张家界市城市房屋拆迁管理办法

　　第一章 总 则

　　第一条 为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据《城市房屋拆迁管理条例》、《湖南省实施〈城市房屋拆迁管理条例〉办法》等法律法规的有关规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿安置的，适用本办法。

　　第三条 房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善、文物古迹保护。

　　第四条 拆迁人应当依照本办法，对被拆迁人或房屋承租人给予补偿、安置，被拆迁人、房屋承租人应当在搬迁期限内完成搬迁。

　　本办法所称拆迁当事人,是指拆迁人、被拆迁人和房屋承租人。

　　本办法所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。

　　本办法所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。

　　本办法所称房屋承租人，是指与被拆迁人具有合法租赁关系或取得被拆迁房屋合法使用权的单位或者个人。

　　第五条 市房地产管理局(以下简称房屋拆迁管理部门)负责全市城市房屋拆迁工作的监督和管理，并直接负责永定、武陵源区的城市房屋拆迁管理工作。

　　各级建设、国土资源、规划、物价、监察、信访、法制、公安、司法、劳动保障、工商、税务、教育、民政等部门和相关单位应当履行各自职责，保障房屋拆迁管理工作的顺利进行。

　　第二章 拆迁管理

　　第六条 拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。申请房屋拆迁许可证时，应当向房屋拆迁管理部门提交下列材料：

　　(一)建设项目批准文件;

　　(二)建设用地规划许可证;

　　(三)国有土地使用权批准文件;

　　(四)拆迁计划和拆迁(含安置)方案;

　　(五)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

　　土地储备需要拆迁房屋的，申请人办理拆迁许可证时应当提交市人民政府有关同意依法收回国有土地使用权或土地储备的批准文件和建设用地的规划红线图。本条第一款第(一)、第(二)、第(三)项材料可以免交。

　　第七条 房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当在拆迁范围内发布房屋拆迁公告。房屋拆迁公告应当载明拆迁许可证批准文号、拆迁人及工程名称、拆迁单位名称、拆迁范围、拆迁期限以及其他相关事项。

　　被拆迁人应当在房屋拆迁公告规定的期限内向拆迁人申报产权以及与被拆迁房屋相关的留质、抵押、使用(含租赁)关系，提交有关的房屋权属证明文件和产权人(继承人)联系地址、电话号码以及留质、抵押、使用(含租赁)关系合法存在的证据等资料。

　　第八条 拆迁人应在房屋拆迁许可证规定的拆迁范围和拆迁期限内实施房屋拆迁。拆迁期限自拆迁许可证颁发之日起最长为1年。拆迁人需要延长拆迁期限的，应当在拆迁期限届满15日前向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请。房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起10个工作日内给予答复，延长的拆迁期限由房屋拆迁管理部门根据国家和省里的相关规定结合拆迁规模、拆迁进度确定。

　　经规划、国土资源部门批准变更拆迁范围的，拆迁人应当在批准后5日内到房屋拆迁管理部门办理变更手续。

　　变更拆迁范围和拆迁期限的，房屋拆迁管理部门应当在批准变更后5日内重新予以公告。

　　第九条 城市房屋拆迁安置应当坚持"严格服从规划，先安置、后拆迁、谁拆迁、谁安置"的原则，依法依规制定房屋拆迁计划和补偿安置方案。拆迁人在申请领取房屋拆迁许可证时，必须将拆迁计划和拆迁安置方案报房屋拆迁管理部门备案，内容包括：拆迁范围和对象、被拆迁房屋状况(用途、面积、权属)、拆迁实施单位及其相应数量的工作人员名单、拆迁补偿安置预算资金、产权调换房源及地点、过渡用房或其他临时过渡措施、拆迁方式和期限。

　　第十条 补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。房屋拆迁管理部门应当建立健全房屋拆迁安置资金的使用监管制度，加强对拆迁补偿安置资金使用的监督。拆迁补偿安置资金可根据具体情况实行专户监控和协议监控相结合的方式，具体监控办法由房屋拆迁管理部门另行规定。

　　第十一条 拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。拆迁人委托拆迁应当向被委托单位出具委托书，并签订拆迁委托合同，同时将委托合同报房屋拆迁管理部门备案。

　　被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。

　　房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人、不得接受拆迁委托。

　　第十二条 拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得进行下列活动：

　　(一)新建、扩建、改建房屋或其他建(构)筑物[含装饰装修房屋、建(构)筑物];

　　(二)改变房屋和土地用途;

