经济适用住房新政解读：回归“自身居住”功能

2007年11月30日，建设部、国家发改委、财政部、国土资源部等七部门联合发布了新的《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）（以下简称《办法》），住房保障政策又迈进坚实的一步；从8月13日国务院颁布的24号文，到11月26日出台的《廉租住房保障办法》，再到11月30日颁布的《经济适用住房管理办法》，建立住房保障的政策体系可谓步步为营。此次新办法是按照24号文的精神制定，文件详细规定了经济适用房的建设管理、价格管理、准入及推出管理、监督管理等。具体来看，新办法体现了回归“家庭自身居住”功能等三个亮点。

　　亮点一：经济适用房供应对象与廉租住房保障对象相衔接

　　24号文扩大了经济适用住房供应对象，由最低收入家庭扩大为城市低收入住房困难家庭；此后北京市调整了经济适用房购买条件，收入方面按家庭年收入6万元以下调整为按家庭人口不同制定不同标准，最为普遍的3口之家要想购买经济适用房，家庭年收入需低于45300元，这就意味着经济适用房已经更倾向于保障低收入人群的住房问题。此次新办法中规定，经济适用房供应对象与廉租住房保障对象相衔接，“链家地产”市场研发中心认为，这也更进一步体现出了经济适用房和廉租房的保障功能。

　　亮点二：加强经济适用房用地管理，确保经济适用房供应

　　新办法第十二条规定：“严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式，变相进行商品房开发”，2004年的经济适用住房管理办法（建住房 [2007]77号）只是简单的规定了不得改变土地用途，但在实际操作中，部分开发商通过采取补交土地出让金的方式达到商品房开发的目的；新办法从源头上禁止了此类行为的发生，在加强经济适用房土地管理的同时，也确保了经济适用房的供应。另外，经济适用房单套的建筑面积控制在60平米左右，相对于2004年的建住房 [2007]77号规定的中套控制在80平米，小套60平米，可以增加更多的供应量。

　　亮点三：经济适用房进一步回归“家庭自身居住”功能

　　此次新办法延续并强化了经济适用房的保障性功能，同时进一步回归了“家庭自身居住”功能；自身居住是指购买经济适用房后，除了自己住外，不得出租、出售；购房人只拥有有限产权。首先，明确规定购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易；确需转让的，由政府回购；其次，购买满5年的，再转让时，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款；第三，在取得完全产权以前不得用于出租经营；因为经济适用房只有在满5年后，才可以向政府交纳土地收益等相关价款取得完全产权。因此，“链家地产”市场研发中心认为，只要产权是经济适用房性质的，就不能出租出售，这相当于进一步回归了“家庭自身居住”的功能；同时也可以抑制把经济适用房用于投资的行为。

　　最后，“链家地产”市场研发中心认为，住房保障政策作为今年及未来政府调控的主要方向，将可以切实起到国家提出的解决民生住房问题。

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