房屋出现质量问题如何处理？

作者：本站甄灵宇律师 发表与<住宅与房地产>2010年第10期

一、什么是房屋质量问题

房屋质量问题，也称房屋质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。①由此定义可知，并不是所有可见的房屋瑕疵都是质量缺陷，比如细微裂缝，非常微小的倾斜。如果这些瑕疵在工程建设标准容许的范围内，则不构成质量问题，购房者只能容忍。

购房者和开发商对房屋是否有质量缺陷存在争议的，可以共同委托鉴定单位或在诉讼阶段由法院委托鉴定单位进行检测鉴定。有时购房者在诉讼前单方委托鉴定，此种鉴定结果在对方有异议的情况下法院有时不予接受。所以如果纠纷必须诉讼解决，还是由法院委托鉴定更稳妥。

二、质量问题的法律后果

质量问题依其性质和严重程度有不同的法律后果，购房者可以采取不同的维权措施。

（一）、主体结构质量不合格

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

因此，只要房屋存在主体结构质量不合格的问题，购房者即可解除合同，并要求赔偿损失。

这条规定看似简单明白，操作起来却是异常的复杂和迷惑。

首要的问题是，什么是主体结构？

根据相关文献，主体结构，是指“基于地基基础之上，接受、承担和传递建设工程所有上部荷载，维持上部结构整体性、稳定性和安全性的有机联系的系统体系，它和地基基础一起共同构成的建设工程完整的结构系统，是建设工程安全使用的基础，是建设工程结构安全、稳定、可靠的载体和重要组成部分”。②这个专业定义并不能让我们对主体结构的了解更进步一点。关于主体结构的其它定义还有，“主体结构指房屋实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接点和基础等”。

为了对主体结构有更清晰的认识，我们还是看看什么不属于主体结构吧。 《建设工程质量管理条例》第四十条规定，“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。”

由此我们可以间接地看出，“主体结构”是与基础设施、地基工程、防水工程、供冷供热系统、管道管线、装修工程等相对应的一个概念。一座房子，去掉上述地基、防水工程、供冷供热、管线、装修等等，剩下的就是主体结构。

尽管“主体结构”目前看起来似乎有了一个清晰的轮廓，但在司法实践中这个问题仍然是扑朔迷离、纠缠不清。

我们来看上海中院的一个案例[ (2009)沪一中民二(民)终字第1128号]：

产X购买上海市康桥镇某别墅，在装修时发现房屋构造柱出现断柱、柱内仅用砖头和零星木头填充现象。开发商振丰公司曾几次派人上门维修，因振丰公司未向产X出具原设计单位出具的维修方案，产X拒绝振丰公司维修。后诉至法院。