专家解读：住宅用地使用权期满将自动续期2

业主可用自己名义提起诉讼

所占建筑总面积过半或人数过半业主同意可诉讼

草案三审稿：对侵害业主共同权益等行为，业主会议经三分之二以上业主同意，可以以业主会议的名义提起诉讼、申请仲裁。

草案四审稿：对侵害业主共同权益的行为，对物业服务机构等违反合同发生的争议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主或者占总人数过半数的业主同意，可以以业主大会或者业主委员会的名义提起诉讼、申请仲裁；业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。

解读：以往业主委员会打官司的合法地位一直没有明确，这次修改首次以法律形式赋予了业主委员会诉讼主体资格。


征收房屋要保障居民居住条件

征用的不动产或者动产使用后应返还被征用人

草案三审稿规定：为了公共利益的需要，县级以上人民政府依照法律规定的权限和程序，可以征收、征用单位、个人的不动产或者动产，但应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿。

拆迁、征收私人的不动产，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿，并保证被拆迁人、被征收人得到妥善安置。

草案四审稿：征收集体所有的土地，应当给予合理补偿，维护被征地农民的合法权益，保障被征地农民的生活。具体补偿标准和办法，依照有关法律、行政法规的规定办理。

征收城市房屋及其他不动产，应当给予合理补偿，维护被征收人的合法权益；征收城市居民房屋的，还应当保障被征收人的居住条件。具体补偿标准和办法，依照有关法律、行政法规的规定办理。

因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序，可以征用单位、个人的不动产或者动产。征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。被征用的不动产或者动产受到损失的，应当按照实际损失给予补偿。

解读：征收、征用的适用条件、程序都不一样，应当分开规定。修改设定了征用必须具有抢险、救灾等紧急需要的前提，另外，还规定被征用的不动产或动产使用后应当返还被征用人。

修改把城市房屋拆迁包括在征收中，包含有这样一层意思：服务于公共利益需要，可进行征收拆迁。反之，则不得。而必须由拆迁人和被拆迁人进行协商谈判，确定能否进行拆迁以及如何补偿，以求进一步保护百姓利益。

至于大家比较关心的合理补偿的标准问题，修改仍只作了原则性的规定，而没有作出具体规定。这是由于合理的补偿标准应因地制宜，因时而定，无法在《物权法》中作出具体、明确的规定。

但应明确补偿标准是否合理应该是个具有可诉性的问题，即一旦被征收方认为补偿不够合理的，可以向法院提起诉讼，要通过司法程序保障百姓的合法权益，最好《物权法》里对此能表述清楚。

土地承包经营权可抵押贷款

农村宅基地使用权转让抵押不放开

草案三审稿规定：耕地和宅基地使用权不得抵押。

法律委员会认为，承包地涉及农民的基本生活，如果允许承包地抵押，农民一旦不能偿还贷款，将失去承包地，从而引发严重的社会问题。因此，抵押问题应与转让问题做通盘考虑，允许土地承包地经营权有条件地做抵押。

草案四审稿：土地承包经营权人有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将土地承包经营权抵押。实现抵押权的，不得改变承包地的用途。宅基地是农民的基本生活保障，在目前条件下宅基地使用权的转让和抵押似不宜放开。

解读：在农村融资担保手段有限的现状下，允许土地承包经营权在特定条件下成为抵押物客体，是件好事。但这样是否足够，应再做研究。

个人认为长远的目标应当是允许宅基地使用权进入市场进行流转，但应选择合适的时机，同时应加快完善农村的社会保障体制。

赃物不能善意取得

专家认为：删除此规定跟担心鼓励销脏有关

草案三审稿对所有权人追回被盗、被抢财物问题作了规定，引入了对受让财产的第三人适度保护的规定。

草案四审稿删去这个规定。

解读：立法机关删除这个规定，主要是在面向全民征集意见的过程中，有关部门和人员担心以往的规定会不会鼓励销赃，不利于打击犯罪。个人不大同意这个观点，因为原来三审稿中对受让财产第三人的保护是适度的，是有前设条件的，目的是为了保护交易安全，让各种类型的市场交易关系能够顺畅的进行。

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新京报 赖颢宁

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