宅基地确权登记几个难点解析

　　宅基地使用权确权登记工作，尚未制定有操作性和针对性实施细则。对纷繁复杂的宅基地使用现状和历史遗留问题，笔者初步归纳了日常工作中遇到的一些难点问题及成因，从尊重历史、面对现实、实事求是的角度，做了一些操作实务思考，供大家探讨。

　　——以宅基地原始台账为权源的变更登记。如果台账载明的土地使用权人夫妇已死亡，未办理初始登记，其子女以“继承”

　　为由申请确权登记，应根据子女是否符合宅基地申请条件分类处理。一是符合申请条件的，依据台账及相关部门的佐证材料、经司法见证的家庭协产协议书以及基层所(分局)出具的情况调查报告，给予直接确权登记，并在土地登记卡和宅基地使用权证书上注明“继承取得”字样;二是继承取得，按照国土资发〔2008〕

　　146号通知规定进行登记，同时要在土地登记卡和宅基地使用权证书记事栏中注明“继承取得，不得私自转让和改、扩建”字样。

　　——宅基地台账载明的土地使用权人已死亡，配偶健在，其子女要求确权登记的。先将该宅基地使用权依规登记到原使用权人配偶名下，然后按程序进行变更登记。

　　——申请人因历史原因形成事实上的“一户双宅”(一般为一处是由父母申请，由其子女婚后居住，另一处由父母单独拥有的宅基地)。由基层国土所(分局)实地进行调查，确认两处宅基地均为合法取得并使用的，一处直接登记至父母名下，另一处按程序依审批文件登记给子女，或先登记给父母并在土地证记事栏中标明 “仅用于变更登记”。

　　——原使用权人夫妇已死亡，生前或经法定继承人同意转让给符合购房条件的集体经济组织成员，受让人要求确权登记的。以原使用权人的台账为权源，进行流转预审，预审通过后，进行变更登记。

　　——申请人台账载明的建筑物于1989年以后进行了拆建，没有办理用地审批手续或虽办理了用地审批手续，但实际用地面积已超出台账面积或审批面积，现申请人要求对该宅基地使用权进行登记。根据建房户的实际情况，原则上能拆除的予以拆除复耕。对大于所在村宅基地标准范围之外的面积，不能或无法拆除的，采取先纳入“笼子”的办法，可由土地所有者(村民委员会)根据同地、同权、同价的原则，参照邻近地段住宅用地的年租金或有偿使用费标准，收取“宅基地超占费”，直至其退出超占部分为止，同时对合法部分进行登记，超占用地面积必须在登记卡和使用权证书记事栏中载明。私自改变用途的，应视违法用地处置，不予登记。

　　——城市规划控制区内，申请人凭规建局批准的《建筑工程规划许可证》对原房进行了拆翻建，没有办理国土部门的用地审批手续，现申请人申请对该宅基地使用权进行登记。规划控制区内宅基地的确权登记，往往涉及拆迁安置、经济利益分配等诸多复杂矛盾，根据《城乡规划法》的规定，《建筑工程规划许可证》的发放应在用地许可之后，程序倒置涉及法律问题。因此，对于这类用地补办，以及确权登记必须慎重处理，原则上不予登记。

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