住户的邻近权与救济问题

　　第一，“住改商”是一个历史现象，也是一个趋势，这是一个不可抗拒的生活潮流。

　　所以，现在的态度不是去堵它，而是去疏导它，有条件的允许住改商，这是我的观点。对“住改商”的条件，因为有需求，所以就有结果，有人要在住宅区里经商，就妨碍其他住户的利益，发生争议的时候，应当有什么条件?住户到了法院请求保护，无非是因为他认为他的权利受损，他的权利是否受损，损失怎么鉴定?第一，对通行权的问题，因为有的饭店、宠物店，客户开车来，把小区的路堵住，妨碍到其他小区业主的通行，因此侵害了其他住户的通行权，这样就会引起纠纷，因为路是属于公用部分，被一个商店把公用路占用，导致权利使用不公平，这是“住改商”引发的通行权问题。判断是非的标准，妨碍到其他住户的通行权就是判断的标准。

　　第二，是否妨碍其他住户的邻近权。

　　业主上班累，回到家希望有很好的休息环境，窗外是歌厅有噪音，影响到其他住户的邻近权。目前，个人对邻近权要求的标准越来越高，如何判断他是否妨碍其他人的邻近权是个难点。第三，看是否妨碍其他住户的通风权，通风权是广义的通风权，包括打开窗户和室外空气交换的时候有没有带来异味，这种异味到一定程度就是臭味，它对人的心理和思想都是这种广义的解释，不单是进行正常的通风呼吸，而且不能超出正常人所能忍受的空气的质量。第四，采光权，即不得影响其他住户的采光权，有些商铺为了招揽客户会建立广告，广告有可能影响其他住户的窗户的采光权。还有就是晚上点霓红灯，对其他住户的采光权也是一种侵犯。因为，人是一种很有规律的生物，白天接触亮光很正常，晚上还是这种亮光就有可能把生物钟弄混乱，给身体造成一定伤害。所以商铺对其他住户的采光权应考虑到维护。第五，侵犯其他住户的共有权，有些“住改商”是建在楼上，把住户建成公寓，占用电梯，有人做过测试电梯在没有“住改商”之前，平均等候时间是40秒，但是“住改商”以后，在高峰时间等电梯时间就延长到了1分钟甚至更长。这事实上侵犯了其他住户等候电梯的时间。同时，电梯常年的工作时间增多，导致他的耗损增加，电梯的费用是平均摊到每一户，有些住宅改做商用后，每天乘坐电梯的人多达100人次，而普通住户每户乘坐电梯进位每天3人次，这就导致乘坐电梯的不公平。第六，是否妨碍整个楼宇的建筑安全?有没有堵住消防通道?他有没有对结构改变影响建筑物的承重改变?影响建筑安全?这六个标准是我初步想到的，可能不太全面，请其他专家提出新的问题。

　　第三，救济问题。

　　没有救济就走极端，甚至引发暴力，所以必须有一个很有效的公力救济制度提供给住户，否则就会去寻求私力救济。我认为有三各方面需要强调，第一，注重业主大会的前置协商程序，业主大会是一种民主的意思自治机构，凡是发生争议，业主大会应该有调解协商的作用。业主说因为邻近权、通风权受到损害，要求救济的时候，有一个前置条件，就是要去业主大会协商怎么解决，不要什么纠纷都到法院来，法院现在是承受不了这么多的纠纷，听说朝阳法院每年审6万件案件，这对审判质量也有影响，所以大量纠纷应有前置条件，尽量在审判程序之前化解，很多纠纷是不需要审判来解决的。第二是着重居委会的调解制度。第三，逐步形成简易审判程序，对住改商的案件尽量用简易程序，用现在的简易审判程序可能会不太适应，怎么能够通过建立简易审判程序，实现当天起诉当天立案当天审判。