　　(三)租赁房屋。

　　房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，依法书面通知有关部门暂停办理相关手续。

　　第十三条 拆迁当事人应当依照规定，就被拆迁房屋的建筑面积及使用土地面积、补偿方式、搬迁期限、补偿金额或者产权调换的房屋、搬迁过渡方式以及过渡期限、违约责任和其他需要约定的事项等订立拆迁补偿安置协议，并由拆迁人自补偿安置协议订立之日起15日内报房屋拆迁管理部门备案。

　　第十四条 拆迁人应当与房屋拆除企业订立房屋拆除委托合同。房屋拆除工作应当由具有相应的建筑施工资质和具备保证安全条件的企业承担。房屋拆除合同订立之日起15日内，施工企业应当编制拆除方案向建设行政主管部门、房屋拆迁管理部门备案。施工企业负责人对拆除施工安全负责，确保房屋拆除中的人身、财产安全。

　　第十五条 尚未完成拆迁补偿安置的建设项目发生转让的，应当经房屋拆迁管理部门审核同意，原拆迁补偿安置协议中的有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。

　　第十六条 房屋拆迁管理部门应当建立健全拆迁公示制度、信访接待制度、责任承诺制度、举报制度、协调监管制度、审查拆迁许可制度、持证上岗制度和责任追究制度。

　　第十七条 房屋拆迁管理部门应当加强对取得拆迁资质单位的管理和业务指导，对从事拆迁工作的人员应进行有关法律法规和业务知识的培训考核。

　　第十八条 拆迁人完成拆迁后15日内应当就拆迁的相关资料和补偿安置基本情况，以文字和报表的形式报房屋拆迁管理部门建立拆迁档案，同时要及时将所拆房屋的《土地使用证》和《房屋所有权证》收回并送交国土资源和房管部门办理注销手续。

　　第十九条 房屋拆迁管理部门违反本办法规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的，核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的，或者对违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;情节严重，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三章 拆迁补偿与安置

　　第二十条 在城市规划区内实行房屋拆迁，除本办法第五十二条外，禁止实行宅基地安置，也不准变相以建造住宅区名义划分宅基地自建安置房。

　　第二十一条 拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。被拆迁人可依法自行选择拆迁补偿方式。鼓励以货币补偿为主，房屋产权调换为辅。

　　第二十二条 货币补偿的金额，拆迁人应当综合考虑被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、建筑结构、新旧程度、楼层、朝向等因素，以房地产市场评估价格确定。具体评估按《湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》(湘建房〔2004〕264号)执行。

　　房地产市场评估区位级别及分类参考标准由市物价管理部门会同市房地产管理部门制定并定期予以公布。

　　第二十三条 拆迁当事人达成货币补偿安置协议的，并且被拆迁人在拆迁规定的期限内腾房让地的，可由拆迁人按房屋补偿总额不超过15%给予被拆迁人奖励，拆迁人不再提供安置房源。

　　对本条前款规定中15%的奖励幅度，慈利、桑植县可参照执行。

　　第二十四条 被拆迁人要求以房屋产权调换形式补偿安置的，应当在经规划部门批准的居民区内予以统一安置，不得实行分散安置。

　　第二十五条 实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本办法第二十二条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结算产权调换的差价。

　　第二十六条 实行房屋产权调换的，坚持同等面积置换的原则，不得实行"分户安置"方式。置换面积原则上实行"拆一补一"，考虑到被拆迁房屋与所调换房屋之间户型面积的差异，被拆迁人在选择调换房屋户型时以约等于拆迁房屋合法面积为基本原则，调换房屋之间的面积差最多不得超过50平方米。

　　第二十七条 产权调换安置房可分为商品房、经济适用住房、廉租房三种类型。

　　产权调换以商品房安置的，按所调换商品房的市场价格执行;被拆迁人符合购买经济适用住房条件的，可申请经济适用住房安置，价格按核定的经济适用住房销售价格执行;被拆迁人或房屋承租人符合承租廉租房条件的，可申请廉租房安置。

　　经济适用住房和廉租房的申报条件和审批程序，按《张家界市经济适用住房管理办法》(张政发〔2006〕17号)和《张家界市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》(张政办发〔2004〕23号)执行。

　　第二十八条 拆迁人提供的产权调换房屋，应当符合下列规定：

　　(一)符合国家质量安全标准;

　　(二)产权清晰无纠纷;

