物业纠纷解决有道《物业管理条例》多项新规定破解物业管理难题

与其他城市相比，岛城的物业管理起步较早、发展却较缓慢。自1998年底我市颁布《青岛市物业管理条例》以来，实践发现我市颁布的物管条例，已无法解决一些小区的物业纠纷，如物业管理用房的权属、怎样界定前期物业管理等等。2003年6月，国务院颁布了《物业管理条例》（以下简称新《条例》），它的实施为解决我市物业纠纷带来了法律依据，也揭开了岛城物管政策的新篇章。

　　明确共用部位权属

　　有着寸土寸金美誉的市南区，必然是商家做广告的首选地。某物业公司在东海路一住宅楼上，私自树立起数个大型广告位对外招商，广告位迅速被商家抢购，而租赁费用全部被物业公司暗收腰包。


　　该住宅楼的业主认为，小区楼顶的使用权归全体业主所有，广告位的收益也应当归全体业主所有。而物业公司却认为，在出售房屋时购房合同已明确约定，屋顶使用权归出卖方所有，也就是说作为开发商下属的物业公司也可以行使楼顶的使用权，广告位的收益自然归其所有。

　　【解读】新《条例》中明确规定，业主享有物业共用部位的所有权，对于利用物业共用部位进行经营的，应当征得相关业主、业主大会的同意，其经营所得应主要用于专项维修资金。市物业办副主任王西涛认为，对于开发商在合同中约定，屋顶使用权归出卖方所有的条款，与新《条例》相抵触，属于无效约定。

　　业委会权力受约束

　　去年8月，东部某小区的业主陆续入住后，小区成立了业主委员会，代表小区全体业主打理小区事务。然而几个月后，有业主家中被盗，而业委会未能协调公安部门做案件调查；业委会也未协调处理物业公司与车主之间的矛盾，致使停车事件陷入僵局；还有业主已从物业公司得到证实，业委会成员可以享受减免物业费的“优惠政策”，因此认为业委会只替物业公司说话。

　　这一连串事件的发生引起了大部分业主的不满，对业委会失去了信任，认为业委会并未做到替业主们监督物业管理的责任。

　　前期物管责任明确

　　李沧区某住宅小区早在四年前就已交付入住，由开发商委托的物业公司已入不敷出濒临破产。业主调查发现物业公司濒临破产的真实原因，是开发商没有支出足够的物业费，无法保证物业公司的正常开支。

　　按照原《青岛市物业管理条例》的规定，新建物业尚未售出部分的房屋，应由开发单位交纳物业管理服务费用，交纳的标准是入住房屋收费标准的50％。但如果按照半价收取物业费，就无法保证小区物业管理工作的正常运行，影响了业主正常使用物业管理的权益。

　　【解读】“按照新《条例》规定，已竣工但尚未交付物业买受人的物业，其物业费由开发商交纳，并且按实价收取。”王西涛分析说，新《条例》能有效保障物业公司实收物业费，确保物业管理工作正常运转，更好地保障业主享受物业服务的合法权利。此外，新《条例》对前期物业管理做了详细的约定，确保开发商、物业公司、业主之间的权利义务。

　　【解读】王西涛指出，在这少数人代表多数人的情况下，难以避免个别代表滥用手中的权力。国务院颁布的新《条例》中，明确规定业委会是业主大会的执行机构，它只是用来执行业主大会决定的机构，因此在很大限度内削减了它的权力，避免业委会行使全体业主的自主权，有利于保护权利业主的利益。

摘自 青岛早报