厦门市商品房预售管理规定

　第一章　总则

　　第二章　商品房预售项目管理

　　第三章　商品房预售行为管理

　　第四章　商品房预售款管理

　　第五章　罚则

　　第六章　附则

　　第一章　总则

　　第一条　为加强商品房预售管理，保障商品房交易安全，维护商品房交易当事人的合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《厦门市城镇房屋管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本规定。

　　第二条　本规定适用于本市行政区域内的商品房预售及其管理。

　　本规定所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称出卖人）将正在建设中的商品房预先出售，由买受人按合同约定支付定金或预售款，出卖人按合同约定交付商品房的行为。

　　第三条　预售商品房应当遵循自愿、公平、协商一致和诚实信用的原则。

　　第四条　市土地房产行政部门负责本市商品房预售管理工作，同安区房产管理部门在市预售主管部门指导下负责本辖区内商品房预售管理工作（市土地房产行政部门和同安区房产管理部门以下统称预售主管部门）。

　　房地产交易机构受预售主管部门委托负责办理商品房预售的具体工作。

　　第二章　商品房预售项目管理

　　第五条　预售商品房应当符合下列条件：

　　（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

　　（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

　　（三）房屋建设工程施工合同已生效，施工进度和竣工交付日期已确定；

　　（四）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上；

　　（五）三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程；

　　（六）已办理预售登记，取得商品房预售许可证。

　　第六条　出卖人向预售主管部门申请办理商品房预售许可证应当提交下列文件和材料：

　　（一）本规定第五条第（一）、（二）、（四）、（五）项规定的证明材料；

　　（二）工程施工合同和工程施工进度计划；

　　（三）商品房预售款监管协议（经核准免除监管的除外）；

　　（四）商品房预售方案；

　　（五）白蚁预防合同；

　　（六）营业执照和房地产开发资质等级证书。

　　前款第（四）项的商品房预售方案应包括以下内容：幢号、房号的统一编排方案、经审核批准的总平面图和分层平面图、建筑面积分户计算书、项目开工和计划竣工时间、房屋交付使用后的物业管理事项、预售方式。

　　出卖人可以分期或者分单项向预售主管部门申请商品房预售登记。

　　土地使用权或在建工程已设定抵押权的，必须提供抵押权人同意预售的书面证明。

　　第七条　预售主管部门自收到商品房预售申请之日起10日内，同意预售的，应核发商品房预售许可证；不同意预售的，应说明理由，书面通知申请人。

　　商品房预售许可证应当载明：出卖人的名称，许可证编号，许可证的有效期，预售商品房的名称、建筑面积、用途，商品房预售款专用帐户或商品房预售款帐户等内容。

　　第八条　商品房预售许可证自签发之日起有效。其有效期限为建设工程施工许可证的计划竣工时间加上一年。

　　商品房预售许可证有效期限届满时失效。出卖人应在失效之日起15日内将商品房预售许可证上缴预售主管部门。

　　建设项目不能及时竣工验收，出卖人可在预售许可证有效期限届满前30日内，向预售主管部门申请办理商品房预售许可证的延期手续。

　　建设项目已竣工验收的，出卖人应按建设部《商品房销售管理办法》规定办理商品房现售备案手续。

　　第九条　商品房建设项目变更用途、增容以及转让的，当事人应向预售主管部门办理商品房预售许可证变更手续后，方可销售。

　　第十条　出卖人应取得商品房预售许可证，方可发布预售广告。预售广告必须真实、合法、准确，不得有误导、欺诈和不符合预售商品房实际情况的内容，并载明商品房预售许可证的批准文号和有效期限。

　　第十一条　预售主管部门对新批、变更、延期以及失效的预售许可证的商品房项目，实行定期公告制度。

　　第十二条　预售主管部门应对已核发的预售许可证项目的进展情况进行跟踪监督，发现问题，应立即责令出卖人限期改正。预售主管部门应设立和公布商品房预售的查询和投诉电话，对受理的投诉应当及时处理并予答复。

