发展商逾期办证；开发商延期交楼，怎么办？

发展商逾期办证
　　张先生提出索赔
　　张先生在2001年购买商品房一套，并与开发商在购房合同中约定，开发商应该在商品房交付使用后180天内到有关部门备案，张先生须在360天后取得房产证。如果因开发商的责任不能按时取得房产证的，“双方同意按下列第3项处理：1.……；2.……；3.买受人不退房，自逾期日起出卖人以已付房价款按银行同期贷款利率计付违约金给买受人，……”。
　　开发商于2002年10月23日将房产交付张先生使用，而这套房的房产证直到2004年5月14日才核发。张先生认为，导致延期办证的原因在开发商，于是向广州仲裁委提出违约金赔偿请求。
　　开发商则认为，办理房产证是购房者的责任，出卖人只承担协助义务，所以延迟办证应由张先生承担责任。另外，张先生没有及时提交办证资料和交纳办证契税，也延迟向银行申请办理房产证，是导致办理房产证延迟的主要原因，责任应由张先生自行承担。　
　　根据双方合同中的约定，开发商应该在2002年10月23日交房后的360日内，即2003年10月19日前将办好的房产证交给业主，实际上开发商直到2004年5月才办好。而且，开发商也没能证明已经通知业主要求提交有关材料，所以仲裁庭裁决开发商逾期办证的违约金应该从2003年10月19日起至2004年5月13日止。
　　《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：1.商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；2.商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；3.商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
　　
　　▲专家点评　???
　　不少购房者都认为办理房产证是开发商的责任和义务，其实这是错误的理解。根据法律规定，办理房屋权属登记的申请人只能是购房者，开发商的作用是协助办理，并提供必要的证明文件。
　　按商品房市场的交易惯例，通常都是在房地产开发企业完成了竣工验收和权属登记手续后，再通知购房人提交办理交易过户的资料到产权登记机关去为购房人办理房地产权证。也就是说，房地产开发商如果不及时完成这道前置程序，购房人的房地产权证是办理不下来的。因此，开发商不能以办理房地产权证是购房者的责任，出卖人只承担协助义务为由，将逾期办证的责任推给业主。

　　中介合同违约
　　双倍返还定金
　　在广州某房屋中介公司的介绍下，买家周某和业主张某达成房屋买卖协议。根据协议，周某在当天给了张某5000元定金，并在第二天到中介行交了第二期的5000元定金。
　　但是张某在收取了第一期5000元定金后，却以房屋已被他人租赁等为由不愿卖房。仲裁庭最终裁决其没有履行合约的义务，应当承担违约责任。根据双方签订的《房屋买卖合约》违约条款，张某应该返还周某交付的定金5000元，并且还要向周某支付5000元的违约赔偿金。
　　据法律专家介绍，购房合同签订后的一方对合同内容反悔，就构成违约。对于一方的违约行为，合同另一方当事人一方面有权要求违约方继续履行合同，另一方面也可以要求其支付合同中规定的违约金。《合同法》第115条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
　　
　　▲专家点评　???
　　订金与定金虽只有一字之差，却涉及到是否需双倍返还的重大问题。预付订金是订立合同之前卖方向买方收取的预付性质费用。如果是订立商品房买卖合同时所预付的款项，日后还应当抵作房价款。
　　而所谓的定金则是涉及《担保法》的概念，是一种担保履行的手段，具有制裁违约方并裣受害方的作用。《商品房买卖合同》中规定了的买受人所交付的款项才是定金。特别需要注意的是，要想在商品房买卖中讨得两倍的返还，必须签订正式合同，而且合同中还必须写明该款项是定金。

　　合同未约定
　　仲裁不支持
　　陈先生两年前买下天河区东圃某小区住房，并和开发商在《商品房预售合同》中约定了仲裁条款，协议在合同履行中如发生争议，双方一旦协商不成，交由广州仲裁委员会仲裁。而在当时签订的《商品房预售合同》和补充合同中，并没有对物业维修基金作出任何约定。
　　陈先生所在小区业主委员会成立后查询得知，与该期房产有关的物业维修基金账户上竟然没有任何款项。陈先生认为，按照《广东省物业管理条例》、《广州市物业管理办法》的有关规定，开发商应该及时足额缴纳物业维修基金。陈先生作为小区业主委员会代表多次和开发商交涉不成后，向广州仲裁委员会提起仲裁，请求裁定开发商立即依法缴纳物业维修基金(按小区二期总投资的2％)及利息。
　　开发商提出，《商品房预售合同》只是对商品房的交房、付款、办证等事项作了约定，而没有物业维修基金的内容，所以物业维修基金不是合同内容。只有合同内容才是仲裁事项，物业维修基金不是合同内容，不属于仲裁事项。
　　陈先生则认为，虽然双方没有明确约定物业维修基金的缴交事宜，但在合同中约定了“本合同未尽事宜，按照国家有关法律法规和规章处理”，而物业维修基金正是国家法规和广州市规章规定的内容，所以双方合同其实还是对物业维修基金的问题作出了约定。此外，物业维修基金也是商品房买卖合同法律关系应有的内容之一，所以物业维修基金属于仲裁事项。
　　仲裁庭最终以“作为仲裁协议一方的开发商不同意将物业维修基金纠纷纳入本合同仲裁条款的管辖范围”的原因，驳回了业主的请求。业主委员会后来将开发商告上法庭，目前仍然在等待着最终的消息。

