房屋质量维权有道 退房索赔如何鉴别

　　[提要]随着房地产行业的发展，商品房由质量引起的纠纷呈不断上升趋势。面对纠纷，很多购房人由于对相关法律的了解甚少，以至于在发现商品房质量问题后不知如何索赔;更有一些购房者，动辄就一般质量问题提出巨额索赔甚至要求退房，结果输了官司又赔钱。那么，怎样的质量问题才能够提出赔偿损失?面对赔偿，怎样索赔才合理?

　　随着房地产行业的发展，商品房由质量引起的纠纷不断。许多购房人由于对相关法律了解甚少，以至于在发现商品房质量问题后不知如何索赔;也有一些购房者，动辄就一般质量问题提出巨额索赔甚至要求退房，结果输了官司又赔钱。那么，怎样的质量问题才能够提出赔偿损失?怎样索赔才合理?

　　笔者就这些问题咨询了江苏法略律师事务所律师邵振华，邵律师告诉笔者，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房质量问题通常可分为三种情形，区别于不同情况的房屋质量问题，应依法提出合理的索赔要求。

　　1、最严重

　　现象：房屋主体结构质量不合格

　　对策：购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失

　　邵律师解释，这里的所谓主体结构质量不合格，是指房屋地基基础工程和主体结构工程不合格。“房屋地基基础工程和主体结构工程是建筑工程的基础和主体，如果一栋楼房在地基基础工程和主体结构方面出现质量问题，即使其他部分施工质量再好也难以保证整个楼房的质量和安全。”因此，《建筑法》第六十条第一款规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构质量。”

　　邵律师表示，商品房在交付使用后，购房者如认为，主体结构质量不合格，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。“在这里必须提醒购房人注意，委托核验的工程质量检测机构必须具备相应的资质。委托哪个机构来检测，买卖双方须经协商达成一致。如双方协商不成，应申请法院指定检测机构。否则，如果单方委托的检测机构得不到另一方的认可，则其检测结果便没有法律效力。”

　　2、最轻微

　　现象：保修范围内的一般质量问题

　　对策：购房人有权要求出卖人承担修复责任

　　笔者了解到，所谓一般质量问题，是指房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题，包括屋顶、墙壁漏水、渗水问题，室内地坪空鼓、开裂、起沙问题，墙皮、面砖、油漆等饰面脱落问题，厕所、厨房、盥洗室、阳台地面泛水、积水、漏水问题，电线漏电、灯具坠落、管道堵塞、暖气不热问题等等。

　　邵律师告诉笔者，根据相关规定，房屋交付使用后在保修期内出现一般的质量问题，在未严重影响正常居住使用的情况下，购房人有权要求出卖人修复，由此增加的费用，应当由出卖人承担。如果出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房人可自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失等，应由出卖人承担。

　　3、中间态

　　现象：因房屋质量严重影响正常居住使用的

　　对策：购房人可以请求解除合同和赔偿损失

　　邵律师解释，这种情形，既不是明显的主体结构质量不合格，又不完全属于保修的一般质量问题，而是介于前面两种情形之间的第三种情形，“其中 ‘严重影响正常居住使用’如何理解和把握，法律没有作出具体规定，应该属于法官自由裁量的范畴。”他说道，“因此，在这种情况下购房人提出索赔请求时更要慎之又慎。”

　　在实际操作中，对于房屋质量是否属于“严重影响正常居住使用”的情况，司法实践中要通过实地勘察或鉴定进行综合评定。“主要有几方面的考查和认定。”邵律师指出，一是看房屋质量问题是否能够通过修复解决，如果通过修复能够解决，一般应要求出卖人承担修复责任，并可要求赔偿损失;确实无法修复再要求解除合同和赔偿损失。二是经修复后是否仍然存在威胁购房人人身、财产安全因素，如果该房屋经修复后仍然不能保证购房人的人身和财产安全，购房人就可以提出解除合同，并要求出卖人赔偿损失。三是经多次维修房屋仍然存在严重质量缺陷，无法正常使用，严重干扰和影响了购房人的生活，可提出解除合同和赔偿损失的请求，由法官根据实际情况予以裁决。

　　最后，邵律师还提醒购房者，除注意区分上述三种情形外，购房者要想索赔成功，还要注意保存和搜集上述相应的证据。

　　之二 房子有问题，收还是不收?

