《北京市物业管理办法(草案）》

北京市物业管理办法(草案）

第一章 总则

　　第一条[立法目的和依据] 为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业和其他管理人的合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条[适用范围] 本办法适用于本市行政区域内的物业管理及监督管理等活动。
　　本办法所称物业管理，是指对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
　　第三条[职责分工] 市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区、县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
　　民政、社会建设部门应当加强对业主大会和业主委员会活动的监督管理。
　　供水、排水、供电、供气、供热、清洁、绿化、设施设备维护、秩序维护等专项服务的行业主管部门应当按照职责负责相关监督管理工作。
　　第四条[街道、社区职责] 街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行指导和监督，协调处理业主大会、业主委员会活动中的纠纷。
　　社区居民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门开展与物业管理有关的工作。

第二章 新建物业与前期物业管理

　　第五条[物业管理区域划分原则]建设单位应当结合物业的共用设施、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域。物业主要配套设施和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应划分为不同的物业管理区域。
　　第六条[物业管理区域划分公示] 建设单位应当在销售房屋前划定物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。
　　第七条[物业管理区域的调整] 业主大会或者全体业主共同决定对物业管理区域进行调整的，应当向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县规划、房屋等行政主管部门进行审查，认为确需调整的，予以确认并公告。
　　第八条[物业服务用房要求] 新建住宅物业，建设单位应当按照下列规定配置物业服务用房，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置（具体到楼栋、房号）：
　　（一）地上房屋，并具备水、电、通风、采光等使用功能；
　　（二）建筑面积不低于物业管理区域内房屋总面积的2‰，最少不得低于100平方米；其中业主委员会办公用房建筑面积不低于物业服务用房总面积的五分之一。
　　规划行政主管部门应当在办理建设工程规划许可证时，按上述规定审核物业服务用房面积及位置；房屋行政主管部门应在办理房产测绘成果备案时核查物业服务用房配置情况。
　　第九条[前期物业服务合同] 新建物业，业主、业主大会选聘物业服务企业且新的物业服务合同生效之前，建设单位应当负责前期物业服务。建设单位销售房屋时，应当在房屋买卖合同中约定前期物业服务内容，具体包括物业服务事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、物业共用部分查验交接、物业服务交接、违约责任等。
　　建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业服务企业。前期物业服务标准不得低于本市的最低服务标准。
　　第十条[临时管理规约] 建设单位应当参照房屋行政主管部门发布的示范文本制定临时管理规约，并在物业销售场所予以公示。建设单位制定的临时管理规约与示范文本内容不一致的应当向业主明示，业主应当予以书面确认。临时管理规约应当作为房屋买卖合同的附件。
　　第十一条[物业承接验收] 业主、业主大会选聘新的物业服务企业且新的物业服务合同生效的，建设单位应当与业主大会进行物业共用部分查验交接和物业服务交接，并移交下列资料：
　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收、消防验收等竣工验收资料；
　　（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料和运行、维护保养记录；
　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
　　（四）业主名册；
　　（五）物业管理必需的其他资料。
　　业主、业主大会承接前应当对物业共用部分进行查验，也可以委托选聘的物业服务企业进行查验。业主、业主大会与建设单位在查验中出现争议时，可以委托物业服务评估机构进行评估。
　　第十二条[建设单位义务]建设单位在前期物业服务及物业查验交接过程中，应当及时处理解决物业使用中出现的物业质量缺陷、配套设施设备不完善、设施设备技术不达标等问题，并承担相应的法律责任。

第三章 业主大会与业主委员会

　　第十三条[业主] 本办法所称业主包括：
　　（一）依法登记取得房屋所有权的人；
　　（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋所有权的人；
　　（三）因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人；
　　（四）因合法建造等事实行为取得房屋所有权的人。
　　基于与建设单位之间的商品房、经济适用住房买卖行为，已经合法占有房屋，但尚未依法办理所有权登记的人，在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务。
　　第十四条[业主的权利] 业主在物业管理活动中，享有下列权利：
　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务；
　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
　　（三）提出制定和修改管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则的建议；
　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；
　　（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
　　（六）监督业主委员会的工作；
　　（七）监督物业服务合同的履行；
　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用享有决定权、知情权和监督权；
　　（九）监督专项维修资金的管理和使用；
　　（十）法律、法规规定的其他权利。
　　第十五条[业主的义务] 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
　　（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；