2012房地产政策解读（三）

　　政策5：哈尔滨市商品房预售资金管理办法

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》和《黑龙江省城市房地产开发管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第一条 为保证商品房预售资金安全，维护商品房买卖双方当事人的合法权益，根据《中华

　　第二条 本市规划区国有土地范围内已取得商品房预售许可的建设项目，其商品房预售资金收存与使用的监督管理(以下简称商品房预售资金监管)，适用本办法。

　　第三条 本办法所称商品房预售资金，是指购房人依合同约定，用于购买已依法取得商品房预售许可的新建商品房的资金。

　　第四条 商品房预售资金监管，实行政府监控和银行专户管理相结合的原则。

　　第五条 市房产行政主管部门负责全市商品房预售资金的监管工作，并组织实施本办法。

　　市房产行政主管部门可以委托商品房预售资金监管机构具体负责南岗区、道里区、道外区、香坊区、松北区和平房区商品房预售资金监管的日常工作。呼兰区和阿城区房产行政主管部门负责本辖区内商品房预售资金监管工作。城乡建设、财政等行政管理部门，按照各自职责负责商品房预售资金监管的相关工作。

　　第六条 商品房预售资金按照房地产开发企业(以下简称开发企业)信用等级分级进行监管。开发企业信用等级为蓝牌、黄牌和红牌的，应当按照本办法的规定，接受商品房预售资金监管。开发企业信用等级为绿牌的，可以不实行商品房预售资金监管，自愿接受监管的除外。

　　开发企业信用等级以年度最终信用等级评价结果为准。

　　第七条 房产行政主管部门按照下列规定确定监管资金额度：

　　(一)企业信用等级为蓝牌企业的，按照建设项目预售资金总额的30%确定监管资金额度;

　　(二)企业信用等级为黄牌企业的，按照建设项目预售资金总额的35%确定监管资金额度;

　　(三)企业信用等级为红牌企业的，按照建设项目预售资金全额确定监管资金额度。

　　新设立的开发企业尚未取得信用等级的或者企业信用等级为绿牌企业，且自愿接受监管的，监管资金额度按照本条第一款(一)项规定确定。

　　第八条 商品房预售资金监管过程中，开发企业信用等级发生变化的，应当按照本办法第七条规定调整监管资金额度。

　　第九条 房产行政主管部门应当委托商业银行，作为商品房预售资金监管专户银行，具体承办商品房预售资金监管的专户管理业务。

　　房产行政主管部门应当与受委托银行签订委托合同，明确双方的权利义务和法律责任。

　　第十条 纳入预售资金监管的开发企业取得商品房预售许可前，房产行政主管部门应当在专户银行预售资金监管专户内，以建设项目为单位开立监管分户账(以下称监管账户)。监管账户开立后，由房产行政主管部门、专户银行、开发企业三方签订预售资金监管协议。

　　第十一条 纳入预售资金监管的开发企业预售商品房时，应当告知购房人将双方约定的房价款直接存入预售资金监管账户，并凭银行出具的收款凭证，向开发企业换领交款票据;涉及购房人贷款的，购房人应当委托贷款机构将发放的贷款直接拨付至预售资金监管账户。

　　纳入预售资金监管的开发企业不得直接向购房人收取房价款。

　　第十二条 监管账户内的预售资金分为监管资金和不监管资金两部分。

　　监管资金是指按照本办法第七条规定的监管资金额度确定的资金。监管资金由开发企业申请使用，专项用于支付该项目取得预售许可后，达到交付使用条件所需的施工进度款、法定税费及管理费等其他与该项目工程建设有关的费用。

　　不监管资金是指监管账户内的商品房预售资金超出房产行政主管部门确定的监管资金额度的部分。不监管资金不纳入监管范围，开发企业可以随时支取。

　　第十三条 商品房预售资金存入专户银行后，开发企业应当将用款计划报房产行政主管部门确认。监管资金用款计划，由开发企业按照建设工程形象部位完成情况或者建设工程施工合同约定的付款节点制定。

　　第十四条 开发企业申请使用监管资金时，应当向房产行政主管部门提供下列材料：

　　(一)申请支付施工进度款的，提供经备案的建设工程施工合同、经验核的房地产开发项目手册及监理单位证明材料;

　　(二)申请支付法定税费的，提供相关单据;

　　(三)申请支付管理费等其他与该项目工程建设有关费用的，提供相关证明材料。

　　第十五条 房产行政主管部门应当自收到开发企业使用监管资金申请之日起3个工作日内完成审核。

　　对符合条件的，出具同意拨付证明，并通知专户银行拨付，涉及拨付施工进度款的，直接拨付至开发企业和施工单位共同指定的账户。

　　对不符合条件的，不予核准使用，并说明理由。开发企业认为房产行政主管部门不予核准使用监管资金侵犯其合法权益的，可以依法申请行政复议。

　　第十六条 房产行政主管部门应当对监管资金使用情况进行查验，开发企业应当予以配合，并提供相关材料。

　　第十七条 开发企业办理商品房现售备案后，应当到房产行政主管部门申请解除预售资金监管。房产行政主管部门收到申请后，分别按照下列规定予以办理：

　　(一)新建住宅庭院的绿化、道路、照明等配套设施与新建住宅同时交付使用的，房产行政主管部门应当于3个工作日内通知开户银行解除预售资金监管;

　　(二)新建住宅庭院的绿化、道路、照明等配套设施，因季节原因不能与新建住宅同时交付使用的，房产行政主管部门应当按照未完成部分配套工程造价的全额预留监管资金，并于3个工作日内通知开户银行解除对其余资金的监管。预留部分监管资金的使用、解除监管适用本办法的有关规定。

　　第十八条 房产行政主管部门应当加强对商品房预售资金监管专户的监督管理，做到专款专存、专款专用。

　　任何单位和个人不得挪用、擅自划转监管专户内的预售资金。

　　第十九条 房产行政主管部门对商品房预售监管资金的财务管理和会计核算，应当执行财政方面的有关规定，并依法接受财政部门的财政监督。

　　第二十条 房产行政主管部门应当在报纸、网站等媒体上及时公布商品房预售资金监管情况，但涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的除外。

　　第二十一条 商品房买卖当事人应当遵守商品房预售资金监管方面法律、法规和规章的有关规定。

　　开发企业有违反商品房预售资金监管法律、法规和规章行为的，有关行政管理部门应当将相关情况记入企业信用档案。开发企业规避预售资金监管、拒不改正的，实行一票否决，直接评为红牌。

　　第二十二条 违反本办法规定，开发企业使用监管资金未专款专用的，由房产行政主管部门按照有关法律、法规和规章的规定予以处罚。

　　第二十三条 商品房预售资金监管相关行政管理部门、机构的工作人员，应当认真履行职责，不得玩忽职守、徇私舞弊。

　　违反本条前款规定的，由其所在单位或者上级主管部门依据有关规定给予行政处分;构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。

　　第二十四条 预售资金监管协议示范文本，由市房产行政主管部门负责制定。

　　第二十五条 市房产行政主管部门可根据本办法，制定商品房预售资金监管实施细则，报经市人民政府同意后实施。

　　第二十六条 县(市)商品房预售资金监督管理，参照本办法执行。

　　第二十七条 本办法自2011年4月1日起施行。（完）

编辑推荐：

2012房地产政策解读（一）

2012房地产政策解读（二）

2012房地产政策解读（三）