国家规定新税“两年大限” 挑出折中标准

　　5月30日，建设部、国家税务总局、财政部联合下发通知，规定个人购房时间以取得房屋产权证或契税完税证明上所注明时间为准，这等于对私人住房转让全额征收营业税的两年大限在起算时间上进行了明确界定。但这一界定仍然预留了两种选择，即要么以取得房屋产权证为准，要么按契税完税时间为准。据了解，北京究竟以哪一项为准尚未尘埃落定。业内认为，三部委之所以没有“一刀切”，就是想让各地政府根据实际情况权衡二者的利弊，在制订标准时有一定的选择空间。 　　调 查 　　多数调查者希望以契税完税证明为起算日 　　中介调查：对以取得产权证时间为起算日期表示认可的客户只占总调查人数的12% 。 　　事实上，在七部委新政刚出台不久，关于新营业税征收两年大限的时间标准就成了业内争论的焦点话题。 　　在三部委联合下发通知之前，北京千万家房地产经纪有限公司就针对“两年大限的时间界定”进行了专项调查，调查显示：同意以取得产权证时间为起算日期的客户占总调查人数的12%；而认为应该以取得房产契税票为起算日期的客户比例却高达38%.通知下发后，多数业内人士在接受记者采访时也表示，“从目前北京实际情况来看，以契税完税证明为起算时间可能更合理。”　　顾 虑 　　以房产证办理时间为准易埋下纠纷隐患 　　一般购房合同中对房产证办理时间多约定为720天 　　“从理论上讲，缴纳契税和办理小产权房产证时间相隔不会太久，但从目前北京实际情况来看，购房者在入住后就应缴纳相关契税，但往往缴完契税后一两年，甚至两年后才能拿到小产权房产证。北京市律师协会消费者权益保护专业委员会主任、北京汇佳律师事务所主任律师邱宝昌律师表示，如果按照取得房产证为两年大限的起算时间，那么对于多数购房者来说，其购买住房进入市场交易至少需在4年以后，这虽然进一步打击了房地产投机行为，但也使正常交易行为中的住宅价格会承担更高的折旧率，也会使部分急于转手变现，或预升级置业的业主无计可施，经济受损。 　　据了解，目前北京开发商与购房者签订的购房合同中对办理房产证的时间一般约定为720天，而实际上，购房者入住就能拿到房产证的情况可谓寥寥无几，甚至有不少项目业主在入住两年后仍没拿到房产证。“这些实际情况可能会促使政府在确定两年大限的时间标准时需进行多方面考虑，如果目前市场上存在的一些遗留问题难以解决，而开发商和相关政府部门工作效率也难以提高的话，采用契税完税证明为两年大限时间标准就目前而言，可能更为实用和合理。”北京宏济创业房地产有限公司副总经理毛炳辉这样认为。而邱宝昌则表示，按照税务方面的相关法规，消费者签订购房合同时就可以去办理房屋契税的缴纳手续，但目前在北京，不少购房者不仅不及时缴纳契税，甚至还有意拖欠契税。如果以契税缴纳为起算日期，可鼓励购房者积极主动缴纳契税。“因为这毕竟涉及其房屋上市交易的时间问题。”邱宝昌说。 　　邱宝昌认为，“若按房产证办理时间为两年大限的起算日，如果遇到因开发商或政府有关部门办事效率低而导致房产证延办，购房者势必会遭到较大损失，也为未来出现纠纷埋下了隐患。”　　建 议　　5月31日之前购房的以契税完税证明为准 　　6月1日后签订购房合同的，可以取得房产证为起算时间 　　李文杰建议，不妨制订一个相对折中的标准，在今年5月31日之前签订购房合同的住宅产品，进行上市交易时可以契税完税证明为准。政府同时要加快解决和清理已入住多年但房产证仍未办下来的实际案例，此外还要加强房产证办理的工作效率和透明度；而6月1日以后签订购房合同的，则可以取得房产证为起算时间，但前提是政府有关部门对房产证办理周期能制订一个合理的期限。　　他山之石 　　上海采取就先不就后原则 　　沪细则已出，就5月31日前后购房行为分别出台了具体规定 　　5月31日，上海市根据国务院有关通知精神，结合上海实际情况，下发了有关加强房地产税收管理的补充通知。其中对房屋购买时间进行了明确界定：今年5月31日前购买新建商品住房的，以购房人取得的产权证或房屋交接书上记载的时间按孰先原则确定，今年5月31日前购买存量商品住房的，以购房人取得的产权证上记载的时间确定；6月1日后购买商品住房的，以购房人取得的产权证或契税清算后取得的完税凭证上记载的时间确定。 　　中原地产华北区域总经理李文杰对此分析说，上海以取得房产证日期为两年大限标准时间是因为上海房产证办理的速度是非常快的，一般在购房者缴纳购房契税以后的10天左右就可以把房产证办理下来，因此采用哪一种方式都无所谓。