《上海市住宅物业管理规定》有什么新的内容

2004年8月19日上海市第十二届人民代表大会常务委员会第十四会议通过了《上海市住宅物业管理规定》（以下称《规定》），这部法规引起了市民和媒体的广泛关注。与《上海市居住物业管理条例》相比，这部法规有以下几方面的新规定：

一、 列举了业主享有所有权的物业配套设施设备
　　第二十条规定了物业管理用房、门卫间、电话间、监控室、地面架空层、共用走廊、按规划配建的非机动车车库、公共绿化、道路、场地等为"配套设施设备"，其所有权归全体业主所有，这就解决了因这些部分的权属不明所产生的纠纷。明确这些部位的权属，就意味着建设单位在销售房屋时对这些部位的任意处分、占用，或者在房屋买卖合同中保留的这些部位的占有权、使用权、受益权和处分权，都不具有法律效力。同样，在物业使用过程中，物业管理企业或者个别业主未经业主大会的同意而使用、占有这些部位也是违法的。
　　按照《规定》第四十七条对"全体共用部分"的定义可知，第二十条所列举的部位就是"全体共用部分"，除了全体共用部分，还有"部分共用部分"，部分共用部分的使用也是容易产生争议的一个问题，如对楼顶平台的使用。《规定》如果同时列举出"部分共用部分"的范围，这将会使这部法规更加完善。

二、 授予单个业主发动业主大会成立程序的权力
第八条规定，建设单位在具备业主大会的成立条件时应当书面报告房地产管理部门，并提供相关资料。第四十条规定，如果建设单位未向房地产部门书面报告或者不按规定提供有关资料，将可能被处以一万元以上十万元以下的罚款。在建设单位未及时报告的情况下，业主也可以向房地产管理部门书面提出成立业主大会的要求，房地产管理部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后，应当和街道办事处或乡镇人民政府组织业主推荐产生业主大会筹备组，筹备组成立起三十日内，在房地产管理部门和街道办事处或乡镇人民政府的指导下，召开首次业主大会会议。不过，第八条没有规定房地产管理部门接到书面报告或要求后组织业主推荐筹备组的期限，也没有规定房地产管理部门和街道办事处或乡镇人民政府对筹备组如何进行指导，这在实践中可能都会产生一些问题。

三、明确了物业管理企业在业主实施违法违规行为时的权限
第二十九条规定，业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中违反国家和本市规定以及业主临时公约、业主公约行为的，应当依据有关规定或者业主临时公约、业主公约予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。
业主实施违反法律法规规定或业主公约、业主临时公约的行为，如装修中拆除承重墙、改变空调外机位置、占用共用部分等，从而与物业管理企业产生矛盾的，在物业纠纷中占有相当的比重，有些纠纷还演变成刑事案件、治安案件。第二十九条明确了物业管理企业在此种情况下的权限，即对业主或使用人只能进行劝阻、制止（这里所说的"制止"应当仅指口头制止而不包括行为上的阻止，如关闭大门不让装修工人进入小区，或扣押装修工人的工具，或拆除业主的违章建筑等等），在劝阻、制止无效的情况下，及时向业主委员会或有关部门报告。

四、明确了物业管理区域内因车辆停放而产生的法律关系的内容
第三十条规定，车主将车辆停放在物业管理区域的，如果车主对车辆有保管要求，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。这就意味着，如果车主和物业管理企业没有签订保管合同，因车辆停放所形成的合同关系应当认为是停车管理服务合同而非保管合同。这和司法实践中的处理是一致的。
车辆受损或失窃，签订了保管合同的，除因不可抗力或车辆本身的瑕疵造成外，物业管理企业都应当赔偿。没有签订保管合同的，物业管理企业的责任相当有限。车主必须证明物业管理企业存在违约行为且车辆损失、失窃是由该违约行为造成，物业管理企业才会赔偿，而要证明这些事实对车主而言相当困难。

五、居改非和野蛮装修
对引起媒体广泛关注的"居改非"问题，媒体认为这部法规禁止了"居改非"。其实细究下来可发现，居改非并未绝对禁止。第二十八条规定，业主、使用人应当按照规划管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，"不得擅自改变物业使用性质。"可见，《规定》禁止的是"擅自改变物业使用性质"，如果这种改变是房地产管理部门所许可的，就不在《规定》禁止范围。所以居改非的条件变得更加严格，但并没有绝对禁止。
对野蛮装修的问题，第四十一条规定"损坏房屋承重结构的"，可处一万元以上十万元以下的罚款；情节严重的，可处十万元以上二十万元以下的罚款。这一条的效力值得探讨。
根据《建设工程质量管理条例》第六十九条"房屋建筑使用者在装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构的，责令改正，处5万元以上10万元以下的罚款。"两部法规对罚款金额的规定不一样。"损坏房屋承重结构"和"擅自变动承重结构"的内涵和外延基本一致。《建设工程质量管理条例》是由国务院颁布的行政法规，《规定》只是地方性法规，《立法法》第六十三条规定地方性法规是在"不同宪法、法律、行政法规相抵触的前提" 下制订的，可见《规定》第四十一条对野蛮装修予以巨额罚款的规定有违反《立法法》之嫌。

此外，《规定》还赋予了物业管理企业代为维修权（第三十七条），赋予区（县）政府对违章搭建的强制拆除权（第四十二条）等等。《规定》是在物业纠纷日益复杂化的背景下出台的，在制订过程中引起了每个市民的强烈关注，它必将对本市的物业管理活动产生深刻的影响。