　　(三)拆迁人所提供的安置房屋必须经建设行政主管部门竣工验收备案后才能交付被拆迁人使用。

　　第二十九条 实行产权调换安置房屋的《土地使用证》和《房屋所有权证》，由拆迁人在被拆迁人入住前办理完毕，并交付被拆迁人，其费用由拆迁人负责。

　　第三十条 拆迁设有抵押权的房屋时，拆迁人应书面通知抵押权人。

　　第三十一条 拆迁设有抵押权的房屋实行产权调换的，由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议，并在法定部门予以登记或者解除该抵押权。抵押权人和抵押人在规定拆迁期限内不能重新达成抵押协议或未解除该抵押权的，由拆迁人提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门批准后实施拆迁。拆迁前，房屋拆迁管理部门应当组织拆迁人对被拆迁房屋作出勘查记录，并向公证机关办理证据保全。待该抵押法律关系为司法机关或仲裁机构裁决后，依法确定拆迁补偿。

　　第三十二条 拆迁设有抵押权的房屋实行货币补偿的，在抵押权人和抵押人依法解除该抵押权后，由拆迁人对被拆迁人给予补偿。未依法解除该抵押权的，由拆迁人向公证机关办理提存公证，由合法的权利人向提存机关依法申领。

　　第三十三条 拆迁设有抵押权的在建工程(主体未竣工)，实行货币补偿。由拆迁人向公证机关办理提存公证，待与该在建工程相关的留置权、抵押权、债权依法确定后，由权利人向提存机关依法申领。但必须同时具备下列条件时，由拆迁人对被拆迁人给予补偿：

　　(一)该在建工程未欠施工单位工程款的;

　　(二)抵押权人和抵押人已依法解除该抵押权的;

　　(三)在建工程所有权人已依法妥善解决与预售房购买人之间法律关系的。

　　第三十四条 拆迁人领取拆迁许可证，房屋拆迁管理部门发布拆迁公告后，被拆迁人或者房屋承租人违反本办法第十二条规定的不予补偿。

　　第三十五条 被拆迁房屋的权属、面积、结构、性质、用途等以房屋权属证书为准，权属证书未说明的，以产权档案记录或者其它有效文件为准。未经规划、国土资源、房管等相关职能部门批准，擅自改变房屋的性质、用途、权属、面积、结构的，按房屋权属证书(权属证书未说明的，以产权档案记录或者其它有效文件为准)原登记的内容进行补偿。

　　拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质、用途和面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。

　　对被拆迁房屋的性质、用途不能协商一致的，应当向规划行政主管部门申请确认。

　　对被拆迁房屋的面积、结构不能协商一致的，应当向具有相应资质的鉴定机构申请鉴定。未成立鉴定机构的，面积可由当事人委托具有资质的房产测绘单位鉴定，结构可由当事人向房地产管理部门申请鉴定。

　　第三十六条 拆除违法违章建筑和超过批准期限的临时建筑一律不予补偿。

　　拆除未超过批准期限的临时建筑可按残值给予补偿，其补偿标准为：重置成本价×剩余年限/批准年限。

　　第三十七条 拆迁人应当对自行安排周转房的被拆迁人或房屋承租人支付临时安置补助费。被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。

　　临时安置补助费按被拆迁房屋合法建筑面积×4元/平方米·月补助，不足400元的按400元补助。临时安置补助费一般支付给被拆迁人，被拆迁人与房屋承租人另有约定的，从其约定。属于直管公房的，支付给房屋承租人。

　　选择产权调换方式的，临时过渡期(从腾房让地之日起到拆迁人交付产权调换安置房为止)最多不超过12个月，因拆迁人的责任延长过渡安置期的，延长期在一年以内(含一年)的，临时安置补助费按2倍支付，超过一年的，按3倍支付。

　　选择货币补偿方式的，临时安置补助费按6个月计算，一次性补助到位。

　　对本条第二款规定的临时安置补助费具体标准，慈利、桑植县可参照执行。

　　第三十八条 拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。搬迁补助费按住宅5元/平方米、非住宅7元/平方米补助。实行产权调换过渡安置的，发放两次搬迁补助费。

　　被拆迁房屋是所有人自己使用的，搬迁补助费支付给被拆迁房屋所有人;是房屋承租人使用的，支付给房屋承租人。

　　对本条第一款规定的搬迁补助费具体标准，慈利、桑植县可参照执行。

　　第三十九条 因拆迁非住宅房屋造成停产停业的，有税票作为依据的，每月按拆迁当年月平均交税值的4倍补偿经营损失;无税票的，每月按拆迁双方协议(或拆迁行政裁决)确定的拆迁房屋评估值或协议补偿金额的6‰给予商业用房、5‰给予生产用房、4‰给予仓储用房一次性经营损失补偿。补偿时间按3个月计算;不足2000元的按2000元标准给予一次性补偿。实行产权调换进行过渡安置的，补偿时间按实际停产停业月数确定。

