土地政策成关注焦点 农地流转不会左右沈城楼市

　　近一阶段，频出的土地政策成为房地产业界关注的焦点。先是国土资源部对商品住宅用地进行面积设限，其后，国土资源部在北京、上海等地区的调研结束后，2010年新的土地调控政策也正在形成中，包括出台相关囤地处罚的措施、酝酿增加土地增值税等。

　　近日“农地入市”再次成为舆论热议的焦点。据国内媒体报道：“之前在国内一些城市试点的农村集体建设土地入市将继续推广。这种模式的核心，就是将来自宅基地置换后腾空出来的土地，用作工业用地和商业用地;原有农村土地流转后，吸引社会资本投资现代农业，大大提高土地经营效益。”而国土资源部对于“农地入市”一说予以否认，“农地流转”倒是早就有之。那么这项土地政策在增加城市供地、降低商品房价格方面还是给了业界无数遐想空间。它真的会左右沈城楼市吗?

　　“农地流转”的前世今生

　　对于“农地入市”，更准确的提法应该是“农地流转”，这并不是新鲜事物，在土地稀缺的南方城市早就出现。其中，最早的且比较成功的“农村宅基地入市”试点城市是浙江嘉兴，根据上海证券报的报道：“截至10月底，该市13个试点已签约换房(或搬迁)农户达11649户，完成农民拆迁8174户，在建(已建)安置公寓房、安置联排房、单体房分别为10587套、2798套和599套。如果宅基地流转工作在嘉兴全部实施成功，可新增50万亩左右的工业与建设用地。而这种模式的核心就是“将宅基地和承包地分开，搬迁与土地流转分开;以承包地换股、换租、换保障，推进集约经营，转换生产方式;以宅基地换钱、换房、换地方，推进集中居住，转换生活方式”。其清理出来的土地，基本上是三分之一搞工业，三分之一给农民造房子，三分之一搞其他开发。

　　根据记者查找的资料，目前农村的土地除了农田也就是国家保护的耕地之外，还有集体建设用地，一般是指村址用地。在城市化进程中，随着农民成为城市市民，整理这部分土地就成为提高土地利用效率的一个突破口。因此，在土地比较稀缺的南方城市，通过平房改楼房等方式腾出土地进行工业和商业建设。有的地方也把这种做法叫做“新农村建设”。“农地流转”对于解决工业建设等用地提供了非常有效的渠道，为城市中心区的厂房搬迁提供了土地，这在一定程度上对缓解中心区用地起到积极的作用。

　　比如，沈阳三环内的工厂目前已经纷纷搬到三环以外，不论这些工厂是以何种方式获得郊区用地，但是，事实上，这些工厂腾置出的大量土地多数已经被用来进行商品房的开发，这对缓解市中心用地紧张起到了不可低估的作用。假设没有这些工厂的搬迁，单单依靠老旧小区的拆迁来获得建设用地，那沈阳城市中心住宅早已天价也不是不可能。

　　沈阳郊区暂未出现“地荒”

　　根据沈阳的实际情况，商品住宅的开发大部分都是位于三环以内，土地供应稀少也只限于二环以内。众所周知，在沈阳进行“拓城”的过程中，沈北新区、大浑南、沈阳经济开发区、于洪新城等这些新兴区域，实际已经实现了大量的“农地流转”，为城市建设甚至商品房的开发提供了充足的用地。数据显示，2008年，沈北新区农村土地承包经营权流转面积达5万亩，并通过二至三年的努力，使全区农村土地流转面积达到50万亩以上。

　　另外，根据新峰地产顾问公司的调查显示：沈阳各区中，铁西的在售项目最多，共84个项目可供选择，于洪区以50个项目位居第二。浑南新区和沈北新区的供应量也较大，分别有28个和40个项目。皇姑区、沈河区、和平区的楼盘供应则相对较少，而且项目开发规模普遍较小。可见，目前，住宅的供应大量集中在这些新兴区域，房地产销售压力较大。有些房地产开发企业鉴于竞争压力大，甚至转而寻求买家欲转让手中土地。

　　再有，记者从某地产顾问公司的一项市场调研报告中也发现，今年沈阳土地供应方面，一些地段较偏远的区域无人问津，出现流拍现象，而市中心地块却连连溢价成交。

　　可见，与一些土地稀缺的南方城市相比，沈阳的郊区并未出现“地荒”，相反，近几年大量土地的拍卖，使不少开发企业手中的土地甚至可供开发10年以上，有些开发企业在2008年市场不景气时，纷纷放缓开发步骤，在市场变好的情况下，预计明年上市量还将继续加大。在这种情况下，“农地流转”置换出的大量郊区用地实际上对沈阳目前的房价不会造成什么影响。而对于市中心仅有的几个工厂而言，真的搬迁到郊区，也不会对沈阳楼市产生什么震动。

　　小产权房能否“扶正”

　　对于“农地流转”过程中，还有一个值得关注的现象就是“小产权房”能否转正，其实，仔细分析，这种可能性并不大。

　　首先，“农地流转”的目的是促进土地利用率，拆平房盖楼房，显然，小产权房第一个被排除在外。其次，对小产权房国家明令禁止交易，而在沈阳的各个郊区，小产权房普遍存在，其各种关系复杂，没有非常完善的制度措施，小产权房转正难度大。

　　辽宁社科院助理研究员王磊也表示，关系到土地的问题，其实国家的规定是非常严格的，不可能一下子就发生改变，而是要制定非常严格细致的执行措施，否则极易滋生腐败、黑幕交易等，因此，政府部门在政策制定方面也一定会非常慎重，不会想当然。

　　看来小产权房的转正还只能停留在想象的阶段。