第八章 购房者入住后常遇的法律问题 第一节 如何成立业主大会及业主委员会

一、业主大会的成立及职责

业主入住后，应当及时成立业主委员会，以行使职责、维护自己的权益。

业主是指物业所有人，即住宅区内住宅和和非住宅房屋的所有权人。一般而言，业主具有如下权利：

1、房屋所有权和土地使用权。业主对房屋享受占有、使用、收益和处分的权利，对该房屋占有范围内的土地拥有使用权。

2、相邻权。业主为了正当合理地先例自己的使用权有要求毗连房屋的业主提供一定便利或接受合理限制的权利。

3、知情权。业主有权对其拥有的物业进行各方面的知情了解，如物业公司的服务质量、收费依据、维修基金收支的账目等。

4、监督权。指业主可以根据签订的合同内容对物业管理公司及业主委员会的工作进行监督，提出合理性的建议，当物业管理公司及业主委员会存在的问题严重时，可以向物业管理主管部门进行反映或建议，也可以通过业主委员会解聘物业公司。

业主大会是业主行使其物业管理的机构，由本住宅区的业主组成。当小区内的物业已交付使用，且入住率达到一定比例时，由房地产管理部门会同房屋出售单位组织召开。业主大会可以选举、撤换业主委员会的组成人员；监督其工作；审查业主委员会的工作报告；通过业主公约和业主委员会的章程；批准物业管理委托合同；批准物业管理服务的收费标准；决定有关业主利益的重大事项；监督物业管理公司的管理服务工作。

业主大会可以行使以下职权：

1、选举、罢免物业管理委员会的组成人员；

2、监督管委会的日常工作；

3、听取和审查管委会的工作报告；

4、对住宅区或物业（写字楼、商厦）内有关业主重大利益的事项作出决策；

5、修改业主公约；

6、改变或撤销物业管理委员会的有关决定；

7、批准管委会章程。

根据《上海市居住物业管理条例》第六条的规定，业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生。由此可见，业主委员会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益的组织。

二、业主委员会的成立及其职责

一个物业管理区域内,有下列情况之一的,所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会,选举产生业主委员会:

(1)公有住宅出售建筑面积达到30%以上；

(2)新建商品住宅出售建筑面积达50%以上；

(3)住宅出售已满两年。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成；业主人数较多的，应当按比例推选业主代表，组成物业管理区域的业主代表大会。

业主大会或者业主代表大会，应当有过半数业主或者业主代表出席。业主大会或者业主代表大会作出的决定，应当经全体业主过半数或者全体业主代表过半数通过。

业主委员会每年至少召开一次业主大会或者业主代表大会；经15%以上业主或者业主代表提议，业主委员会应当就所提议题召开业主大会或者业主代表大会。

业主大会或者业主代表大会应当邀请居民委员会和使用人代表列席。

根据《上海市居住物业管理条例》第七条规定，第一次业主大会应当由区、县房地产管理部门会同住宅出售单位组织召开。也就是说，第一次业主大会的召开组织者应当是政府房地产管理部门。如果一个小区符合了应当组织召开业主大会的条件而房地产管理部门没有组织召开的，业主有权建议或要求房地产管理部门召开。

《上海市居住物业管理条例》第八条规定：“业主大会或业主代表大会应当有过半数业主或业主代表出席”。业主委员会应当自选举之日起十五日内，持下列文件向所在地的区、县房地产管理部门办理登记。

（1） 成立业主委员会登记申请书；

（2） 业主委员会委员名单；

（3） 业主委员会章程。

区、县房地产管理部门应当自受理登记申请之日起十五日内，完成登记工作；对不符合《上海市居住物业管理条例》规定成立的业主委员会不予登记，并书面通知申请人。

业主委员会自区、县房地产管理部门核准登记之日起成立。

《上海市居住物业管理条例》并未要求召开业主大会选举业主代表时必须要有律师或公证人员或上级部门来监督，但根据《上海市居住物业管理条例》，第一次业主大会应当由所在地的区、县房地产管理部门、住宅出售单位、组织。第一次业主大会选举出来业主委员会后，以后业主委员会的每次会议没有义务邀请房地产管理部门及开发商参加。

《上海市居住物业管理条例》第十二条规定: 业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：?

（一）召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；?

（二）选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同；

（三）依照本条例设立物业维修基金的，负责该基金的筹集、使用和管理；

（四）审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；

（五）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；

（六）监督公共建筑、公共设施的合理使用；?

（七）业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。?

业主委员会应当定期召开会议，会议必须有过半数委员出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。

三、业主公约及其内容

根据《上海市居住物业管理条例》业主公约是指有关物业使用、维修我其他管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力。使用人应当遵守业主公约。

业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。业主委员会应当自业主公约生效之日起15日内，将为主公约报所在地的区、县房地产管理部门备案。

四、如何变更物业管理公司