业主购买地下室汽车位时须了解的法律问题

　　案例背景：

　　2007年4月21日，原告刘某与被告天津市某房地产有限公司签订了一份《房地产买卖合同》，约定原告购买被告开发的宇泰小区商住楼地下室第23号车位，价款为人民币12万元。合同同时还约定了车位的交付时间、房地产证的办理以及双方的其他权利和义务。合同签订后，被告即将第23号停车位交付给原告使用，原告也向被告支付了全部价款。2007年10月15日，原告就车位房地产证一事向国土规划部门查询，该部门明确表示被告没有宇泰小区地下车位的销售权。原告遂向法院起诉，要求确认原被告所签署的《房地产买卖合同》无效，并由被告退回车位款及利息。

　　法院认为，被告在未取得小区地下车位销售权的情况下，即将地下停车场的车位卖出，违反了相关法律规定。因此，原被告双方签署的房地产买卖合同无效。判决支持原告的诉讼请求。

　　律师说法：

　　本案中的地下车位买卖合同纠纷主要涉及地下室汽车位权属设定和转让问题。此类合同纠纷在房地产买卖市场中较为常见，买卖中的的法律风险值得广大业主重视和防范。

　　一、 地下停车位作为商品房产销售时，应当先取得销售许可证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及《城市房地产开发经营管理条例》的规定，未取得销售许可的商品房产不得销售。本案出售方销售地下停车位的行为，违反了法律和行政法规的强制性规定，所以应当认定为无效。

　　二、 小区地下停车位权属的确定是一个颇具争议的问题。我国《物权法》第 74条对车位的归属只作了原则性的规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”此法条对于没有约定或约定不明的情况及地下车位是否属于业主共有的其他场所，均没有作出明确的规定。

　　根据相关法律法规及法学理论，一般认为，满足以下条件之一的，车位属于全体业主所有，开发商无权出售:1、开发商在计算公摊面积时已把地下车位的建筑面积计算在内的;2、开发商把建在地下车位的成本核算在住宅开发成本之内的;3、根据国家法律或当地政府规定应无偿交付给业主使用的，即小区在规划时已经明确了车位作为公共配套设施的功能，将建车位作为开发商的法定义务。如果有上述情况之一，开发商就无权出售该车位。

　　如果没有上述情况，那么，投资兴建该地下车库的开发商对此项有专有使用权，有权出售车位。这时购买方可以要求该开发商提供房地产管理部门出具的车位销售许可证或物价局出具的车位未列入建安成本的证明。在地下车位的权属登记方面，事实上没有任何一个地下空间车位能够获得政府单独颁发的所有权证或者是使用权证，它们在房地产权证“房屋类型”一栏，记载的是“其他”，或者只是在房地产权证的附记里，标注部位和建筑面积等信息。

　　三、如果地下车位属人防工程，则来自该车位的收益全部归投资者。我国《人民防空法》规定： “ 人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”人防工程是国家强制配套，禁止开发商销售，其收益权属于投资者。如果开发商未将地下车位的建筑面积计算在出售房屋的公摊面积内，地下车位的成本未核算在住宅开发成本内，则应将开发商视为投资者，由其获取收益，否则收益归全体业主共有。

　　四、由于房地产商为车位购买者办理销售许可证存在诸多的法律障碍等原因，很多房地产开发商采取以租代卖的方式将车位长期租给业主使用。在签订此类合同时，业主应当注意法律规定的20年最长租赁期，超出法定最长租赁期的则超出部分不受法律保护。