新政全额征营业税 炒二手房3年涨1成利润等于零(2)

　　二手房・区域分析 　　由于“2年改5年”政策的影响，过去房价大涨的10大区域因房源供给的不同，会显示出区域性差异。 　　“老房”区：变化小平稳发展 　　调查显示，方庄、紫竹桥、知春里这些区域超过一半的房子房龄在5年以上，同时，作为老城区，周边新房放量有限，因此，出售二手房者大多不用担心多交纳营业税。 　　所以，在这些区域，二手房房源供给不会受到抑制，交易量会保持相对平稳，而二手房的价格则会继续保持“固有速度”上涨。自住需求者比较适合在这些区域进行置业。 　　“新房”区：成本增交易萎缩 　　中介公司数据显示，八通线沿线、清河的二手房在5年以内所占比重分别达到61%、58.1%。望京、通州、马家堡、石景山、万柳等区域5年以上的二手房存量也较少，且这些区域的新建商品房有效供给较充足。 　　新政出台后，这些区域的大部分房产业主在出售过程中将会面临5.5%的营业税支出，大大增加出售成本；同时，新房供给也会明显减少二手房的需求。 　　因此，这些区域二手房的成交量将会呈现一定的下降，而二手房的价格却可能会因为营业税成本的转嫁而出现“陡增”趋势。 　　二手房・置售建议 　　出售：4年房龄以租待售 　　“我爱我家”副总经理胡景晖认为，如房产是2001或者2002年的，采取以租待售来规避营业税的支出。 　　如果欲售房产年限与5年相差甚远，那么以租待售的时间机会成本相对较高，未来不确定风险也会加大。 　　购买：要考虑营业税成本 　　受到此次新政的影响，链家地产市场总监金育松建议，购买二手房首先要关注：如果打算在5年内就出售，那就要把未来出售将征收的营业税考虑为成本支出。 　　区域地段的选择也要根据新政做出调整。由于未来90平方米以下中小户型房产将增加，购买时就要对区域未来的商品房供给结构进行了解。还要考虑新政后首付增加的影响。 　　图表说明： 　　记者调查我爱我家、链接、中原、中大恒基四家房产中介机构近两年的交易统计数字(这四家公司市场份额之和占了二手房中介市场五成以上)，并采访多位业内专家，得出京城2004年至今房价涨幅最高的10大二手房热点区域。 　　二手房・投资算账 　　“链家地产”统计，有42%的投资者选择总价在70万以上的二手房作为投资对象。 　　因此，假设您投资望京的一处两居房产，房屋面积为100平方米，总价70万元。房产证时间为2002年。新政后购下此处房产，并希望在2009年升值后出售，算账如下： 　　不贷款：房价涨10%才保本 　　营业税转嫁风险：房产证未满5年，购买此房产，就面临着营业税。由于目前市场处于卖方市场，卖方自然会将营业税转嫁到房价上，最终由买方承担。因此，新政后购买房产的成本将增加5.5%，共3.85万元。 　　售出时的营业税风险：如所购的房产在2009年有所增值，并准备转售，转售时未满5年，须全额缴纳营业税。由于新政实施，彼时二手房市场供求状况将得到改善，需求方的购房行为更趋理性，到时想把营业税转嫁给买方并不容易。 　　由此计算，如三年后房价为X万元,那么要想在售出时达到收支平衡,则: 　　总支出(购房营业税+售出营业税+购房价格)=总收入(房价上涨后价格) 　　70×5.5%+X×5.5%+70=X 　　三年后房价为：X≈78.15万元 　　由此算出,三年内房价必须要涨11.64%(78.15÷70=1.1164)，才能收支平衡。 　　而北京市建委报告显示：2003年到今年一季度，房价从3874元/平方米上涨到4187元/平方米，涨幅为8.08%。 　　贷款成本增加数额：按照新政，90平方米以上住房，首付至少要三成。而新政出台前最低首付为两成，因此，购房初始投入便比以前增加了7万元，虽然3年还款额有所降低，但三年间支出仍增加了51506元。而剩余未还完贷款，则均转嫁到买方处。