论小区车位归属权的问题

一、小区车库的类型与权属问题 《物权法草案》第76条第2款规定：在建筑物区分所有权关系中，会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。对此持批评态度的不在少数，其理由在于，开发商在商品房预售、销售活动中处于绝对的优势，十分容易约定有利自己的条款，包括车库归属的条款，损害购房人的合法权益；在约定车库归属于开发商的情况下，虽然开发商声称商品房的售价中不含有车库部分，但实际上已经将车库面积公摊到了区分所有的商品房之中了，购房人支付了车库的价款，却无车库的权利。于此场合，购房人，尤其是消费者作为购房人，很难举证成功地推翻开发商的主张。有鉴于此，我国物权法不宜规定约定优先，而应另僻蹊径。否则，开发商必然会借自己一手拟定的格式合同来损害小区业主的共同利益，对此笔者认为只有将小区车库分为法定车库、自行增设车库、奖励增设车库等种类，才能合理地、最大限度地保护业主、开发商各方的权益，以下将分述之。 （一）法定车库及其归属 法定车库，指法律、法规规定区分所有的建筑物乃至小区所应附设的车库。此类规定属于强制性规范，开发商必须遵守，为区分所有的建筑物附设特定数量的车库，归建筑物区分所有权人拥有。商品房预售合同、商品房销售合同不得以约定排除此类法定车库，或者说不得约定此类法定车库归属于开发商或物业管理公司；即使有此约定，也不发生法律效力。 这里存在的问题之一是：我国大陆目前规定法定车库的法，其位阶相对较低，多为地方性法规或者地方性规章，有的位阶更低，如某市规划局下发的《建筑工程规划设计要点通知书》。一旦开发商的商品房预售合同、商品房销售合同有排除法定车库的约定时，此类合同约定是否必然无效则很难作出肯定的回答，原因在于，按照《中华人民共和国合同法》第52条5项的规定，以建筑物区分所有权中的共用部分。
三、小区车库所用土地的权利性质及其意义
在某小区车库纠纷案中，某开发商将某小区的车库全部据为己有，出售给他人，其根据之一是，A小区业主分摊的国有土地使用权面积只是地表使用权，而本案开发商认为自己开发的车库所利用的是该块小区土地的地下空间利用权。笔者认为，开发商如此之说是没有道理的，因为我国现行法只规定了以地表为客体的国有土地使用权制度，尚无空间利用权（境外学说称之为“区分地上权”或者“空间权”），因而，系争车库必定是基于以地表为客体的国有土地使用权而建的，该开发商所谓的空间利用权之说缺乏现行法上的根据。正因为开发商缺乏法律根据，那么他在国有土地地表上再设权利之行为实质是等于在单一的国有土地使用权的地表上重叠创设用益物权，因而是无效的！另外，从开发商的身份来看，他毕竟不是业主，而只有业主才有权利处分自己的区分所有的物权，本案开发商占据小区车库的行为实质是侵害业主的物权。
在我国现行法上，业主的建筑物区分所有权存在的正当根据（权源）是国有土地使用权；没有国有土地使用权，建筑物区分所有权就会归土地所有权人享有，以至于建筑物区分所有权的形式没有必要存在，一个房屋所有权就足够了。在该案系争车库事件，车库所用地块的国有土地使用权，是A小区国有土地使用权的一部分，不仅是车库赖以存在的正当根据，而且是全部建筑物区分所有权赖以存在的正当根据，应当被吸收入建筑物区分所有权之中，不应当置身于建筑物区分所有权之外。从房价的角度看，是地上房屋的价格中包含有土地使用权出让金的部分。
针对本案系争车库的归属权问题，笔者建议相关的土地、规划等行政管理部门应当以行政确认书的形式对A小区车库配套建设及土地使用权明确做出界定，例如对开发商而言：该确认书可责令开发商按每户0.2车位的标准建设车库。对该小区业主而言：可对确认建筑物区分所有权人在A小区内的停车位停车，应当属于共用权的享有和行使。笔者认为这是建筑物区分所有权的题中应有之意。如果把车位单独出让给他人，就剥夺了建筑物区分所有权人的这方面的共用权，违反了建筑物区分所有权的本质属性，因为开发商的系争车库没有取得单独的销售许可，没有成为独立的交易客体。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第2条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明的，商品房预售合同无效。在系争车库之案，开发商只取得了一份《商品房销售许可证》，没有独立取得车库的销售许可证，加上《商品房销售许可证》没有特别说明车库可以单独销售，因而，只能解释为车库不是一个独立于地上房屋的物，不得单独作为一个交易的客体，不得单独买卖，以车库为标的物的买卖合同无效。笔者认为，这正是体现了建筑物区分所有权之专有与共有权不得分割和单独让与的正确原理。在此需要提到的是，笔者通过研究认为：虽然《物权法草案》规定了空间权（第141条），但目前仍无法实施，也不符合中国国情，只待将来变成有效的且适合国情的法律之时，有的地下车库可能以空间权作为其存在的正当根据，不过那是后话。
四、小区停车位危机之我见
我国一直没有专门的《建筑物区分所有权法》，直到1991年开始全面推行住房商品化改革，建筑物区分所有权制度的重要性才开始凸现。相当长的一段时期内各大城市高楼林立，现实中建筑物区分所有权的法律关系大量存在，却只在建设部的两个条例，即《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》以及《城市异产毗连房屋管理规定》中有零散规定进行调整，但均没有涉及到小区停车位的权属问题。只是自1998年我国开始启动物权立法进程以来，众多学者的物权法草案建议稿乃至官方制定公布的物权法草案中才规定了建筑物区分所有权。2005年7月10日官方公布的物权法（草案）第三次审议稿中又设了专章（第6章）共15个条文（第73～87条）对建筑物区分所有权制度进行规定。其第76条第2款，则对小区停车位权属问题做了简单的规定，但这些条文仍不敷使用，然而在任何一个居民小区都存在开发商将小区车库非法占据、出售、出租等问题，由于目前我国公民的建筑物区分所有权个体法律意识还相当淡泊，在相当时期内似乎不大可能形成区分所有权的群体性法律意识，故现有小区的停车位的权属冲突显然是处于相对静止状态，但却因此而埋伏下了大量的权利纠纷危机，这些危机一旦将来某日爆发，那么整个小区的业主们将汇成一股势不可挡的维护建筑物区分所有权的潮流，到那时，会出现旧帐新算权复原状的一场“革命”。一旦如此，小区的生活秩序将遭破坏，社会的安宁秩序将陷入混乱，而要避免这种局面的将来发生，笔者认为当务之急，应立即让《物权法草案》发生法律效力，或者立即制定合乎中国国情的专门《建筑物区分所有权法》，以此来规范开发商的开发及销售行为，遏制其各种相关的违法做法，并提高社会公民的建筑物区分所有权的法律意识，彻底消除纷争，和谐社会。