房屋登记办法释义　第二条

　　第二条 本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。

　　【要旨】房屋登记的定义

　　【释义】本条是关于房屋登记定义的规定。

　　房屋登记，就是要把房屋的基本状况、房屋权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在房屋登记簿上予以记载。

　　原《权属登记管理办法》也规定了房屋权属登记的概念，将房屋登记界定为一种行政确权行为。《办法》对此作了调整，目前的表述说明了房屋登记是一种不动产物权变动的公示方式。在《办法》修订过程中，关于是否明确规定房屋登记的概念，有不同观点。一种意见认为，《权属登记管理办法》有关于什么是房屋登记行为的明确规定，而且根据《物权法》的规定，什么是房屋登记与之前《权属登记管理办法》的规定有了很大区别，为了房屋登记机构可以准确理解和把握，有必要在《办法》中予以明确规定。另一种意见认为，《物权法》没有明确规定不动产登记的概念，虽然从其立法本意可以看出不动产登记行为是一种物权公示行为，但并不是说登记行为就不是一种行政行为，在没有明确的立法解释前，《办法》不宜对房屋登记的概念做出规定。《办法》的公开征求意见稿采纳第二种意见，规定了房屋登记的概念。从各地反馈意见来看，要求在《办法》中对房屋登记概念加以规定，以便房屋登记机构准确把握的意见占了很大比例。因此，《办法》对房屋登记的概念作了界定。

　　《权属登记管理办法》适用于“城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记”。在立法过程中，对《办法》的适用范围如何确定，有不同意见。一种意见认为，《物权法》规定不动产实行统一登记、因此，《办法》的适用范围应当是所有房屋，包括国有土地范围内的房屋，也包括集体土地范围内的房屋。另一种意见认为，《权属登记管理办法》一直适用于城市规划区国有土地范围内的房屋，关于城市规划区国有土地范围内的房屋登记有许多成功经验，《办法》应当仍然适用于城市规划区国有土地范围内的房屋登记。我们考虑到《物权法》规定的不动产登记制度适用于所有的不动产登记，《城市房地产管理法》虽然在总则第二条将适用范围界定在城市规划区国有土地范围内，但同时在附则第七十一条规定了城市规划区外的国有土地范围内也参照该法执行。加之新出台的《城乡规划法》中城市规划区的内涵已发生了变化，因此，将适用范围规定为，“国有土地上的房屋等建筑物、构筑物(以下简称房屋)登记，适用本办法”。

　　从各地反馈意见来看，许多地方要求对集体土地范围内房屋登记进行规定。《村镇规划条例》第二十八条规定，“县级以上人民政府建设行政主管部门，应当加强对村庄、集镇房屋的产权、产籍的管理，依法保护房屋所有人对房屋的所有权。具体办法由国务院建设行政主管部门制定”。但是由于集体土地范围内房屋所有权的历史沿革和权利现状复杂，而且国家出于对农村集体所有土地，尤其是宅基地的保护，对集体土地范围内房屋的流转有严格的限制，因此，虽然一些地方也对开展集体土地范围内房屋登记进行了一些探索，但全国统一的集体土地范围内房屋登记制度没有全面建立起来。随着《物权法》对财产权保护的加强，物权意识逐渐深人人心，群众越发关心对自己私有财产的保护，集体土地范围内房屋权利人要求登记自己房屋的申请势必会有所增加。加之，《城乡规划法》的出台要求城乡统筹、协调发展，因此，我们将集体土地范围内房屋登记纳人《办法》调整范围。同时，考虑到集体土地上房屋登记工作的复杂性，《办法》第四章对集体土地上房屋登记作了专章的规定，尤其对于其特殊性，包括申请人的身份要求、登记申请材料、转移登记的特别规定、所有权登记的登记时限等问题作了相应的特别规定。

　　对于《办法》规定的房屋登记概念，可以从行为主体、行为内容、行为对象、行为结果等四方面来认识：

　　首先，房屋登记是房屋登记机构依法进行的行为，即房屋登记的行为主体是房屋登记机构。根据《办法》第四条的规定，房屋登记机构是指直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。

　　其次，房屋登记是一种记载行为，既行为内容是记载行为。对于房屋登记的行为内容存在不少争议，我们认为，登记的本质就是将应当登记的物权设立、转移、变更和消灭等变动情况和其他事项登录、记载于房屋登记簿上，以备公众查阅的行为，因此房屋登记的行为内容就是将行为对象予以记载。

　　再次，房屋登记的对象是房屋权利和其他应当记载的事项。这里所称房屋与《城市房地产管理法》第五条规定的“房屋”范围一致，指土地上的房屋等建筑物及构筑物，即广义的房屋概念。房屋权利比较好理解，根据《物权法》的规定，在房屋物权设立、变更、转让和消灭的情形，所登记的房屋物权包括房屋的所有权、担保物权和用益物权。担保物权在这里即是指房屋抵押权，而用益物权则是指地役权。对于其他应当记载的事项是否是房屋登记行为的对象，在立法过程中存在争议。我们认为，虽然《物权法》规定了房屋物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，但是并没有规定房屋登记仅能就上述事项进行记载。比如《物权法》规定的预告登记、异议登记等登记类型，这些登记类型不是物权变动的状况，预告登记是为了保障将来实现物权，而异议登记的内容则是对登记簿记载事项的异议。因此，房屋登记记载的对象不能仅限于房屋权利，也应该包括其他应当记载的事项。

　　最后，房屋登记是在房屋登记簿上予以记载的行为，即登记行为的结果是将登记内容记载于房屋登记簿。房屋登记以登记机构将有关登记事项记载在房屋登记簿作为登记完成的标志。房屋登记簿是法律规定的证明物权状况的重要根据，在将登记事项记载于登记簿以后，登记机构应当向登记申请人发放权属证书或者登记证明。但是，根据《办法》本条的规定，即使申请人未领取权属证书或者登记证明，并不影响房屋登记行为的完成。

　　房屋登记机构将房屋权利状况和应当记载的其他事项记载于登记簿的房屋登记行为，是一种物权公示方法。房屋登记的目的在于将房屋权利状况对外公开，保证房屋交易的安全和便捷。房屋登记由申请人提出申请来启动，通过登记簿将物权现状、变动等情况向社会公开，不是用行政权力对物权的实际状况进行确权。