　　先别急得“脚脚跳”

　　建筑是一项充满遗憾的艺术品，对于商品房建造来说，存在一些土建质量瑕疵是客观的，也是被允许的，但要在合理的范围。“但如果是一些房屋主体存在质量问题的，根据有关规定，在经过相关机构核验确属不合格后，业主有权解除合同，并要求出卖方赔偿损失;因房屋质量问题严重影响正常居住使用，业主还有权请求解除合同和赔偿损失。”苏州宜居丁渤验房公司总工程师杨工说。

　　据介绍，房屋质量不合格分为两种情况。其一是房屋交付前未经验收或经验收不合格。购房者在办理商品房交接入住手续时，应要求出卖人出示该商品房的《竣工验收备案表》，以查验工程是否经有关部门验收合格。如果出卖人不能出示该商品房的《竣工验收备案表》，可认为该工程未经验收或者验收不合格，购房人有权拒绝收房，由此引起的延期交房责任由出卖人承担;如果出卖人超过约定的期限房屋仍然未能验收合格，购房人可以解除合同并要求赔偿损失。

　　其二就是房屋交付使用后，经核验发现房屋质量存在问题、甚至严重影响到正常居住使用。

　　“根据土建质量的优劣程度，质量通病对与房屋的影响也是有所不同的。”杨工介绍说，房屋验收中比较严重的质量问题包括结构性问题，比如楼体不稳定等。楼体不稳定主要表现为过了沉降期依然沉降不止、不均匀沉降导致楼体倾斜、楼体受震动后会在大风中摆动等，严重的可能因部分或全部承重体系载力不够，导致楼体有局部或全部坍塌的隐患。“如果一栋楼房在这些主体结构方面出现质量问题，即使其他部分施工质量再好，也难以保证整个楼房的质量和安全。”

　　杨工强调，业主一旦发现房屋存在此类问题，可依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，业主有权退房，给业主造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任，“必须提醒业主注意的是，委托核验的工程质量检测机构必须具备相应的资质，且委托哪个机构来检测买卖双方须经协商达成一致，如双方协商不成应申请法院指定检测机构，否则单方委托的检测机构如果得不到另一方的认可，其检测结果则没有法律效力。”

　　轻度的质量问题包括裂缝等。室内墙体和楼板还常常会因为材料强度不够，抗挤压强度不足，砌筑后干燥不充分等原因引起裂缝，但这种裂缝往往不会影响到结构安全。还有房屋渗漏也是房屋质量中比较常见的问题，多是因为防水工艺不过关、防水材料质量不过关、窗框部分填塞不实、窗角八字缝等导致屋面渗漏，厨房、卫生间向外的侧漏等。虽然这些问题不属于影响房屋结构的问题，但是如果不正确对待、解决的话也会影响到房屋的正常使用功能，业主在要求开发商整改的同时，还必须注意开发商的整改方式。

　　最后，就是诸如空鼓、龟裂、墙皮脱落这类非结构性的质量瑕疵了，这类问题一般不会影响到房屋的正常使用，业主也不能因此要求退房，需要注意的是，这些问题也不能太过泛滥，如果空鼓、脱粉面积过大等，也会给业主带来很大的麻烦，必须在装修前处理好这些问题。

　　之三 二手房交易风险早知道

　　二手房买卖房不是容易的事，如何在短期内安全、方便成交是买卖双方最关心的问题。二手房交易风险主要存在以下几个方面：

　　房屋本身的风险

　　房屋产权是否明晰?

　　房屋随附的基本费用是否结清?

　　房屋的附属设施、附属设备、装饰装修物、家具是否一并转让?

　　房屋原始的购房合同、发票及缴费票据及相关文件是否转移?

　　房屋产权的性质是否明确?

　　房屋是否存在质量问题?

　　房屋是否存在出租、抵押情况?

　　张伟军分析，特别是二手房的权属法律关系必须清晰，交易双方应提供证据来证明所签订的交易合同具有法律效力。签订合同者应具备相应的权利。如：是否是产权所有者?是否还有共有人，共有人是否同意并委托代其行使权利?非产权所有者是否具有产权人及共有人经过公证部门公证的委托公证书，在委托事项中权限内容是什么?若房屋产权情况不清晰，会给买房人带来什么样的法律风险?等等。

　　“权属明晰的同时还要做到产权明确，房屋在产权性质上有私产、公产、经济适用住房之分，其中公产及经济适用住房的上市交易有一定的限制，买房人及卖房人在房屋的买卖过程中应予以高度重视。买房人还应注意预购房产是否属于‘小产权房’(即在集体土地上建造的房屋，该房产不属于商品房，依法不能上市交易)。”