买卖房屋税收这样缴

　　一、房屋买卖双方应缴纳哪些税收?有何优惠政策?

　　买卖房屋是我国税法明确规定的转让不动产行为，应当依法缴纳相关税收。为了便于纳税人理解操作和分清各自权益，现分别从买方和卖方两个主体的角度进行解读。

　　买方：应缴纳契税

　　现行政策：承受房屋的单位和个人(即房屋买方)应按房屋成交价格的3%缴纳契税。(四川省除成都市执行3%外，其他地区执行4%，全国规定3%—5%)

　　个人首次购买普通住房的优惠政策：可减按成交价格的1.5%缴纳契税;首次购房证明由住房所在地县(区)住房建设主管部门出具。

　　个人购买90平方米及以下普通住房的，按成交价格的1%缴纳契税。

　　“5·12”地震受灾居民购房优惠：从受灾之日起至2008年12月31日前，成都市地震灾区的受灾居民购买安居房，按法定税率减半征收契税，对购买其他住房的(除安居房外)，契税减征80%。都江堰市、彭州市、崇州市、大邑县四个重灾区的受灾居民在其所在市、县购买安居住房和其他普通商品住房的，截至2010年12月31日，仍可享受免征契税的优惠政策。

　　卖方:应缴纳营业税和个人所得税

　　A、 营业税：现行政策，在我国境内销售不动产的单位和个人，应按取得的销售收入的5%缴纳销售不动产营业税。

　　个人将购买超过5年(含5年)普通住房对外销售，免征营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的原价后的差额征收营业税;个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，按照其销售收入全额征收营业税。

　　个人销售其购置的营业用房，以全部收入减去营业用房的购置原价后的余额征收营业税;个人销售抵债所得的营业用房，以全部收入减去抵债时该营业用房作价后的余额征收营业税。

　　B、个人所得税。现行政策规定，转让房屋的个人(即卖方)应按其转让房屋取得的所得的20%缴纳个人所得税。

　　根据不同情况，个人转让房屋所得的个人所得税征收方式分为查验征收和核定征收两种征收方式。

　　核定征收：对不能提供完整、准确的房屋原值凭证的，不能正确计算财产转让所得的，实行核定征税。成都市执行的核定征收率是1%。其计算公式为：

　　应纳个人所得税=转让住房的收入额×核定征收率(1%)

　　查验征收：对能提供完整、准确的房屋原值凭证的，能正确计算财产转让所得的，实行查验征收。适用比例税率，税率为20%。其计算公式为：

　　应纳个人所得税=应纳税所得额×20%

　　应纳税所得额=转让房屋的收入额-房屋原值、转让税金及合理费用

　　优惠政策：对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

　　二、关于纳税保证金

　　为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。

　　(一)个人出售现住房应缴纳的个人所得税税款，应在办理产权过户手续前，以纳税保证金形式向当地主管税务机关缴纳。

　　(二)个人出售现住房后1年内重新购房的，在原纳税地点按照购房金额大小相应退还纳税保证金。购房金额大于或等于原住房销售额的，全部退还纳税保证金;购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。

　　(三)个人出售现住房后1年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴入国库。

　　(四)个人在申请退还纳税保证金时，应向主管税务机关提供合法、有效的售房、购房合同和主管税务机关要求提供的其他有关证明材料，经主管税务机关审核确认后方可办理纳税保证金退还手续。

　　三、关于个人购买商品房委托开发商缴纳契税的问题

　　个人在购买商品房时，就办理房屋分户产权、缴纳契税的有关事项与开发商协商约定、签订协议，开发商统一办理房屋分户产权，代理购房人在税务机关征收窗口缴纳契税，之前预先收取购房人应缴纳的契税款项，属于民事行为，应本着双方自愿的原则进行。目前，成都市的地税务部门从未委托过任何一家房地产开发公司代收代缴契税。购房人也可以不委托开发商代办契税有关事宜，在办理房屋分户产权时，自行到税务机关征收窗口缴纳契税。

　　四、如何认定购买房屋的契税纳税义务发生时间

　　根据《中华人民共和国契税暂行条例》及相关政策规定，购买商品房的契税纳税义务发生时间为：签定商品房转让合同在房屋建设主管部门备案的当天;购买二手房的契税纳税义务发生时间为：受理买卖过户登记的当天。按照四川省地税局的规定，四川省契税的纳税申报时间为：纳税义务发生之日起至办理房屋权属登记手续之前。

　　五、 关于成都市的购房财政补贴

　　近年来，有不少购房者到地税部门咨询购房财政补贴的有关问题。对此，成都市人民政府办公厅成办发【2008】50号文件《成都市人民政府办公厅关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》有具体规定，不属于税收业务范围，申请享受购房财政补贴的有关具体问题请向相关财政、房管部门咨询。