房产缩水30年 购房者误读合同还是掉入陷阱

就是冲着“70年使用权”才花大价钱购买的商铺，办理房产证时却发现实际使用年限仅40年，感觉上当的购房者将开发商告上了法庭。而开发商则认为购房者明知法规规定商业用房的最高年限就是40年，还要求赔偿，纯属无理取闹。究竟孰是孰非？

购房者：开发商“欺诈” 应退赔差价

2004年9月23日，浙江台州商人赵章未与浙江万达房地产有限公司签订商品房买卖合同，约定向其购买位于台州市椒江区黄金地段的凯悦大厦1憧1层02号商业用房，建筑面积54.93平方米，每平方米16100元，总价884373元。合同第一条约定，土地使用年限为70年(自2001年9月10日起至2071年9月9日)。

合同订立后，赵章未按约付了款，房产公司也交付了房屋。2005年9月28日，浙江万达房地产有限公司变更登记为富尔达集团有限公司。2007年4月8日，当赵章未去办理土地证房产证等证书时，却发现土地使用时间登记为40年。

赵章未还惊讶地发现，并非只有他一人遭遇这样的问题，同感“上当”的还有另外11户商户。在和开发商多次交涉未果后，赵章未向浙江省台州市椒江区法院起诉，要求富尔达集团有限公司退还多收的30年土地出让金379017元(即商品房总价款按70年分摊)。

开发商：购房者误读政策 索赔无理

在一审当中，被告方辩护律师称，双方签订的商品房买卖合同，第一条第一款记载了国有土地使用权的方式为“出让”，该《国有土地使用权出让合同》明确了土地使用年限商业用地为40年、住宅用地为70年、办公用地为50年。所以，合同第一条应当是大厦项目建设依据的介绍，而并不是开发商向购房者作出的“商业用房国有土地使用权年限”的承诺条款。

同时，在合同第三条中，开发商已明确告知购房者，本案涉诉房屋用途为“商业用房”。而我国《城镇国有土地出让和转让暂行条例》、及《浙江省城镇国有土地出让和转让实施办法》均明确规定，商业用地国有土地使用权出让的年限最高不得超过40年。

被告方辩护律师称，这些规定属公开事项，在签订商品房买卖合同时，购房者应该知道这些基本规定。而购房者在签订合同三年多后才提出质疑，“不排除恶意诉讼的可能性，严重违背了合同法中的诚信原则。”

此外，被告方还辩称，购房者购买商业用房支付的是房款，不是土地出让金，如果退还出让金，其所购商业用房价格将大大低于同地段同时期的其他商业用房价格。

在一审中，台州市椒江区法院审理认为，合同中载明项目建设依据土地规划用途为商业、住宅、办公用地，土地使用年限自2001年9月10日至2071年9月9日，对该条款应理解为“开发商向购房户说明该地块的规划用途以及使用年限，而非向购房户承诺土地使用年限为70年。”

法院认为，一方面开发商并未在合同中向购房者承诺出让的商品房的土地使用年限为70年，另一方面，作为购房者，也应该知道商业用途土地使用权年限最高不超过40年。因此，购房者认为开发商违约，要求退还土地出让金的诉讼请求缺乏法律依据，遂判决驳回购房者的诉讼请求。

一审宣判后，赵章未提出上诉。不久前，台州市中级法院公开审理了此案。

在法庭辩论中，购房者一方认为，合同中没有其他条款反映出商业用房的年限为40年。只是在合同第一条中约定使用年限为70年，显然是房产公司违约，应该赔偿。开发商一方则坚持表示，“商业用地年限为40年，国家实行了十多年之后，实际上是一个惯例，在合同中不用约定。”即使购房者认为商业用房能用70年，才出了一个比周边房价略高的价格，可其实全国都没有这种做法，购房者怎么能以为“捡到便宜了”而不去稍微查询一下呢？

10月29日，台州市中级法院作出了“驳回上诉，维持原判”的终审判决。法院审查认为，该合同第一条的标题为“项目建设依据”，对该条款应理解为开发商向购房者说明该地块的规划用途以及使用年限。其具体含义应理解为：“规划用途分为商业、住宅、办公用地，用途不同，则使用年限不同，其中最长年限为70年，总的使用年限为70年。”

提醒：投资商业地产须谨慎

记者在采访中了解到，赵章未等人认购的商业用房，的确比相近地段的略贵。赵的代理律师王以德坚持认为，购房者正是中了开发商“70年使用权”的陷阱，才用较贵的价格购买了这里的房产。作为浙江的二、三线城市，2001年，台州普通商品房均价仅每平方米1000元至2000元，到2007年底，上涨到5000元至1万元，个别黄金地段甚至于超万元。但从2007年下半年开始，台州楼市也走向低迷。

据本案涉及的其他购房者反映，他们2004年购买的店铺价格为每平方米1.61万元，现在只能说是理论上涨价了，但是有价无市，积压了上百万元的资金，想卖出很困难，即使以原价加点利息也卖不出去。据台州市中级法院统计，2008年1至9月，台州两级法院受理的涉及房地产的纠纷案1582件，同比上升32.8%。因此，法官曾借用股市的一句名言提醒购房者：楼市有风险，入市需谨慎。至少，在购买前应该熟悉相关的政策法规，尽量避免日后产生纠纷，一旦发生纠纷，则应及时通过法律手段，维护自身权益。