蔓延，同时催生小区居民楼内形成超市、咖啡屋、盒饭外卖店等成规模的群租“一条龙”服务产业链，扰民现象愈演愈烈。而“利益联盟”利用在小区内熟门熟路，拥有很大“势力”，拉取客源的方式也逐渐从口口相传变成网上挂牌。

　　目前，这些问题已经引起政府相关部门的高度重视。昨天下午，普陀区有关部门召集二房东代表开会，并下达“最后通牒”，要求承租群租房的二房东利益联盟尽快清理手头业务，妥善处理与租户间的租赁事宜。对拒不整改的二房东将发出限期整改通知书，并采取相应处理。

　　包租一套房年利润数万

　　群租乱象日益严重的背后，一批特殊人群的作用不可忽视——他们是房屋的第一手承租人，随后再次转租，上海人称之为二房东，广东人称之“包租公”或“包租婆”。

　　“位于上海火车站附近，四人间和六人间床铺出租，有严格的物业管理……最低13元/天/床，一个月400元。”经过业主介绍，记者在多个房屋中介网站及论坛都看到了类似的“诱人”广告，拨通电话得知，这些都是群租房，而联系人大多都是二房东。目前，二房东联盟正通过各种渠道宣传自己，有的甚至自行设计网页，以“方便”群租客寻找。

　　二房东为何会结成利益联盟？中远物业两湾分公司总经理杜恩毅表示，以自己的小区为例，该小区四期在2006年交房后，就有人开始承租房屋，并逐渐分割出租。“其中最牛的二房东黄某一口气租下近20套毛坯房，企图达到月赚6万元的目标。”物业算了一笔账：按当时小区房屋出租价格，2房每月租金约2000元，3房则在每月3000元左右，而二房东仅将一套毛坯房包租后分割出租，每月受益约为6000元左右，扣除水电煤、物业及房租成本，一套房可以净赚3000元以上。“包租一套房年利润数万元，如此暴利自然吸引了更多的二房东。”

　　为争取更多租客，一些二房东之间起先不断“暗战”，但后来效果并不理想，价格竞争的结果只能让自己的利益受损。为了实现利益最大化，部分房源充足的二房东逐渐形成了利益联盟，采取整合房源、控制价格等方式扩大群租房范围。这种利益联盟人数有多有少，本地人和外地人都有。

　　宜川路街道房地办有关人员向记者证实了二房东利益联盟的存在，区房地办、街道开始尝试整治群租时，不少二房东担心自己“势单力薄”，于是更紧密地“团结”在一起，甚至聘请律师进行“维权”，暗地里阻挠有关部门的整治行动。

　　对投诉的邻里进行恐吓

　　“我好心提意见，二房东反而纠集20多人来我家恐吓。”近日，家住普陀区宗鑫公寓的业主徐先生难忍楼上空调滴水声，上门进行协商，没想到进门后，竟发现房间被分割后出租给10多人居住，“我至少看到了三四台空调，但出水口都没有放进落水管。”在与二房东杨某商量无果后，徐先生只得向物业投诉。哪知，当天晚上10点多，传来急促的敲门声，他打开门后竟看见杨某带着20多人来“评理”，徐先生无奈之中立即报警。“他走之前还威胁我，叫我等着瞧。”徐先生说，此后，每天深夜自家的天花板便开始规律性地传来跳跃、击打声。

　　催生违规的产业“一条龙”

　　二房东结成联盟后，利用“垄断”优势共同抬高租价，而当租客提出价格过高时，二房东总是很肯定地表示“不可能拿到更低价”。刚毕业的大学生小陈告诉记者，一般在租房时，二房东总是会将半年、一年起租定为标准，住到一半想搬走，就不能收回剩余房租。

　　不少群租情况严重的小区物业还发现，除了传统的单位仓库、办公室、五金商店、小超市外，类似快餐店、发廊等新型“居改非”也在居民楼内出现。经过调查，他们的消费对象主要就是瞄准群租客。据介绍，很多快餐盒饭店虽然不断遭到工商部门查处，但是面对小区内众多群租客的市场，又悄悄地屡屡“复业”。这些本不该出现在居民楼内的吃、购、娱“一条龙”设施，是二房东扩大群租范围后衍生出的产业链，大大增加了物业管理难度。

　　■对二房东下达“最后通牒”

　　整治群租工作已进入实质性阶段，采取定点“击破”二房东利益联盟成了遏制群租现象蔓延的关键。昨天下午，普陀区宜川路街道整治群租工作组召开了辖区内二房东代表会议，并对承租群租房的二房东下达“最后通牒”。

　　会后，部分二房东表示并不情愿主动进行整改，毕竟房子里还住着收了房租的租客，若要拆除分割间搬出床铺，便是损害了租客的利益。也有二房东希望在整治的同时，能够得到有关部门的相应补偿。

　　■部分中介已停止群租房挂牌

　　沪上不少问题严重的群租小区已经制订计划，限期治理群租扰民现象，比如，中远两湾城的群租问题预计将在2个月内得到解决。据了解，随着有关部门打击群租房工作的深入，沪上部分大型中介公司连锁店已经停止了群租房挂牌。

　　业内分析人士表示，这些租赁户的承受能力只有500元左右，随着群租问题的逐步解决，房屋租赁门槛会相应提高，群租者或者将转向较为偏远的地区，或者在次中心区域租赁质量较差的房源。

　　[律师问答]

　　市房地局要求各小区通过对业主公约进行补充解决群租问题，而普通业主发现自己身边有群租现象该如何是好？昨天有大量读者拨打晨报社区电话进行咨询。

　　●业主发现楼内有群租

　　客该怎么办？

　　■宋安成律师（上海建纬律师事务所）

　　若业主发现楼内发生群租现象，可直接通知小区物业和居委会，也可以将情况举报至所在区域的房地部门和综治办，市房地热线962121也会受理物业公司和业主对群租现象的投诉。

　　对已有业主委员会的小区，业主可以直接到小区业委会办公室反映。业委会可视业主反映情况，在近期召开业主大会修改业主公约。业主大会的召开可以是开会形式，也可以通过书面征求业主意见的形式。从操作层面上讲，书面征求意见更为方便，业委会可以委托物业管理企业上门征求业主意见，如果达到三分之二以上业主同意，禁止群租的内容就可以在小区内生效。

　　若小区尚未成立业委会，业主可委托物业公司或居委会上门征求业主意见。如能达到三分之二以上的要求，也可以修改《业主临时公约》，这在司法实践中，法院也是认可的。

　　●二房东强行分割出租

　　房屋怎么办？

　　■法律快车（上海凌云永然律师事务所）

　　二房东利益联盟并不是像普通公司那样去有关部门登记备案的，他们是一种追求收益最大化产生的经济利益联盟。如果这种利益联盟承租的是合法房源，则需通过其经营方式、盈利模式以及对市场的影响判断其合法性。

　　但如果其将盈利建立在分割群租房屋，则违反了《上海市旅馆业治安管理实施细则》等规定。若二房东不顾租赁合同内签订的不得转租、分割出租等条款，则属于重大违约，房东可以提前解除合同，并要求对方根据情况恢复房屋原状，赔偿相应损失，按约定追缴违约金。
作者： □晨报记者崔建栋实习生缪志聪