案例分析房屋质量有问题时应该如何处理

　　好不容易买了套房，但拿到房基本需等上一两年;好不容易收了房，请来验房师检验，问题接二连三。那么验出来的问题，业主该如何处理?开发商是否有责任对房屋问题进行整改?本期居柳州就为读者讲讲验房当中的二三事。

　　新房验出问题，

　　开发商是否有责任整改

　　案例1：眼看着自己购买的房子终于交付，市民韦女士特意请来验房师帮忙检验，结果却让她感到吃惊：空鼓、开裂、渗水等问题达20多处。对此韦女士表示不解，为何房屋经过多个部门验收合格之后才交房，却仍然存在那么多问题，如果向开发商反映的话，开发商是否会帮忙解决?

　　居柳州答复：关于为何房屋通过相关部门验收后却还会存在如此多的问题，广西精良验房咨询有限公司注册验房师毛建权表示，相关部门出具的竣工验收备案证明书等验收材料，是从程序和流程上证明整栋楼的合法性，表明该楼栋施工程序合法，主体质量没有问题。但这并不表明该楼栋里的每一套房子质量都能够 100%合格，因此房屋在经过专业验房师检验后仍会发现不少质量问题。

　　那么如果发现房屋质量存在问题，业主是否可以拒绝收房?

　　对此，广西天际律师事务所邹仁丽律师表示，法律上(除购房合同有特别约定外)业主可以拒绝收房的情形一般有三种：项目没有完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收没有达到合同约定的“三通”(通水、通电、通气)条件;房屋存在地基基础工程;或主体结构工程质量问题。按照规定，一般房屋的防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线安装工程，供水、供热、供冷系统工程等，都不属于地基基础工程或主体结构工程。所以，除非购房合同中有“房屋漏水、裂缝可拒绝收房”等特别约定的条款，否则购房人不能仅仅以这类工程质量问题拒绝收房。

　　如果房屋存在渗水、裂缝等问题应该怎么办?邹仁丽律师建议，业主可在收房后，向开发商主张保修责任;如果开发商拒绝或拖延，业主可自行整改，再将整改费用向开发商反映，主张赔偿经济损失。

　　收房时如何认定房屋质量是否合格?

　　广西精良验房咨询有限公司注册验房师毛建权答复：根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条和第13条，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人有权解除合同，并要求出卖人赔偿损失。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。那么，应如何认定房屋的“主体结构”、“不合格”和“严重影响正常居住使用”这些概念呢?

　　从技术角度看，所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。如：地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题。

　　所谓“不合格”，应指房屋未能通过验收或经核验被认定为不符合质量要求的情形。

　　“严重影响正常居住使用”应指由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等，不属于房屋的主体结构性问题，而属于非结构性的质量瑕疵，出卖人应当对此予以修复，买受人不能因此要求退房。

　　楼房外墙剥落或开裂，

　　责任谁承担?

　　案例2：王先生家住在某住宅小区内，最近他发现从外面看自家所在楼栋的外墙有很明显的裂缝，一些地方抹灰层都有所脱落。王先生认为外墙脱落存在一定的危险性，应该及时修复，但他不知道这个整修的责任应该由谁来承担。

　　广西精良验房咨询有限公司注册验房师毛建权答复：第一，要确定外墙剥落或者开裂的原因。可以由购房者自行委托或者与开发商协商共同委托专业鉴定机构进行鉴定。

　　如果鉴定结果开裂原因是使用过程中如装修、改造等造成，则责任由购房者自负，但若是因为房屋本身的设计、施工或者材质等原因造成，则开发商须根据《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》承担保修责任。

　　第二，要确定墙体开裂是否是房屋主体结构质量问题。如果不是房屋的主体结构质量问题，在保修期内，由开发商承担修复责任。如果开裂原因是房屋的主体结构质量问题，购房者可以要求开发商采取修复措施或者调换房屋等措施，甚至可以要求开发商解除合同和赔偿损失。但一般超过楼龄20年的旧楼都已超过保修期，已不在开发商保修范围，则根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定，修复费用由房屋公共维修资金承担。如老旧房屋没有公共维修资金的，则由全体业主共同分摊。

　　第三，如果经鉴定房屋已成危旧房屋，影响居住安全，建议向当地街道办和安监、房管、规划建设部门反映，由政府部门考虑是否纳入危旧房改造范围。