《住宅专项维修资金管理办法》解读

2008年2月1日起，建设部、财政部联合颁布的《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称新《办法》）将正式实施，同时，1998年发布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号，以下简称旧《办法》）废止。

　　昨日，记者从西安市房地局住房维修资金管理中心了解到，目前已就新《办法》相关事宜上报省建设厅。据该中心报告认为，此次颁布实施的新《办法》进一步加大了管理力度，条例得到了细化，可操作性更强，与旧《办法》相比，其变化主要体现在以下几个方面。

　　■概念：“维修基金”变脸“维修资金”

　　新《办法》第2条规定，本办法所称住宅维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金；旧《办法》第四条规定，凡商品房和公有住房出售后都应建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金。

　　解读：由“基金”改为“资金”，在概念上实际更准确一些。一般而言，基金不能使用本金只能使用增值部分；而资金不但可以动用本金也可以动用所产生的增值收益，而且可以再次收取，以满足房屋维修之用。

　　■缴存额依据标准：由“房款”变为“建安费”

　　新《办法》第7条规定，商品住宅、非住宅的业主按照所拥有的建筑面积缴存维修资金，每平方米建筑面积缴存的首期专项维修资金是当地每平方米建筑安装工程造价的5%至8%；旧《办法》规定，房屋维修资金是根据多层房屋按购房款的2%、高层按购房款的3%来缴存，西安也照此办法执行。

　　解读：这体现了一种更科学的公平性，不再因为房价的高低不同而出现了同一楼上的住户所缴维修资金不同的非正常现象。

　　■公有住房维修资金：缴存期限得到明确

　　新《办法》第12条规定，已售公有住房单位应当在办理房屋入住手续前将首期维修资金存入公有住房专项维修资金专户或交由售房单位存入专户；公有住房售房单位应当在收到房款之日起30日内，将维修资金存入公有住房专项维修资金专户；而在此之前，并没有明确的规定，执行起来难度比较大。新《办法》更有利于开展对房改房、公有住房维修资金的归集。

　　解读：使公有住房的维修有了明确可靠的保障，减轻了对公有住房的财政依赖。

　　■住宅维修资金：可购买国债增值

　　新《办法》第27条明确规定：“下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：（一）住宅专项维修资金的存储利息；（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；（三）利用住宅共用部分、共用设施设备进行经营的所得收益，但业主大会另有决定的除外；（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。”旧《办法》第8条规定“维修基金存入维修基金专户起按规定记息，维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理”。

　　解读：住宅维修资金滚存使用范围明显扩大，有助于增加维修资金的来源途径，一定程度上提高了资金的增值收益能力，减轻了业主的负担。

　　■未缴维修资金：不得将房屋交付购买人

　　新《办法》第13条规定：“未按本办法规定缴付首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或公有住房售房单位不得将房屋交付购房人”。旧《办法》中，缺少相应的条款。

　　解读：规定了业主缴存房屋维修资金的约束性条例，为制定西安市房屋维修资金管理办法提供了强有力的政策依据，可以进一步约束开发建设单位在初始登记和转移登记前完成房屋维修资金的缴存手续，让一些不缴维修资金的业主无空可钻。

　　■续缴时间：余额不足首期缴存额30%时

　　新《办法》的第12条和第15条，分别对房屋维修资金的使用管理作了详细的规定：一是业主大会成立前的使用程序，二是业主大会成立以后维修资金的使用程序。第17条还明确规定了“业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期缴存额30%的，应当及时续缴。”而旧《办法》只是规定了“维修基金不敷使用时，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹”。

　　解读：细化了维修资金使用管理程序，明确了不同阶段的管理责任和使用权限，同时明确了续缴的额度，更加明晰透明，让业主更明白。

　　■挪用维修资金：情节严重追究刑事责任

　　新《办法》第35条至40条规定，一是买受人未缴房屋维修资金，但开发建设单位或公房售房单位将房屋交付买受人的，由县级以上房地产主管部门责令限期改正，逾期不改的，处以罚款。二是挪用维修资金的，没收非法所得，并处以挪用金额2倍以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任；物业服务企业挪用维修资金，情节严重的吊销其资质证书。三是对房屋维修资金各级管理部门挪用维修资金的具体惩处办法也做了详细规定；旧《办法》在第18条规定，维修基金代管部门构成犯罪的，应依法追究刑事责任。并没有没收非法所得和处以罚款的规定。

　　解读：细化了对挪用维修资金的处罚程度，强化了处罚力度，对打击挪用维修资金起到了更大的威慑作用。

华商报 席智平