　　有关专家在解释仲裁原因时表示，《中华人民共和国仲裁法》第十六条规定，仲裁协议应当具有下列内容：1.请求仲裁的意思表示；2.仲裁事项；3.选定的仲裁委员会。而双方签订的仲裁条款针对的仲裁事项是“本合同履行过程中的纠纷”，以法规规章设立的物业维修基金则属于一个独立的法律关系。
　　开发商作为签订仲裁协议的一方，不同意将物业维修基金的纠纷纳入《商品房预售合同》(含补充合同)仲裁条款的管辖范围，所以，仲裁委也就无法根据双方的真实意见作出该合同仲裁管辖范围内的裁定。换句话说，只有开发商和业主在有效合同中具体规定了物业维修基金的内容，仲裁机构才有权进行仲裁。
　　
　　▲专家点评　???
　　由于在物业维修基金的问题上，前后出台的法规有所不同，因此一旦历史遗留下来的物业维修基金发生问题，不少开发商与业主便开始扯皮，结果也只是有输有赢难以定论。
　　对于新购置房屋的业主和开发商，普遍接受并遵循的是《广州市物业维修基金管理暂行办法》规定：商品房预售许可证在1998年9月30日前核发的楼盘，购房者应按房款的2％缴交维修基金；而商品房预售许可证在1998年10月1日后核发的，除建设单位与购房者另有书面协议外，发展商应缴交维修基金。因此，购房者应首先注意楼盘的商品房预售许可证是哪年核发的。另外，目前一些开发商会主动将物业维修基金的缴付写入购房合同，购房者也应主动向售楼员进行询问。
　　提示一：业主可查询物业维修基金。已建立维修基金的楼盘或是已缴付了维修基金的业主，每位业主都应该有一张由中国农业银行广东省分行发出的广州市物业维修基金专用卡。如果业主缴纳了物业维修基金而没有拿到维修基金专用卡，应立即向发展商或物业管理公司索要。
　　提示二：最好与开发商签订书面协议。业主应该在签订购房合同以前向开发商问清楚物业维修基金该由谁来付，并且最好与开发商签订书面协议，明确约定是否将物业维修基金的缴付作为房屋交付条件。

　　开发商延期交楼
　　黄先生获违约金
　　在某开发商“成熟配套、设施完备”的广告诱惑下，黄先生买下一套园林小区单位。开发商向黄先生承诺，舞蹈室、乒乓球室、桌球室、咖啡厅、阅览室、健身中心等十多项会所休闲设施将在开发商交楼6个月后交付使用。
　　黄先生对小区感觉不错，全家人欢天喜地地搬进了新房，准备享受开发商承诺的各种“高尚设施”。不料麻烦却接踵而至：不但自己所居住的楼仍有施工，黄先生一家饱受了整整一年的杂音困扰，出入不方便，更令他气愤的是，开发商并没有按照合同将公共配套建筑交付使用，小区会所设施除了游泳池、儿童天地能够使用外，住进来近两年了也没看到更多设施的开放。
　　黄先生从合同中那条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：按照市政府有关部门关于基础设施、公共配套建筑文件的内容，于交楼6个月后交付使用”琢磨出了门道：开发商使了小把戏——这“6个月后”到底是什么时候呢？
　　气愤的黄先生向广州仲裁委提出仲裁请求，要求开发商支付不按期交付基础设施、公共配套建筑的违约金。黄先生的理由是：根据合同中有关设施“如果在规定的日期内未达到使用条件，非买受人的原因，出卖人按日向买受人支付已付房价万分之三的违约金”的规定，这笔违约金应该从交楼后的第6个月直到开发商将这些设施全部交付使用为止。
　　开发商也提出了自己的理由：公共配套设施建在黄先生所居住的那栋楼，而该栋楼在交楼后第11个月时通过了规划部门的验收。而双方《商品房买卖合同》约定的公共配套设施是指《合格证》中所列明的“公建配套设施”，“小区会所”当然也通过验收并交付使用了。
　　仲裁庭的三位专家一致认定，“6个月后”这种模糊字眼的确可能理解为“开发商可在交楼6个月后的任何期限内交付使用”，就是说开发商可以无限期交付使用，这对业主来讲显然是不公平的。该条款正确的理解应该是基础设施、公配设施“应在交楼后的6个月届满时”交付使用。
　　开发商则是在交楼后的第11个月时才将部分公建配套交付使用，违反了《合同》约定，因此裁定开发商应承担违约责任，向黄先生支付延期5个月的违约金。
　　由于在规划部门拿到《合格证》的时间晚了几个月，开发商只得向黄先生支付了几万元的违约金。但黄先生仍然很不服气，如果开发商在交楼6个月满后很快通过了有关验收，忍气吞声一年多的消费者岂不是连违约金都拿不到多少？与开发商过招的确不是件容易的事情。
　　
　　▲专家点评　???
　　我国《广告法》严禁虚假广告，但商家出于商业利益往往把广告做得很夸张。此时，消费者应该保持冷静心态，还可以采用让签订认购书的销售人员在广告单张上签字确认等方式保障自己的利益。
　　虽然就目前的房地产市场而言，开发商借诸如“6个月后”、“政府有关部门批准”以及“及时”、“高级”等字眼钻法律空子的事情是越来越少了，但总会有消费者抱怨开发商的承诺难以兑现。
　　有关专家特别提醒购房者，在与开发商签订购房合同时，一定要反复推敲合同中的内容，遇到模棱两可的条款时，应尽可能提出修改意见使之明晰，不要轻易相信对方的口头承诺。