　　停产停业补偿费支付给房屋使用人。

　　凡属房屋拆迁公告发布时租赁合同到期的或无合法租赁关系的以及已停产停业的不予补偿经营损失。

　　对本条第一款规定的经营损失补偿费具体标准，慈利、桑植县可参照执行。

　　第四十条 对积极配合拆迁的被拆迁人或者房屋承租人，并且在规定期限内腾房让地的，拆迁人可按合法建筑面积给予不超过30元/平方米拆迁奖励。拆迁奖励一般支付给被拆迁人，属于国家直管公房的，支付给房屋承租人。

　　对本条第一款规定的拆迁奖励具体标准，慈利县、桑植县可参照执行。

　　第四十一条 对住宅面积过小(在同一城市规划区内有其他住宅的，合并计算面积)，并享受最低生活保障待遇的被拆迁人，其拆迁补偿费不足以购买人均15平方米经济适用住房的，由拆迁人按人均不低于15平方米，总面积不低于50平方米的标准予以补齐，给予经济适用住房的补贴安置。

　　第四十二条 以上补助标准为拆迁当事人协商时的指导标准，也可作为拆迁管理部门行政裁决时的依据。

　　各项补助费标准由市房地产管理局根据物价变化情况商市物价主管部门，适时提出调整方案报市人民政府批准执行。

　　第四十三条 拆迁房屋的装饰装修部分，拆迁当事人之间协商一致的，由拆迁人向协商确定的权利人补偿。拆迁当事人之间不能协商一致的，由拆迁人向被拆迁房屋的所有人补偿。装饰装修部分合法权利人应通过民事诉讼向被拆迁房屋的所有人追偿。

　　第四十四条 对拆迁房屋的装饰装修部分和附属设施部分的补偿指导标准由市房地产管理局根据相关规定另行制定。

　　第四章 拆迁裁决与执行

　　第四十五条 拆迁人与被拆迁人或拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。

　　第四十六条 房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决申请后，经审核，资料齐全，符合受理条件的，应当在收到申请之日起5个工作日内向申请人发出裁决受理通知书;申请资料不齐全，需要补充资料的，应当在5个工作日内一次性书面告知申请人。受理时间从申请人补齐资料之日起计算。

　　第四十七条 房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决申请后，应当按照下列程序进行审查：

　　(一)向被申请人送达房屋拆迁裁决申请书副本及答辩通知书，并告知被申请人的权利。

　　(二)审核相关资料、程序的合法性。

　　(三)组织当事人进行调解。经调解达成一致意见的，出具裁决终结书;达不成一致意见或拆迁当事人拒绝调解的，房屋拆迁管理部门应依法作出裁决。行政裁决规定的搬迁期限不得少于15日，书面裁决必须经房屋拆迁管理部门领导班子集体讨论决定。

　　(四)核实补偿安置标准。当事人对评估结果有异议，且未经房屋所在地房地产评估专家委员会鉴定的，房屋拆迁管理部门应当通知当事人申请房地产评估专家委员会进行鉴定，也可以直接委托评估专家委员会进行鉴定，鉴定的相关费用由申请人负责，并以鉴定后的估价结果作为裁决依据。鉴定时间不计入裁决时限。

　　第四十八条 当事人对行政裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉。

　　第四十九条 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门实施强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院实施强制拆迁。

　　申请行政强制拆迁前，应当进行听证。具备申请条件的，房屋拆迁管理部门必须经领导班子集体讨论决定后，方可向政府提出行政强制拆迁申请。

　　未经行政裁决的，拆迁人未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准的安置房、周转过渡用房的，不得实施强制拆迁。

　　实施强制拆迁前，拆迁人应当就拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

　　第五十条 对违反城市房屋拆迁管理规定的行为，依照法律、法规和规章的规定，给予行政处罚。

　　第五章 附 则

　　第五十一条 在城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿安置的，参照本办法执行。

　　第五十二条 城市规划区内集体土地上的房屋拆迁补偿安置办法另行制定。

　　第五十三条 本办法自发布之日起施行，《张家界市城市房屋拆迁管理暂行办法》(张政发〔2004〕11号)及此前有关城市房屋拆迁管理、补偿安置等规定同时废止。本办法施行前已按法定程序取得房屋拆迁许可证并正在组织实施拆迁或已拆迁完毕的，仍按照原拆迁有关政策规定执行。