　　第三章　商品房预售行为管理

　　第十三条　出卖人应根据商品房预售许可证批准的用途和范围等内容进行预售。

　　出卖人未取得商品房预售许可证，不得进行预售，不得签订预售合同，不得收取定金等任何费用。

　　第十四条　在订立商品房买卖合同前出卖人应向买受人明示有关商品房买卖的法律、法规、规章，并向买受人明示下列事项：

　　（一）出卖人的名称、注册地址、联系电话和法定代表人；

　　（二）商品房预售许可证；

　　（三）商品房的座落位置、设计环境、用地性质及使用年限、建筑物使用年限；

　　（四）商品房的结构类型、户型、质量、装修标准；

　　（五）项目及其配套设施的平面示意图；

　　（六）项目开发进度和竣工交付使用时间；

　　（七）商品房的面积构成、公用建筑面积的分摊办法；

　　（八）商品房的价格、计价内容，与房屋有关费用的承担情况，及付款方法；

　　（九）商品房预售款专用帐户或商品房预售款帐户；

　　（十）商品房是否设定抵押或者房屋权利受限制的其他情形；

　　（十一）商品房交付使用时的物业服务情况；

　　（十二）法律、法规、规章规定的应当明示的其他事项。

　　第十五条　出卖人委托房地产中介机构代理销售的，应当委托有资格的房地产中介机构代理并出具委托书，明确委托代理的范围、权限和责任。

　　代理人应当向买受人明示下列事项：

　　（一）本规定第十四条要求明示的事项；

　　（二）代理人的资格证书；

　　（三）出卖人出具给代理人的委托书；

　　（四）代理人的地址和联系电话。

　　第十六条　预售商品房时，出卖人与买受人应当签订书面的商品房买卖合同。

　　签订商品房买卖合同时，应当使用预售主管部门统一印制、统一编号的商品房买卖合同示范文本。出卖人和买受人有权依法对商品房买卖合同示范文本的内容进行选择、修改和补充。

　　出卖人发布的商品房预售广告和印发的宣传资料所明示、承诺的事项，当事人应在商品房买卖合同中约定。

　　第十七条　商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按建筑面积或者套内建筑面积计价。当事人可按《福建省房屋消费者权益保护条例》和建设部《商品房销售管理办法》的规定，约定和处理房屋套型、尺寸误差以及房屋面积误差。

　　第十八条　商品房预售合同实行备案制度。出卖人应当在商品房买卖合同签订之日起30日内到房地产交易机构办理登记备案手续。买受人也可向房地产交易机构办理备案手续。房地产交易机构应当自受理之日起5日内予以办理。

　　未经登记备案的商品房预售合同，不得对抗善意第三人。预售商品房合同已登记备案的，房地产交易机构不得重复登记备案。

　　第十九条　预售商品房设定土地抵押权的，应先取得抵押权人对该套商品房的登记放行证明，方可办理商品房预售合同登记备案。

　　设定在建工程抵押权的，应先办理该套商品房的抵押权注销登记手续，方可办理商品房预售合同登记备案。

　　第二十条　商品房预售合同登记备案后，商品房竣工验收前，买受人需转让预售的商品房的，应与受让人订立预售商品房转让合同。

　　预售的商品房转让时，商品房预售合同载明的权利、义务随之转移。

　　已办理按揭的预购商品房在竣工验收之前需转让的，应注销或变更按揭后方可转让。

　　第二十一条　商品房竣工验收前，预售商品房发生转让、终止合同的，当事人双方应在签订有关协议之日起30日内到房地产交易机构办理变更或注销登记备案手续。

　　第二十二条　出卖人不得用已预售的商品房设定他项权。

　　第二十三条　出卖人不得擅自变更已预售的商品房的规划设计和建筑设计；确需变更的，应当报规划管理部门审核批准。获准变更规划设计和建筑设计的，应当在获准变更之日起10日内书面通知买受人，与买受人协商变更或者解除合同。

　　第二十四条　除预售商品房的价格在商品房预售合同中约定和载明外，出卖人不得向买受人收取其他款项。

　　第二十五条　出卖人设置商品房样板房或出具预售说明书的，其出售商品房的布置、装修和设备的质量，应当与商品房样板房和预售说明书一致，当事人另有约定的除外。

　　第二十六条　商品房预售后，买受人向出卖人了解商品房建设进展情况时，出卖人应如实告知。

　　第二十七条　出卖人向买受人交付预售的商品房时，应当提供商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书。

　　第二十八条　出卖人应按合同约定将竣工验收合格的商品房交付买受人。超过合同约定交付使用时间的，出卖人应按合同约定承担责任，合同约定可以退房的，买受人可按合同约定退房。

