房屋交付时如何验收

要留心房屋本身的质量问题。买房人毕竟不可能个个都是建筑专家，即便给他们再多的时间，也不可能全程监控，哪怕在交付时也很难看出问题来，甚至有些人都不知道应该注意什么问题。

　　在验收房屋时，我们到底应该看看哪些方面呢？

　　首先，按照《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的要求，在业主入住前，房地产开发企业应当向业主提交以下三份文件：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》。

　　《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。业内人士介绍，目前我国的房地产业在《质量保证书》和《使用说明书》上已形成大体统一的规范，问题比较少，而目前在交楼入住当中出现问题比较多的主要是《竣工验收备案表》，一些发展商甚至连消防这样的关键环节都没有送交主管部门备案就已经通知业主入住了。而此备案表原件或许不容易看见，但是业主们可以向交付房屋的单位索要《竣工验收备案表》的复印件及编号。凡是能够出具该表的房屋则表示通过了国家规定的一些硬性住宅质量标准，在大方向上不会有问题了。

　　作为业主，看到了这三份文件之后，还需要对房屋本身细节进一步把关，及时让有关部门修理和完善。以下是细节把关的小窍门（包括精装修的房屋验收）：

　　第一，核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符。

　　门窗

　　1．试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解它们的密封程度。查看密封胶条是否完整牢固。

　　2．门插是否插入得太少，门间隙是否太大？（特别是门锁的一边）

　　3．门四边是否紧贴门框，门开关时有无特别声音？

　　4．大门、房门的插销、门销是否太长太紧？

　　5．窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。

　　6．窗户玻璃是否完好？

　　7．窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。

　　地板

　　1．地板有无松动、爆裂、撞凹？行走时是否吱吱作响？

　　2．地板间隙是否太大？3．柚木地板有无大片黑色水渍？4．地脚线接口是否妥当，有无松动？5．地面是否有裂缝，是否有起砂现象？顶棚

　　1．顶上是否有裂缝？没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。

　　2．看顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。

　　3．顶棚有无水渍、裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。

　　4．特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。

　　5．墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声。

　　6．墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地方。

　　7．墙身、墙角接位有无水渍、裂痕？8．内墙墙面上有否石灰爆点？

　　厨厕

　　1．检查卫生间地面是否渗漏，地面是否存水？

　　2．放置洗衣机位置的地面应有防水措施？3．卫生间门的上下冒头是否刷油漆？

　　4．已经安装卫生器具的，卫生器具的下水软管与排水管的交接处应有封堵措施，还应设置返水弯。

　　5．距离地面30厘米高的插座必须带保险装置，厨厕应与通风道就近安装，洗手盆的上方不应有插座，卫生间内用于洗澡的电源插座应是防潮插座并有防溅措施。

　　6．卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座。

　　7．厨厕洁具有无裂痕？包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。裂痕有时细如毛发，要仔细观察。

　　8．坐厕下水是否顺畅，冲水声响是否正常，冲厕水箱有无漏水声？

　　9．浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水如何？

　　10．厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。

　　11．砖缝有无渗水现象？

　　12．厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？

　　13．大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。

　　验收防水的办法是：用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口，然后再拿一胶袋罩着排污/水口，再加以捆实，然后在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。

　　管道，指的是排水/污管道。尤其是阳台之类的排污口，验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。水池龙头安装是否妥当，下水是否顺畅？

　　14．自来水的上水管在过门口处应有防结露的措施；卫生、厨房内有否地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。

　　15．出水是否通畅，会不会出水口内留有较多的建筑垃圾？

　　16．自来水水质怎么样？

其他

　　1．厨柜柜身有无变形，壁柜门是否牢固周正，门能否顺利开合？

　　2．电器闸具及户表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电，户内有闸具的，应检查闸具是否控制户内电器。照明、动力闸具应分开，如室内应设置控制灯光的闸具和控制插销的闸具，空调的插座应与其他线路分开；应检查一下开关、插座的牢固程度；电话、电视的线路应用力拉一下，看是否虚设。

　　3．供水管的材质？由于某些省市明文禁止用镀锌管作住宅供水管，目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用50年。另一个无可比拟的优点是净化管内水质，铜可以抑制细菌生长，增长水中的铜含量，有益健康。

　　4．试煤气热水器开关是否妥当？检查水、电、煤气／天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用，并查看各种表的实际度数。

　　5．居室、客厅有否各种管线外露？是否有暖气回水或其他管线穿过，因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。

　　6．阳台裂缝危险大。

　　7．房间内有无结露现象，保温不好墙滴水；冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题。

　　8．在提供暖气的高档物业小区里，还要注意暖气供、回水支管有无倒坡现象，支管的坡度一般为1％。供暖管道穿墙应设套管，地面的套管应高出地面2至3厘米，地面为初装修的，应高出地面5厘米。冬季供暖温度不允许出现低于14℃的现象。

　　9．供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管。

　　在验收过程中一旦发现有前述问题，各业主应立即将相应的问题以书面或照片、音像资料方式记录在案，以备维权。一般说来，房屋交付出现质量瑕疵但并不影响实际居住的，除非合同有特别的约定，不然业主不得拒绝接受开发商的交付，但开发商的维修义务并不因此而消除。《商品房销售管理办法》规定，“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”同时国家对最低保修期还有详细的规定，所以业主在验收时发现房屋的局部有质量问题要及时向开发商提出，要求开发商在相应的时间内予以维修到位。