楼顶空间的权属问题分析

：

　　按照建筑物区分所有权的基本规则，建筑物的楼顶空间应当属于全体区分所有权人所共有。例如，澳门特别行政区民法典在规定区分所有建筑物(分层建筑物)的共同部分范围的条文中，就专门规定分层建筑物各楼宇之作遮挡之天台或屋顶，为分层建筑物之共同部分。 我们的物权法草案没有规定的这样细致，但是，这样的原则是存在的。楼顶空间不仅仅可以建花园，还可以作更多的开发利用，如果将楼顶空间确定给个别的区分所有权人所专有使用，是不是破坏了建筑物区分所有权的整体共有关系，侵害了其他区分所有权人的权利呢?

　　确定区分所有建筑物楼顶空间的权属问题，最基础的依据就是区分所有建筑物的专有部分和共用部分的界限确定。

　　在理论上，界定区分所有建筑物的专有部分，有多种不同的主张。通常采用 “壁心说和最后粉刷表层说”， 认为专有部分的范围应分为内部关系和外部关系而定，在区分所有权人内部，专有部分应仅包含壁、柱、地板及天花板等境界部分表层所粉刷的部分，但在外部关系上，尤其是对第三人关系上，专有部分应包含壁、柱、地板及天花板等境界部分厚度的中心线。这是建筑物区分所有权理论中最为精致的理论，能够很好地解决区分所有建筑物的专有部分和共用部分的虚实界限。虚的权利界限，在于壁心，实的权利界限，在于最后粉刷表层。确定楼顶空间的权属问题，也应当适用这个理论。

　　在建筑物的顶层，区分所有权人没有与他人相邻，但是确定其专有部分的界限，仍然是壁心，顶层境界壁壁心的下侧，属于区分所有权人的专有部分，建立专有部分的所有权。但是，在界定专有部分和共用部分的界限时，则应以最后粉刷表层为标准，最后粉刷表层之外的顶层楼板，都属于共用部分，为全体区分所有权人所共有。

　　根据以上理论和基本规则，区分所有建筑物的楼顶空间属于区分所有建筑物的共用部分，不能归属于顶层区分所有权人专有使用，应当归属于全体区分所有权人共有。

　　将区分所有建筑物的楼顶空间归属于顶层区分所有权人专有使用，或者归属于其专有部分，都是将区分所有建筑物的共用部分划归个别的区分所有权人专有使用或者专有所有，都是对其他区分所有权人的权益的侵害。其结果有三：一是全体区分所有权人的共有权的标的物被割让，割让的部分成为顶层区分所有权人的专有或者专有使用，无法对其行使权利;二是顶层区分所有权人虽然取得了楼顶空间的专有使用权或者所有权，但他是付出了代价的，这个代价，就是支出了高额的购房费用，他并不是无偿地占有全体区分所有权人的利益;三是开发商取得了转让楼顶空间的权利价金，获得了利益，而其获得利益的结果，就是全体区分所有权人的权利受到损害，这倒符合不当得利的法律特征。由此可见，开发商将楼顶空间出售给顶层区分所有权人，实际上是在用全体区分所有权人的权利谋取个人的利益，受到损害的是全体区分所有权人。：

　　按照一般的规则，对于区分所有的其他部分，有约定的依照其约定，没有约定的除开发商能够证明自己享有所有权的之外归属于全体区分所有权人的规则，似乎还是存在问题。这就是，有约定，究竟是谁与谁的约定?如果仅仅是开发商和顶层区分所有权人之间的约定，鉴于我国物权法和其他相关法律的规定他们显然不能够处分属于全体区分所有权人所共有的楼顶空间。

　　因此，解决楼顶空间权属争议的具体规则应当是：

　　1.楼顶空间的所有权归属于全体区分所有权人所共有，原则上不能归属于顶层区分所有权人所专有使用。因为建筑物属全体区分所有权人所有，与开发商没有关系，开发商无权处置。可以想象，开发商不能将一个没有顶层楼板的建筑物出卖给全体区分所有权人，那么也就不能将楼顶空间归属于自己所有，也不能通过约定将楼顶空间归属于顶层住宅区分所有权人专有使用。

　　2.开发商与个别区分所有权人约定楼顶空间的专有使用权的，不发生法律效力。在区分所有的建筑物上，顶层楼板都属于全体区分所有权人所共有，那么，顶层楼板以上的楼顶空间，当然更属于区分所有人所共有，其占有、使用、收益、处分，都是全体区分所有权人的权利，由全体区分所有权人共同支配。即使是开发商与个别区分所有权人约定，这个约定也不能对抗全体区分所有权人的权利。因此，开发商和顶层区分所有权人约定楼顶空间归属于该区分所有权人专有使用的，一律无效。

　　3.能够决定楼顶空间如何使用的，只有全体区分所有权人会议。区分所有建筑物的楼顶空间，对于全体区分所有权人而言，具有重要的价值。首先，楼顶空间关系到建筑物的防雨、寿命和安全，关乎到全体区分所有权人的利益。其次，建设楼顶空间，可以使全体区分所有权人增加活动空间，充分利用楼顶空间丰富区分所有权人的生活，提高生活质量。再次，楼顶空间的开发利用，具有丰富的内涵，例如利用楼顶空间作广告等，就是很好的开发利用，其所得利益归属于全体区分所有权人。这些利益与全体区分所有权人息息相关，不可任人予以侵害。对于这样的重大利益，必须由全体区分所有权人会议决定。如果区分所有权人会议决定楼顶空间可以交给顶层区分所有权人所专有使用。

　　其实和其他我们关注的公寓公用设施权责问题一样，楼顶空间的权属问题的核心仍然在于是否将其计入公摊面积。楼顶空间计入公摊面积，而由区分所有权人支付价金的，就必然是区分所有建筑物的共用部分，全体区分所有权人享有互有权;凡是没有将楼顶空间计入公摊面积，其他区分所有权人没有支付价金而仅仅由楼顶空间的使用权人支付价金的，就是权利人就享有互有权或者专有使用权。楼顶空间的问题比较特殊，因为它涉及到建筑物的综合利用和修缮、管理，应当归属于共用部分，不应归属于个别区分所有权人专有使用。：