　　第二十九条　房地产交易机构应建立信息查询制度，提供已登记、抵押的房地产信息。

　　第四章　商品房预售款管理

　　第三十条　商品房预售款是买受人和按揭银行依照合同的约定，预先支付给出卖人，在商品房竣工验收合格前用作该商品房建设费用的款项。

　　商品房预售款在商品房项目竣工验收前，只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。

　　第三十一条　房地产交易机构负责监督管理商品房预售款收存和使用。

　　第三十二条　出卖人应当在银行设立商品房预售款专用帐户。出卖人有多个预售项目的，应当分别设立商品房预售款专用帐户。

　　第三十三条　出卖人在申请商品房预售许可证前，应与房地产交易机构、开户银行三方签订商品房预售款专用帐户监管协议书，明确各方的权利、义务和责任。

　　出卖人因开发规模、按揭额度等原因，需增加开户银行的，应经房地产交易机构同意后增设商品房预售款专用帐户。

　　出卖人具备下列条件之一，可以向房地产交易机构申请免除监管：

　　（一）具有国家房地产开发二级以上（含二级）资质；

　　（二）前一年度被评为市级以上“重合同，守信用”单位或银行信用“AAA级”单位；

　　（三）自有资金达该项目投资额50％。

　　第三十四条　商品房预售款专用帐户监管协议书签订后，由于开户银行服务等原因，出卖人可以变更开户银行，重新签订商品房预售款专用帐户监管协议书。

　　第三十五条　买受人应当按合同约定的付款时间，将商品房预售款直接交入商品房预售款专用帐户，凭银行出具的付款凭证向出卖人换取售房发票。出卖人不得擅自收存买受人支付的商品房预售款。

　　出卖人办理商品房预售合同登记备案时，应当同时附银行出具给买受人的首期商品房预售款存入商品房预售款专用帐户的凭证。

　　第三十六条　出卖人使用商品房预售款时，应向房地产交易机构提交下列文件：

　　（一）商品房预售款使用申请表；

　　（二）用款计划；

　　（三）用于支付工程款的，提供施工监理单位出具的施工进度证明和施工单位的用款申请；用于支付购买项目建设必需的建筑材料、设备款项的，提供与供应商签订的购销合同。

　　第三十七条　房地产交易机构收到出卖人的用款申请后，按下列程序审查，并在5日内作出答复：

　　（一）审查出卖人提供的资料；

　　（二）核定用款额度。用于支付工程款的，根据施工合同约定工程进度和施工单位用款申请予以核准用款；用于支付购买建筑材料、设备的，根据其购销合同约定和工程进度予以核准用款；用于支付法定税费的，根据缴纳税费通知予以核准用款。

　　同意使用商品房预售款的，房地产交易机构在申请表上出具核准意见，银行凭核准意见办理商品房预售款拨付手续。不同意使用的，房地产交易机构应当以书面形式说明理由。

　　第三十八条　除依照本规定第三十六条、第三十七条规定申请用款外，出卖人可向房地产交易机构申请一定额度的资金，作为备用金。

　　第三十九条　出卖人应将商品房预售款专用帐户的对帐单于每月15日前提供给房地产交易机构。

　　第四十条　出卖人具备下列条件，可以向房地产交易机构申请撤销商品房预售款专用帐户监管。经房地产交易机构同意后，向银行办理结算手续，注销商品房预售款专用帐户：

　　（一）预售商品房项目竣工并经依法验收合格；

　　（二）施工单位出具证明未欠工程款。

　　第五章　罚则

　　第四十一条　违反本规定第十三条规定，未取得预售许可证预售商品房的，由预售主管部门责令停止销售，依法没收违法所得，并可处已收取的预售款百分之一以下的罚款。

　　违反本规定第九条规定，未办理预售许可证变更手续预售商品房的，由预售主管部门责令改正，处以1000元以上3000元以下的罚款。

　　第四十二条　违反本规定第十四条、第十五条第二款规定，出卖人和代理人未向买受人明示法定事项的，由预售主管部门责令改正，逾期拒不改正的，处以1000元以上3000元以下的罚款。

　　第四十三条　违反本规定第十五条第一款规定，出卖人委托没有资格的房地产中介机构代理预售商品房的，由预售主管部门给予警告，并可处10000元以上30000元以下罚款。

　　第四十四条　违反本规定第十八条第一款、第二十一条规定，出卖人未在规定时间内办理商品房预售合同登记备案、变更或注销手续的，由预售主管部门责令限期改正，并可处以200元以上1000元以下罚款。

　　第四十五条　出卖人违反本规定第三十条第二款规定使用商品房预售款和违反本规定第三十五条第一款规定直接收存商品房预售款的，由预售主管部门责令其改正，并可处违法使用款项百分之十以上百分之二十以下的罚款，罚款最高限额为30000元。

　　第四十六条　银行违反本规定第三十七条第二款规定未凭房地产交易机构核准意见支付商品房预售款，房地产交易机构违反本规定第三十条第二款规定同意使用商品房预售款的，其主管部门应当责令其改正和追回流失款项。给出卖人造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　出卖人合法使用商品房预售款，房地产交易机构不予同意，给出卖人造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第四十七条　当事人对预售主管部门作出的行政处罚决定不服，可以依法申请行政复议或向人民法院起诉。逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行行政处罚决定的，由作出行政处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

　　第四十八条　商品房预售管理工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

　　第六章　附则

　　第四十九条　条件成熟时，符合市政府规定条件的中介机构也可以接受出卖人的委托从事商品房预售款的监督管理服务。

　　从事商品房预售款监督管理服务的中介机构的条件由市政府另行制定。

　　第五十条　本规定自2002年1月1日起施行。