先税后证瓶颈 20%房产交易个税暂难实行

　　10月18日，国税总局“旧话重提”。一份名为《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》(以下简称《通知》)被下发到各地方地税机关。《通知》再次要求，对于二手商品房的交易须征收20%的个人所得税，而在今年4月七部委下发的《通知》当中，二手房个税也有涉及。 　　然而，记者从海淀区建委“房屋产权交易中心”了解到，二手房交易20%的个税仍尚未作为办理产权过户的前提条件。北京市建委一位官员告诉记者，在目前的二手房交易过程中，“先税后证”的程序并未实施。如此，20%个税的前途再生悬念。　　征收本无悬念　　对于中大恒基董事长刘义良而言，10月18日国税总局下发的《通知》并没有让他过于意外。刘义良在北京从事二手房中介工作已经将近10年，他告诉记者，2003年，二手房交易须缴纳个税便已“定案”。　　“当时的税率标准也是20%。” 刘义良向记者回忆，而就在《通知》下发引发各方争议与关注的时候，中大恒基的二手房交易量却没有丝毫的波动，仍保持在15套／天的水平，因为国税总局的《通知》并未真正执行。　　北京市地方税务局个税处处长商尚告诉记者，2003年对二手房交易须缴个人所得税的“定案”，是由当时的税收、财政、房产管理部门联合下发《关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知》确定的，“当时确定的税率就是20%，这个规定一直就有，并不是新规定。”他向记者强调。　　2005年4月，当一场专门针对房地产行业的政策调控到来的时候，国家税务总局局长谢旭仁在内部讲话中多次指出，要发挥税收杠杆对房地产行业的调控作用。此时，20%的个税与5%的营业税再次同时提出，在政策频出的当时，前者被外界普遍认作是又一项“新政”，现在看来，这完全是一种误读。　　“不管是强制征收，还是自行申报，从《个人所得税法》的角度来说，只要是超过起征标准的个人收入，都会被征缴个人所得税收，这是没有商量余地的，是定性的问题；至于如何征收才能保证到位，是技术层面的问题。”在建设部政策研究中心的一次内部研讨会上，商尚如是说。　　显然，二手房须缴个税本没有悬念。本次国家税务总局下发的《通知》中再次明确了这一点，并要求各地方税务系统不得以任何借口拖延、抗拒执行该项税收政策的执行，其措辞之严厉，远远超过此前的文件。　　先税后证瓶颈　　尽管税务系统多次发力，试图强化二手房交易个税的征管工作，但长期以来却并未取得效果。北京、南京、苏州都曾在前述方面做出过不小的努力，但最终却仍然是在原地踏步，强化房产交易个税征管举步维艰。　　北京市地税局的一位官员表示，瓶颈出现在“先税后证”的环节上，“我们现在实行的基本上是个人申报──征收的模式，在产权交易部门那里，完税(个税)并不是办理产权过户的前提条件。” 　　为突破这一制约，相关部门并非没有做出努力。2005年6月，当政策调控“棋至中盘”之时，北京市朝阳区和东城区相继在二手房的产权过户工作当中，施行了“先税后证”。此举普遍被外界看做是房产交易个税“全面”开征之前的“试点”，但随后，北京市建委和北京市地税的官员先后向记者否认了这一说法。　　我爱我家总经理助理要嘉佳告诉记者，这家中介机构在上述两区的门店，在办理过户业务时，确实遇到了“先税后证”的政策要求，不过，这种程序要求都只执行了不到一周就停止了，背后的原因不得而知。不过，地税方面始终向记者强调，他们并未向这两个门店做出前述内容的政策要求。　　“我们查阅了近些年来的相关政策，没有发现任何有关个税‘先税后证’的政策精神，”北京市建委一位官员告诉记者，她强调，目前的政策中除了契税缴纳完税与产权过户挂钩的要求之外，并未有其他规定。这一说法记者也从商尚口中得到了证实。　　一位不愿具名的地税官员向记者表示，仅靠税务系统本身，实质上难以完成房产交易个税的征缴工作。他认为，房屋产权转移以及转移所产生的个人收入，都由房产主管机关掌握，如果缺乏建委系统的有效配合，执行的难度显然十分巨大。　　直到国税总局最新下发的《通知》当中，仍然没有出现突破“先税后证”这一瓶颈的具体措施。　　梯级市场牵制　　受到税收政策影响牵连最大的，无疑是二手房屋的交易市场。刘义良显然不希望这一政策在市场中严格执行，毕竟这会在相当大的程度上影响到企业的运营。不过，建委方面更加关心会对梯级市场的形成产生影响。　　在接受记者采访时，北京市建委副主任苗乐如表示，建立一个完善的梯级消费体系是北京市稳定房价和房地产市场工作中的重点。“经济实力强的人在新房市场解决居住需求，实力差一些的在二级市场解决，低收入者在三级市场也就是租赁市场解决基本居住问题。”　　言外之意，建立一个完善的梯级消费市场是分流需求，是稳定房价的重要途径和手段。而20%个税的征收，似乎对于二三级市场的打击过大。按照这样的逻辑，大量需求将全部集中在一级市场，对于稳定房价的影响显而易见。　　这或许可以解释在国税总局的不断“施压”之下，各地方政府频繁出台税收优惠或减免政策。而国税总局方面也似乎对此有所忌惮，谢旭仁就曾在内部讲话中提到，对于房产交易产生税收征管，要贯彻有保有压的原则，避免对二级市场产生过大影响。　　因此，在今年8月，北京市财政、地税、建委联合下发通知，对房改房、已购公房以及购买5年以上的二手房上市交易，免征个人所得税。北京市建委的一位官员透露，现在北京二级市场的交易中，上述类型房屋的比例可以占到80%，因此，二级市场的主体在个税方面已基本豁免。　　如此，在强化房产交易个税征收过程中，梯级市场的牵制性作用也不可忽视，毕竟稳定住房价格是最重要的核心问题。