评《北京城市房地产转让管理办法》

　　《北京市城市房地产转让管理办法》已经正式出台，该办法明确了很多过去模糊的问题，也有不少对买房人有利的条款，因为这些宣传报纸上已登了很多，笔者不再重复，现仅就一些买房人关心的问题做些提示，一些尚有疑问的问题希望国土资源和房屋管理局出台细则或解释时加以明确。

　　1.本办法题目发生了变化，房屋转让管理办法改为房地产转让管理办法，明确该办法

　　不仅管房，也管地。

　　2.本办法的适用范围是商品房(包括经济适用房)的预售、现房、二手房买卖，已购公房的买卖，不适用本市城镇职工根据城镇住房制度改革政策购买公有住房、安居工程住房和集资合作建设的住房。施行日期是2003年12月1日，希望政府有关部门能进一步明确在该日期以前签合同，在此日期以后交付的买卖是否适用相关条款?在该日期以前交付，发生争议的问题延续到该日期以后，解决问题是否适用相关条款?

　　3.本办法没有对外地、境外购房人购房提出特别要求，只是说国家和市人民政府另有规定的从其规定，希望政府有关部门能进一步明确目前涉及这方面都有什么规定?什么规定仍然有效?

　　4.本办法增加了信息披露的要求，对政府部门的要求有第七条、第二十七条、第三十条，对房地产商的有第三十五条、第四十六条，买房人应加以关注。

　　5.本办法第八条规定：“转让房屋的，该房屋占用范围的国有土地使用权同时转让。”由于现在不对个人发放土地使用权证书，买房人如何知道和确定自己所购房屋土地占用范围成为避免土地纠纷的关键。第十三条规定“房地产转让时，相应的共用部位、共用设备的权利份额一并转让;按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明;没有载明的，视为一并转让。”政府有关部门应进一步明确：是否合同上注明的土地使用权证书上注明的土地面积的使用权也一并转让了。

　　6.第十一条(五)款规定未经依法登记取得房地产权属证书的房地产不得转让。政府有关部门应进一步明确：在建工程转让算不算房地产转让?第二十一条规定“房地产转让人和受让人应当在签订转让合同或者取得与转让有关的法律文件生效后90日内，向市或者区、县国土房管局申请办理房地产权属转移登记”，包不包括在建房屋转让?不包括，期限是什么?

　　7.本办法第十二条规定“按照房屋建筑设计为独立成套(单元)的房屋，不得分割转让。”过去合用单元仍无法进行买卖。

　　8.政策变化：第十六条规定：“已购公有住房转让时，可以不征得原售房单位同意。”但要注意：该条还规定：“已购公有住房转让后，原售房单位不再承担该房屋的供暖、物业管理等费用。”

　　9.民事责任：第十八条房地产转让时，转让人应当如实告知受让人转让房地产的抵押、租赁等有关情况。转让人不履行告知义务的，应当承担相应的民事责任。

　　10.第十九条规定：“房地产转让价格由转让人和受让人协商议定，但实行政府指导价的除外。”政府有关部门应明确目前实行政府指导价的具体包括哪些?

　　11.买房人应注意第二十二条规定的政府办理产权证的时限。

　　12.第二十五条明确新建商品房在保修期限内再转让的，房地产开发企业应当继续承担对该商品房的保修责任。

　　13.本办法进一步明确了发放预售许可证的条件，只要求买房人买房时看预售许可证。

　　14.为避免和国家法律冲突，本办法第三十七条回避了“定金”一词，买房人签认购书时也应避免使用“定金”二字，而用“预付款”一词，并约定签订预售合同时限和不能在约定时限签订预售合同，房地产开发企业返还所收费用的具体时间。

　　15.第三十九条明确了已抵押的商品房可以卖，买房人签订合同时最好要求房地产商在合同上说明所买房屋是否有抵押。

　　16.本办法虽预售合同进行登记，但对房地产开发企业不进行预售登记的没有处罚措施，买房人要保护自己，可按第四十条规定的，房地产开发企业自商品房预售合同签订之日起30日内，未申请预售登记的，自行申请预售登记。由于贷款买房的买房人手中没有合同正本，政府有关部门应明确买房人如何实现该条规定。

　　17.第四十一条虽要求市或者区、县国土房管局审查预售登记申请，对符合条件的，在5个工作日内办理预售登记，但没有明确审查时间，政府有关部门应该予以明确。

　　18.买房人应注意办法明确了交付预售商品房的强制条件：取得建筑工程竣工验收备案表和取得商品房面积实测技术报告书，而非向有些政府人员过去解释的建筑工程竣工验收备案表不是交房的必要条件，关于规划和其它方面的要求，买房人特别要注意在合同中约定清楚本办法第三十六条规定的内容，而不局限于过去的合同范本。

　　19.买房人要特别注意本办法第五十二条“房地产受让人知道或者应当知道转让人没有取得房地产权属证书或者相关批准文件仍然购买商品房的，应当承担相应不利的民事法律后果”的规定，参与内部认购的自负其责。

　　20.对虚假广告仅规定按广告法处理，买房人要注意没有写进合同的广告内容对房地产商的约束力有限，轻信广告往往只能自认倒霉。

　　21.本办法去除了草案中和物业管理相关的内容，买房人应自己加以注意。

　　22.本办法要求住宅合同按套内建筑面积计价对解决面积纠纷有利，但并未依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》，要求合同中注明“使用面积”，笔者甚感遗憾。