物业税开征的探讨

　　十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”随后，物业税问题一直倍受全社会的关注。

　　物业税对于很多人来讲，甚至对于税法学者来讲都是一个新名词，查世界各国税法，只有我国香港地区使用“物业税”，其实质就是房地产税。因此，我国开征物业税实际上就是把与房地产有关的现行各种税费加以改革，征收一种统一的税，即物业税。

　　党中央提出的这一改革方针切中实弊，指明了我国房地产税改革的方向。我国目前的房地产税征税范围过窄，税基覆盖不全；计税依据不科学；税率设计不合理，妨碍税收调节作用的正常发挥；内外税制不统一，有违国民待遇原则。例如，同是对房产保有和使用课税，房地产税适用于外国人，而对国内法人和自然人则适用房产税和土地使用税。房产税和城镇土地使用税征税范围仅限于城市、县城、建制镇、工矿区，而城乡结合部则在客观上成为非税区，因此助长了对耕地的占用。据有关资料统计，现行税制涉及到房地产的有14个税种，各种收费达80-150项之多。这些弊端的存在使得开征统一的物业税成为人心所向。同时，开征物业税还具有降低目前较高的房价，避免批租制的弊端，抑制投资泡沫，有利于调节社会贫富差距以及与国际接轨等诸多优点。

　　据报道，北京开征物业税的制度设计及前期调研工作已基本成型。国家有关部门已同世界银行签订了相关合作协议，即将在北京进行物业税改革的试点工作。随后将在上海、南京、广东陆续实施，并向全国全面展开。这次改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等与房地产有关的收费合并，转化为房产保有阶段统一征收的物业税。

　　这一改革对于普通消费者而言，最大的好处就是房价有望大幅度降低。消费者在购买房屋时，其房价中已经包含了土地使用期限内的几乎全部的房地产税费。而物业税的开征，是将现行消费者在购买阶段一次性缴纳的房地产税费，转化为在房产保有阶段陆续收取，也就是说，把现在买房前一次性缴纳的税费，放到买房后，由房屋所有者按年缴纳。目前的有关税费大约占到房地产价格的30%至40%，因此一旦开征物业税，必然导致房地产价格的大幅下降。

　　物业税的开征和立法涉及到广大购房消费者的利益，因此，必然要从“三个代表”的高度妥善处理其中所涉及的几个焦点问题。

　　首先是税收法定问题，税收作为国家剥夺纳税人财产的合法手段强调严格的税收法定，即必须通过相应的立法才能征税，而且一税一法。因此，我国在物业税试点过程中首先需要面对的就是先试点还是先立法的问题，就目前而言，先试点是大势所趋，但在试点过程中必须尽快研究立法问题，力争在全国推广之前完成立法程序。

　　其次是纳税人权利保护问题，国家征税必须有限度，不能触及纳税人维持基本生活的财产，也就是基本生活费不课税原则。对于城市居民来讲，房产越来越成为维持基本生活的必需品，因此，物业税的开征必须考虑纳税人的承受能力，不能增加纳税人的负担。开征物业税虽然降低了购房的价格，但同时也增加了保持房产的成本，即所谓的“买房容易养房难”。在制度设计时，应当充分考虑已购房产与新购房产的税收差别问题以及居民基本生活性房产的税收差别问题。经初步测算得出，如果按照0.8％的税率征收物业税，不会增加居民的税收负担，同时能使50至70年内的政府财政收入与现在水平持平。

　　再次是税基确定的问题。物业税是根据纳税人所拥有房产的价值征税的，房产价值的大小直接决定了应纳税额的多少，因此，科学合理地确定房产价值就是一个政府和纳税人双方都关注的焦点问题。根据国际惯例，征收物业税需要有关部门定期对房地产市场价格进行评估，每年按照评估价值对房地产所有者征税，因此税额会随房产的升值而提高。比如公路、地铁开通后，随着交通、配套等设施的增设，沿线的房产价格就会提高，相应地，物业税也会提高。另外，我国目前的住宅建设形式很多，如商品房、经济适用房、房改房、集资建房、合作建房等，由于土地使用形式的多样化，导致房地产价值总量存在巨大差异，如何确定每种房产的价值也是一个需要解决的焦点问题。一个基本原则是，征收物业税以后不加重纳税人的整体税费负担。

　　最后是正确处理好开征物业税与其他相关税种的关系。物业税属于财产税类，必须与我国现行以及将来准备开征的财产税，如车船税、遗产税等保持协调。从税收制度的整体效应的角度来看，单个税种的制度设计应该从属于整体税制，因此，我们在设计物业税的税制和征管制度时，必须充分考虑这一客观要求，要在科学地测算纳税人的综合税收负担能力的基础上确定物业税制，注意保持我国整体税制结构的科学和谐。

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