促进农村宅基地合理配置

　　农村宅基地置换需要通过市场化的运作方法进行合理地配置。

　　建立完善的农村宅基地使用权和房屋产权登记制度，确定宅基地和房屋的使用权权属。

　　随着我国城市化进程的加快，越来越多的农民进城务工，推进农村宅基地置换对于促进土地资源优化配置、集约用地有着重要的现实意义。

　　实行市场化运作，建立市场化操作制度

 

　　农村宅基地置换需要通过市场化的运作方法进行合理地配置，要建立公开竞标、有偿选位的市场化操作制度。村两委要结合本地实际，聘请专业设计部门设计一些符合农民需求和品味的新房建设方案，并根据农村家庭人口结构，设计出不同规格的建房标准，按照户型和地段，将规划区内的宅基地进行公开招投标，所得资金用于宅基地置换农户原有住房补偿和村庄基础设施、公益设施建设。

宅基地使用权常见问题

　　拓展融资渠道，满足宅基地置换的资金需求

　　宅基地置换过程中需要大量资金投入，而现有融资渠道无法满足当前的资金需求。可采取以下途径来拓展资金融入渠道：第一，采用多元投资结构来减缓资金压力，通过政府、村集体、村民三方共同出资来筹集宅基地置换资金。以浙江省永康市某村集体为例，该村就采用了“三三四”的分担方式来共同地筹集宅基地置换资金，即市政府拨款30%，村集体出资30%
，村民出资40 %(按各家宅基地面积进行折算)。第二，可以通过低息无息融资信贷筹集宅基地专项基金。

　　完善农村宅基地使用权登记和农村房屋产权登记制度

　　宅基地置换过程中存在的房产权制度空白要求我们要建立完善的农村宅基地使用权和房屋产权登记制度，严格依照相关法律、法规和政策规定，确定宅基地和房屋的使用权权属。对农村现有宅基地使用情况要进行全面调查，对于手续齐备、符合法律规定的农户宅基地，参照国有土地房地产权属登记办法展开宅基地和房屋的权属登记发证工作，赋予其宅基地完整的使用权，发放统一的、具有法律效力的宅基地证书。

　　建立公正的利益均衡机制和完善的社会保障机制

　　一方面，必须明确宅基地置换的“公平置换”原则，严格办事程序，坚持公开、公平、公正原则;另一方面，必须赋予农民平等的谈判地位和权利。政府在推动宅基地置换时，置换补偿应由双方协商确定，赋予农民本该具有的平等交易地位及讨价还价的权利。在一些关键问题上，如宅基地调剂、置换中的房屋拆迁，宅基地处置和补偿等问题，均应经村民大会或村民代表大会表决通过，不能由少数人包办代替。社会保障机制是利益协调的重要手段，为了保证宅基地置换顺利进行，必须要有完善的社会保障机制。土地包括宅基地是农民最重要、最基本的生产资料和经营载体，失去土地对农民意味着生活来源和安居之地的双重损失。建立起失地农民基本的社会保障体系，解除其后顾之忧，是失地农民实现其身份转变的一个坚实立足点，因此，应尽快把失地农民纳入医疗、失业、养老、最低生活保障等方面的社保机制，及时跟进和落实失地农民的就业等问题，逐步完善我国的社会保障机制。

　　健全和完善农村宅基地置换的相关法律法规

　　农村宅基地如何置换，是农村土地制度的重大变革，必须在法律法规允许的框架内进行。但目前农村宅基地管理还存在大量的法律法规真空，关于农民宅基地管理的法律法规数量少，且效力层次低。目前我国还没有一部调整农村房屋和土地方面的民事法律，宅基地管理在很大程度上依靠规范性文件和地方政策调整。应加强宅基地置换管理的立法体系建设，尽快制定和实施诸如《农村宅基地管理办法》、《房地产登记条例》等法律法规，制定有效的宅基地置换管理制度，明确宅基地登记发证的效力等问题。

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