细细解读《关于做好稳定住房价格工作的意见》

5月11日国务院办公厅转发了建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》（以下简称《意见》），从多个方面再次加大了对房地产市场的宏观调控力度。除了禁止期房转让外，不足两年转手交易的全额征税也成为关注的重点。《意见》一出，立刻在房地产市场和消费者中引起了强烈的反响。两年如何界定、营业税比例是多少，都牵动着人们的心。下面这篇文章对房价新政中的一些规定进行了详细解读。

够不够两年看房产证

新政原文：自2005年6月1日起，对个人购买住房不足两年转于交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税：个人购买普通住宅超过两年(含两年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过两年(含两年)转手交易的，销售时按其售房收入减丢购买房屋的价款后的差额征收营业税。



问题1：两年如何界定

新政策中最关键的是如何界定这两年。财政部税政司副司长史耀斌在接受中央中视台采访时指出，政策中关于“对个人购买住房不足两年转手交易的”中的两年的计算依据为房屋产权证下发时间。

比如某位消费者两年前买了一套房子，—年之前他才拿到房产证，如果现在这位消费者6月1日以后要转让房产的话，实际上从消费者拿到房产证到现在算不是两年，按照现在的税收优惠政策，这位消费者就不能享受这个优惠政策，应该全额征收营业税。

问题2：营业税比例是多少

新政策规定，购买普通住宅两年之内要转手交易的，要全额征收营业税。这里要“征收营业税”的比例是多少也牵动着大家的心?”史耀斌明确表示，这个比例是5％。如果一位消费者花50万元买了一套房子，两年之内转手，6月1日之后他要缴纳25000元的营业税。

问题3：普通住房啥标准

新政策里两年后销售时免征营业税的“普通住房”标准是什么呢?据了解，最简单的—个方法是看房产证，其中“设计用途”—栏如果写的是”住宅”，那么您买的就是普通住房。如果还没拿到房产证，则在购房合同中“商品房的用途”上会标明这套房子是普通住宅、经济适用住房，还是公寓、别墅，办公、商业等。

可不可廉租有条件

新政原文：各省，自治区、直辖市要督促市(区)，县抓紧开展城镇最低收入家庭住房困难情况的调查，全面掌握本地区廉租住房需求情况，并建立保障对象档案。要根据廉租住房需求，切实落实以财政预算安排为主，多渠道筹措廉租住房资金，着力扩大廉租住房制度覆盖面，加快解决最低收入家庭基本住房需要。

城镇廉租住房简称廉租房，是指政府或单位在住房领域实施社会保障职能，向具有本市非农业常住户门的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭提供的租金补贴或者以低廉租金配租的具有社会保障性质的普通住宅。

这可不足人人都能享受到的待遇，有条件限制。青岛市申请租赁住房补贴条件为：人均收入不超过本市城镇居民最低生活保障标准，且已接受民政部门连续救助6个月以上；申请人取得市内四区非农业常住户口超过5年；无房户或拥有私有住房和承租公有住房的使用面积不超过人均6平方米(含6平方米)。

享优惠还有三个条件

新政原文：享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后，在2005年5月31日前公布。

问题1：搞清楚容积率

这条新政策中的“容积率”对于许多没买过房子的人来以比较陌生，告诉您—个公式你就明白了，容积率＝小区总建筑面积÷总用地面积。

从这个公式您可以看出，这个比值越小，意味着在同样面积的土地上盖的房子总面积越少，相对而言，居住的入会少点儿，舒适度会高点儿。您要是想查这个数字，一般直接问售楼员就可以了。不过，除了别墅和极个别低密度住宅，大多数房子的容积率都高于1.0。

问题2：同级别土地啥意思

所谓“同级别土地上住房平均交易价格”是指以同一级地名作统计分析后得出的平均价格。业内人士介绍，各地房管局应该都有地区最低过户限价，买房人只要到房子所在的房管局即可查询到这个价格。

记者 蔡雪婧 《半岛都市报》