新房市场将优先于二手房市场率先回涨

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　　[提要] 国务院3月1日公布公布房地产调控“国五条”实施细则，细则要求包括，对出售自有住房应征收的个税，能核实房屋原值的，应严格按转让所得的 20%计征。房价上涨过快的城市，央行当地分支机构可根据住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

　　胡景晖——伟业我爱我家集团副总裁

　　2013年3月1日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》国办发〔2013〕17号，经国务院同意，就房地产市场相关问题提出五条意见，以下简称“新国五条”。

　　细则要求包括，对出售自有住房应征收的个税，能核实房屋原值的，应严格按转让所得的20%计征。房价上涨过快的城市，央行当地分支机构可根据住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第(小区网 论坛)二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

　　胡景晖就此解读如下：

　　1、“限价”、“限购”标准更加严格。屏蔽了例如北京市2011年包含保障房的做法，交易价格标准统一成不含保障房的商品住房;“限购”区域覆盖全市行政区范围，限购包含所有新建商品住房与二手住房，近30个城市的限购政策将由此而发生改变。

　　2、个税征税方法成为本政策的最大亮点。二手房交易的个税征收，由交易总额的1%，调整为按差额的20%征收，对于部分房价上涨过快的城市或地区，对于首付30%的客户而言，相当于首付款成数升至45%，极大提高了首次置业人群的购房成本。

　　3、“限贷”政策将会继续加码。少数高房价城市，将提高二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，这将不利于改善类需求的顺利释放。

　　总之，胡景晖认为，该政策仅在原则上界定了调控的方向，具体落实还有待各部委及地方政府细则。

　　短期而言，二手房市场将迎来交易高峰。在各地政策执行细则未出台之前，对房价上涨较快的一二线城市，住房买卖之间价格差距较大，由于个税按此差额征收，短期内会加速二手房业主与购房人的交易，争取搭上政策的末班车，二手房交易将进入暂时的高峰期，而房价上涨过快的区域将尤其明显。

　　而随着各城市细则的陆续执行之后，各地新房、二手房市场交易量将陷入低谷期，价格可能经历短暂的滞涨期。

　　中长期而言，新房市场将优先于二手房市场率先回涨。随着各地细则的执行，新房市场由于转让环节税收较少的优势将得与体现，部分购房者将再次回归至新房市场，带动新房市场交易量涨。

　　当然，胡景晖分析认为，还有部分住房不受个税政策的影响，按照财政部家税务总局 建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》规定对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税，可见，对于家庭唯一的、且业主持有5年以上的房屋，基本不受“新国五条”政策限制。