公共账户：物管新药方？

2月7日晚上7点，北京市海淀区荷塘月舍小区业委会主任朱光辉与光大银行关于小区公共账户的协商刚刚结束。虽然还没有与银行签订任何正式的授权文件，朱光辉的兴奋之情还是迅速从电话那头感染了记者。

代表荷塘月舍333户业主的朱光辉得到了银行的口头回复：公共账户的技术支持没有问题。朱光辉说，业委会正式委托银行监管后，银行会为小区业主提供储蓄卡和电话查询公共账户的服务。

此次业委会与银行为小区建立公共账户的事情在北京尚属首次。 “现在账户已经开通，已经开始往里划钱了。最晚下星期业委会会与银行签订委托监管服务合同。”朱光辉先生说。这意味着又一种较新的物管新模式正式启动。

物管模式缤纷上演

位于北京海淀区肖家河天秀花园的荷塘月舍是一个建筑面积5.4万平方米、只有333户业主的中高档小区，住户以高校教授或IT科研人员为主。朱光辉告诉记者，荷塘月舍业委会已申请到了业主大会的“基本账户”，这是一个公共账户，在光大银行开立。

此账户将在与银行正式签授权书后实现各项费用的转账，包括物业费、停车费、物业服务保证金，都统一归集到该账户，实行收支两条线，由业委会负责按预算划拨相关费用给物业，保安工资等其他外包工资和物业酬金也均由该账户划拨，并按月向全体业主公示。银行将给每位业主一个储蓄卡，业主可随时通过储蓄卡和电话查询“公共账户”的资金归集和去向，这个账户只用来转账，不能支取现金。公共账户的真正目的是透明物业公司的财务收支，同时为所有业主提供了方便参与和监督物业公司和业委会工作的机会。

2006年10月，荷塘月舍业委会启动了物业招投标程序，聘请了北京青宇招投标公司进行招标。业委会制作的标书条件是：需交10万元履约保证金，业委会参与保安等外包服务公司的选定并签订三方合同(业主大会，物业为甲方，服务公司为乙方)，委托物业收取物业费并统一交由业委会公共账户支出，物业实行酬金制、每年8万元。北京兴业源物业管理有限公司最终脱颖而出，成为荷塘月舍新的物业管理公司。

兴业源物业管理有限公司总经理赵亚东说，一手物业一般都是包干制，二手物业更多的是酬金制，而酬金制的物业公司更容易接受“公共账户”的做法。“酬金制和包干制，物业费都是物业公司自己提前垫付，物业费收不上来物业公司也要照常运转，一旦发生纠纷，酬金制可以请审计，包干制不能请审计。因此公共账户增加了物业公司透明度。”赵亚东说。

而住在荷塘月舍小区已经退休的北京101中学体育老师郭明太却说：“虽然可以去查询，但仍不知道交的物业费哪些钱用来保洁，哪些又用于绿化。而且小区居民的热情度不高，平时都很忙，哪有时间关注这些呢？”朱光辉也承认，业主的公共参与度不高可能会成为物管新模式推行的阻碍，但毕竟公共账户设立为业主提供了随时参与监督服务的机会。

事实上，对物管模式的探索一直没有停止过，例如2005年Naga上院执行“物业公司股权配送给业主”的举措，以及2006年新纪元家园上演三方物业服务合同模式等。记者发现，不论是哪种物管模式，财务透明公开、业主具有监督物管公司的权利成为这些物管新模式的共同特点。

北京市物业管理商会会长徐北凤先生说，业主同物业公司有矛盾的毕竟还是少数，4000多个小区，出问题的并不多。监管需要业主自治，最大限度地维权需要业主自发的监督意识。

基金、信托、公共账户之争

在我国香港和台湾地区，物业管理的相关制度就是业主的组织加上一个基金的管理。物业管理问题用法律制度就能束缚，如何聘请物业公司来管理、服务，都是由合同法来管治的，因为合同法或者是其他的法律非常清晰。

北京市律师协会物业管理委员会副主任孟宪生指出，没有基金制度导致推广新型物管模式比较困难。“应该回归物业管理的本质，公共账户似乎没有必要。”孟宪生说。

他建议可以用信托的方式解决目前的问题。如果建立一个基金，这个基金作为一个信托在物业公司的名下登记，因为信托财产是独立的，尽管在物业公司的账下，但是它属于业主这点是明确的，是不能被法院强制执行的。假如物业公司破产了，用物业管理费买的电脑等办公设施，都可以归还给业主，可以使业主的损失降到最低。如果在管理上建立信托关系，物业公司必须指定专业的经理人为小区做项目管理，这样就建立了责任制关系，项目经理人对社区的业主担负责任。

Naga上院总裁李建国在接受媒体采访时也曾提到信托的方式，他指出：“物业公司股权配送给业主”是根据比例来分配股权的，就像买股票一样，一定要有大股和小股，同时不允许产权和股权分离，所以它进行信托设置，如果有人把房子卖给另外一个人的时候，他的股权也会随之去过户。

朱光辉则向记者表示，推行“公共账户”的模式并不复杂，因为现在新型物业公司都瞄准二手物业，而且必须通过招投标方式被选定，只需要在标书里把“公共账户”作为条款之一写明，自然就会有筛选出合适的物业公司。

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2005年，位于北京东直门的豪宅项目Naga上院推行“物业公司股权配送给业主”模式：前期由开发商拿出200万元资金成立物业管理公司，在项目出售的同时，将物业管理公司以股权形式，按照业主购买房产值的比例将股权无偿配送给业主。随后，作为股东的业主成立董事会，聘请专业人士组成管理体系，领导物业管理公司发展。这一举措，被媒体称为“掀起物业革命”。

2006年，新纪元家园的三方物业服务合同模式开始上演，新纪元家园业委会主任齐建新先生说：小区从一开始就是酬金制，就是物业公司获得的利润应该是公开的、透明的。业委会、物业公司和保安公司签订了三方协议，保洁公司由业委会指定。2007年，业委会、物业公司与电梯、保洁、保安公司都签订了三方协议，业委会成为监督方。

中国房地产报