关于明确《天津市房屋应急解危专项资金管理办法》中有关问题办理意见的通知

关于明确《天津市房屋应急解危专项资金管理办法》中有关问题办理意见的通知各区县房地产管理局、有关单位：　　为了进一步完善房屋专项维修资金管理制度，保障房屋共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护业主的共同利益，根据《天津市物业管理条例》规定，现就《天津市房屋应急解危专项资金管理办法》中有关问题的办理意见通知如下：　　一、关于物业项目房屋应急解危专项资金的建立标准　　物业项目的房屋应急解危专项资金提取比例，按照不动用业主个人账户本金和利息、跨年平衡使用的原则，由市国土房管局根据市房屋应急解危专项资金专户中资金结余情况确定。　　市房屋维修资金管理中心每年给个人分户账结息后，以项目的专项维修资金账户余额为基数，从市房屋应急解危专项资金专户中，按照确定的比例提取建立物业项目的房屋应急解危专项资金，并以项目为单位设立明细账户。　　二、关于在物业项目房屋应急解危专项资金中预留紧急抢修资金的问题　　为了应对物业项目出现危及住用安全的情况，充分发挥房屋应急解危专项资金的保障作用，市房屋维修资金管理中心每年为物业项目划转房屋应急解危专项资金后，根据该项目房屋应急解危专项资金账户余额情况，预留紧急抢修资金。　　（一）紧急抢修资金用途　　预留的紧急抢修资金应当用于突发电梯故障、排水管道爆裂、外檐脱落、屋面渗漏等影响业主正常使用和住用安全的紧急抢修工程。　　（二）紧急抢修资金预留标准　　根据物业项目的房屋应急解危专项资金规模，按照以下标准预留紧急抢修资金：　　1、物业项目的房屋应急解危专项资金账户余额在5万元（含5万元）以下，不配备电梯的，预留紧急抢修资金不得少于5000元；配备电梯的，预留紧急抢修资金不得少于1万元。　　2、物业项目的房屋应急解危专项资金账户余额在5-20万元（含20万元），预留紧急抢修资金不得少于3万元。　　3、物业项目的房屋应急解危专项资金账户余额在20-50万元（含50万元），预留紧急抢修资金不得少于5万元。　　4、物业项目的房屋应急解危专项资金账户余额在50万元以上，预留紧急抢修资金不得少于10万元。　　物业项目的房屋应急解危专项资金账户余额未达到紧急抢修资金预留额度的，应当全部留存用于紧急抢修工程。　　物业项目在留足紧急抢修资金后，业主委员会、物业服务企业或者相关管理单位应当按照普遍受益、统筹共用的原则，科学、合理、有计划的使用房屋应急解危专项资金。　　三、关于维修工程的现场查勘　　区县房地产管理局在接到业主委员会或者其委托的物业服务企业使用申请后，当日内指派2名查勘人员到物业项目现场查勘，出具查勘意见并在2个工作日内予以备案。　　如遇突发紧急情况的，区县房地产管理局当场根据查勘结果出具核实意见并予以备案。　　四、关于维修工程的施工组织　　（一）维修工程组织方式　　物业服务企业、相关管理单位可以自行维修或者委托施工单位维修，也可以委托区县房地产管理局组织代修，并按照以下方式签订维修工程施工合同：　　1、由物业服务企业或者相关管理单位自行维修的，应当与业主委员会或者居民委员会签订维修工程施工合同。　　2、由物业服务企业或者相关管理单位委托施工单位维修的，应当与施工单位签订维修工程施工合同。　　3、由区县房地产管理局组织代修的，从全市备选库中抽取施工单位后，由物业服务企业或者相关管理单位与施工单位签订维修工程施工合同。无物业服务企业或者管理单位的，由区县房地产管理局指定的相关单位与施工单位签订维修工程施工合同。　　业主委员会或者其委托的物业服务企业对从全市备选库中抽取的施工单位报价有异议的，可以重新抽取，抽取次数不得超过三次。　　（二）紧急排险处置　　在申请使用房屋应急解危专项资金过程中，如遇突发影响业主正常使用和住用安全等紧急情况的，物业服务企业或相关管理单位应当首先采取有效措施消除危险、排除妨害。　　五、关于维修工程造价的审核　　发生下列情况之一的，市房屋维修资金管理中心应当委托专业机构对维修工程造价进行审核。　　（一）维修工程决算费用超过预算费用的；　　（二）维修工程预算费用50万元以上的；　　（三）业主委员会或者相关业主对工程造价有异议的。　　六、关于维修工程的验收结算　　（一）验收结算原则　　为保证业主住用安全,及时恢复房屋共用部位、共用设施设备正常使用功能，施工单位应当先行施工，维修工程费用在工程验收合格后进行结算。　　（二）工程验收　　工程竣工后，物业服务企业或者相关管理单位应当组织业主、业主委员会或者居民委员会、施工单位对工程进行验收，并共同签署《维修工程验收报告》。区县房地产管理局应对工程验收环节进行监督、指导。　　（三）结算程序　　工程验收合格后，物业服务企业或者相关施工单位持《房屋应急解危专项资金使用申请表》、《维修工程验收报告》、工程决算书及发票到市房屋维修资金管理中心办理工程结算。中心自受理之日起2个工作日内，将维修工程决算资金划拨到物业服务企业或者相关管理单位账户。　　物业服务企业或者相关管理单位应当按照维修施工合同约定及时给相关施工单位划款，超过合同期限10日仍不划款的，市房屋维修资金管理中心有权对物业服务企业或者相关管理单位资金账户进行监管。　　七、关于不得从物业项目房屋应急解危专项资金中列支的费用　　（一）列入专项维修资金年度使用计划，且可以明确界定受益范围、责任人的屋面整体维修、电梯大修和更新改造的维修工程费用。　　（二）共用部位、共用设施设备属于人为损坏，应当由责任人承担的维修费用。　　（三）共用部位、共用设施设备保修期内，应由建设单位或者施工单位承担的维修、更新和改造费用。　　（四）专业经营服务单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。　　（五）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。　　八、成立房屋应急解危专项资金使用专业委员会　　天津市房屋应急解危专项资金使用专业委员会由市房屋维修资金管理中心、市房屋安全鉴定检测中心、市质量技术监督局特种设备监督检验技术研究院、市房产总公司以及各区县房管局等单位专业技术人员组成。主要负责：研究、解决房屋应急解危专项资金管理过程中遇到的重大疑难问题，为物业项目房屋应急解危专项资金的使用提供技术指导。　　九、通过物业管理联席会议解决房屋应急解危专项资金使用中的问题　　在房屋应急解危专项资金使用过程中，因未成立业主委员会或者居民委员会造成申请主体缺失、物业服务企业退出等影响房屋应急解危专项资金使用的相关问题，应当通过召开物业管理联席会议协调解决。 二〇一〇年六月十五日