浙江将推广“宅基地置换房产”的“嘉兴模式”

　　随着浙江省政府、省国土厅《关于进一步加大农村土地整理改革试点的通知》的下发，农村“土地流转”这个近年来一直不曾沉寂的话题，近日再次升温。

　　《通知》指出，浙江将在全省范围推广“宅基地置换房产”的“嘉兴模式”。浙江省委副秘书长、省农办主任夏阿国11月16日表示：浙江“最快2010年元旦起”将在全省推广农村集体土地入市，未来将逐步实现农村集体土地与城市国有土地“同地、同价、同权”的健康流转模式。

　　“这种做法符合实际——既符合城市化发展进程,也符合长三角的发展趋势。”上海市社会科学院城市化发展研究中心主任郁鸿胜告诉记者。事实上，早在2003年，广东就在全省范围内试行集体建设用地使用权流转，并于2005年首开集体建设用地流转地方立法之先河。

　　寸土寸金 腾地“招财”

　　对于农村集体建设用地的流转，广东、上海、浙江、江苏等沿海发达省市早在上世纪90年代就有所尝试。原因不外乎一个：发达沿海地区可谓“寸土寸金”，在城市土地存有量有限的情况下，破解土地供需矛盾，必将越来越多地依赖集体建设用地的流转。

　　由中国社科院农村发展研究所和国家统计局农村社会经济调查司发布的2009年《农村经济绿皮书》中显示,农民住房空置率高达30%左右。以浙江嘉兴为例，据统计，嘉兴农业用地保有率高达86%，但农业产出仅占嘉兴GDP不到6%的比重，非农用地储备不足的同时农村建设用地较为浪费。与之对应，嘉兴的城市化进程也相对滞后。

　　2008年,嘉兴开始实行以土地使用制度改革为核心，包括户籍制度、规划管理制度、公共服务均等化、新市镇建设等在内的“十改联动”;率先取消农业户口、非农业户口分类管理模式，全市城乡居民户口统一登记为“居民户口”;并在南湖区、平湖市等地试点，鼓励有地居民实施“两分两换”。

　　而所谓“两分两换”，其基本运作模式就是宅基地和承包地分开、搬迁与土地流转分开，在依法、自愿的基础上,以宅基地置换城镇房产、以土地承包经营权置换社会保障。

　　嘉兴市委书记陈德荣表示，宅基地置换后腾空出来的土地，将可用作工业用地和商业用地。换句话说，浙江此番土地“新政”，意在充分挖掘农村宅基地被差强人意的利用率所掩盖的价值。

　　做法成熟 立法滞后

　　郁鸿胜认为，“嘉兴模式”经过多年实践，已经是“比较成熟的做法”。从浙江政府的相关举措来看，全面推行“嘉兴模式”的决心也不容质疑。

　　但现行《土地管理法》规定,“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。一旦农村土地转为非农建设，必须是征为国有。

　　不过，目前看来，这一法律上的模糊地带并不影响浙江省政府的积极性。浙江省高级法院最近出台的《关于为推进农村土地流转和集体林权制度改革提供司法保障的意见》称，要依法保护农民土地承包经营权，依法支持宅基地使用权流转，并强调“出现矛盾和问题时，不要轻易认定涉案流转合同、协议无效”。

　　在这一方面，广东省走得更远。依据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法(草案)》，2005年10月起，广东省农村集体建设用地使用权可正式上市流转，农民手中的农村集体建设用地将与国有建设用地一样，按“同地、同价、同权”的原则，通过招标、拍卖、挂牌等方式进行土地交易。

　　2008年10月,党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》也提出了“城乡统一的建设用地市场”说法。通过这一市场，农村集体经营性建设用地“在符合规划的前提下与国有土地享受平等权益”，实际上是确保了农村集体建设用地与国有土地“同权同价”。